Tribunal judiciaire de Strasbourg
TRIBUNAL DE PROXIMITE D’[Y]-[F]
Vice-Président
[Adresse 1]
[Localité 1]
☎ : [XXXXXXXX01]
[Courriel 1]

______________________

[Localité 2]
N° RG 26/00106
N° Portalis DB2E-W-B7K-OLW4
______________________

MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

Copie certifiée conforme délivrée à :

le
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
__________

JUGEMENT Réputé contradictoire

DEMANDERESSE :

Madame [R] [P] [H]
née le 19 Décembre 1994 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Nicolas ALTEIRAC, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 52

DEFENDEURS :

Monsieur [Q] [K] [A] [N]
né le 01 Juillet 1955 à [Localité 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]

Madame [J] [Z] épouse [N]
née le 11 Août 1956 à [Localité 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentés par Me Eric AMIET, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 125

Monsieur [U] [H]
né le 04 Juillet 1993 à [Localité 3]
[Adresse 4]
[Localité 6]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Vice-Président
Thomas SINT, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 02 Septembre 2026

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 21 Octobre 2026

Premier ressort,

OBJET : Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

Attendu que dans les assignations qu’elle a fait délivrer le 13 novembre 2025 à monsieur et madame [N] ainsi qu’à son frère monsieur [U] [H], puis dans ses dernières écritures du 21 mai 2026, madame [R] [H] expose que :
• en début d’année 2025 son frère lui a indiqué, ainsi qu’à leur mère, qu’en sa qualité de gestionnaire de patrimoines, il disposait de fonds importants et qu’il entendait en faire bénéficier la famille au titre de la solidarité familiale ; qu’il leur a ainsi proposé de financer l’achat de leur résidence principale ;
• le 30 mai 2025 elle et son frère ont donc signé un compromis de vente rédigé en la forme authentique en vue de l’acquisition d’une maison appartenant à monsieur et madame [N] moyennant le paiement de 661 500 euros ; qu’ils n’envisageaient pas de recourir à un emprunt bancaire étant précisé qu’il était connu de tous les intervenants, agents immobiliers, notaire, que madame [R] [H] n’avait pas les capacités financières suffisantes pour régler ce montant ;
• le compromis notarié stipulait une pénalité de 61 150 euros à titre de dommages-intérêts à la charge de la partie qui ne régulariserait pas l’acte authentique prévu au plus tard pour le 30 août 2025 ;
• le 7 août 2025, date prévue pour la signature de l’acte définitif, le notaire n’ayant aucun fonds à sa disposition, a, à plusieurs reprises et toujours vainement, relancé les candidats à l’achat ;
• les vendeurs leur ont fait signifier par acte de justice une mise en demeure de venir signer l’acte de vente le 11 septembre 2025 à 11 heures ;
• elle s’est présentée devant le notaire, seule, alors que son frère avait également été convoqué, mais a refusé de signer l’acte de vente expliquant qu’elle n’était bénéficiaire que du RSA et qu’elle ne disposait d’aucun patrimoine ;
• le 1er octobre 2025 monsieur et madame [N] lui ont fait signifier le compromis de vente revêtue de la formule exécutoire avec un commandement de payer le montant de la clause pénale soit 67 062,22 euros ;

Attendu que l’affaire a été appelée aux audiences des 3 décembre 2025, 28 janvier, 18 mars et 13 mai 2026, date à laquelle l’affaire a été radiée du rôle ;
Qu’elle sollicite la réinscription de l’affaire au rôle la reprise des débats, et à titre principal que soit ordonnée la suppression de la clause pénale prévue au compromis de vente reçue par le notaire le 30 mai 2025 et en conséquence qu’il n’y a lieu à mesure d’exécution en l’absence de créance liquide exigible et de titre exécutoire ; qu’à titre subsidiaire elle sollicite la réduction de la clause pénale à hauteur de 1000 euros ; qu’en tout état de cause que le décompte établi par le commissaire de justice soit expurgé de tous les frais non justifiés, et que monsieur [U] [H] soit condamné à la garantir du règlement de toute somme auxquelles elle sera tenue en exécution du compromis de vente du 30 mai 2025 et notamment de la clause pénale ; qu’elle entend également voir monsieur et madame [N] déboutés de toutes leurs prétentions et condamnés à lui payer une indemnité de procédure de 3000 euros ;
Qu’au soutien de ses demandes elle fait valoir que tous les intervenants en ce compris les vendeurs connaissaient son manque de moyens financiers ;
Attendu que pour s’opposer à ces demandes, monsieur et madame [N] soutiennent l’irrecevabilité de la demande estimant que madame [H] n’a pas de qualité à agir dès lors que la demanderesse et monsieur [U] [H] ont tous les deux signé le compromis de vente et sont donc liés par la clause pénale, de sorte que la modération sollicitée ne peut donc être demandée que par les 2 signataires ; qu’elle ne peut être ni supprimée ni modifiée au profit d’une seule personne dès lors que la deuxième n’a formulé aucune demande en ce sens et ce conformément aux dispositions de l’article 815-2 du Code civil qui dispose que le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis ;
Que sur le fond ils estiment que l’ignorance dans laquelle madame [R] [H] prétend se trouver quant à la supposée situation financière de son frère est inopérante dès lors d’une part qu’elle est indifférente dans l’appréciation du caractère excessif de la clause pénale et d’autre part qu’elle connaissait nécessairement le niveau de vie de son frère qui en début d’année 2025 leur avait fourni les justificatifs bancaires attestant de ses allégations et notamment une attestation flatteuse en date du 22 avril 2025 émanant de la Société Générale quant au solde créditeur figurant sur ses comptes ; qu’avant de s’engager il lui appartenait d’en vérifier la réalité ce qu’elle s’est abstenue de faire ; qu’elle a donc, à tout le moins, agi avec une légèreté blâmable confinant à la mauvaise foi ; qu’en outre cette dernière ne démontre pas le caractère prétendument excessif du montant de la clause pénale, celui-ci étant conforme aux usages, soit 10 % du prix de vente ;
Qu’à la suite de la signature de la promesse de vente ils ont contracté un prêt relais dans l’attente de pouvoir vendre leur bien, délai pendant lequel ils ont dû prendre en charge des frais dont ils auraient fait l’économie si la vente litigieuse avait été réalisé au plus tard le 11 septembre 2025 ; que par ailleurs ils ont subi un préjudice moral qu’ils évaluent à 5000 euros ; que reconventionnellement ils sollicitent la condamnation de madame [R] [H] à leur régler cette somme ainsi qu’une indemnité de procédure de 3000 euros ;
Attendu que l’affaire a été appelée à l’audience du 2 septembre 2026, date à laquelle les parties ont été entendues en leurs observations et informées que le jugement serait mis à disposition à compter du 21 octobre 2026 ;

SUR CE

Sur le défaut de qualité à agir
Attendu que l’engagement pris en commun n’oblige nullement l’un des débiteurs à recueillir le consentement des autres pour agir dans la défense de ses intérêts ; que par ailleurs la qualité de débiteur lui donne qualité pour agir ;
Attendu que c’est à tort que monsieur et madame [N] invoquent l’article 815-2 du Code civil dès lors que, faute d’avoir signé l’acte de vente, il n’existe aucune indivision entre madame [R] [H] et monsieur [U] [H] ;
Qu’en conséquence l’exception d’irrecevabilité sera rejetée ;

Sur la suppression de la clause pénale
Attendu que le compromis de vente passé le 30 mai 2025 en la forme authentique est revêtu de la formule exécutoire et constitue donc un titre exécutoire insusceptible de modification par le juge ;
Que de manière surabondante il y a lieu de rappeler que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi ceux qui les ont faites ;

Qu’en l’espèce il résulte du compromis de vente du 30 mai 2025 passé en la forme authentique et signé tant par les vendeurs que par les acquéreurs, que le prix de vente convenu était de 661 500 euros ; que par ailleurs, au titre des conditions suspensives particulières, l’acte mentionne l’absence de conditions suspensives ; que la clause pénale précise toutefois que faute pour l’une des parties de régulariser l’acte de vente elle devra verser à l’autre partie la somme de 66 150 euros au titre de dommages-intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil ;
Attendu pour solliciter la suppression de la clause litigieuse que madame [R] [H] soutient avoir été trompée par son frère qui lui a laissé espérer qu’il financerait l’acquisition du bien ; qu’il lui aurait même produit des justificatifs bancaires qui se seraient révélés être des faux ; que la preuve de cet engagement n’est pas rapportée, et a fortiori pas juridiquement établi ; que monsieur [U] [H] ne s’est pas juridiquement engagé à l’égard de sa sœur pour garantir le financement l’achat ; que quand bien même il serait, un tel engagement serait inopposable aux vendeurs ; que la promesse de vente authentique ne mentionne pas davantage un tel engagement tant vis-à-vis de la demanderesse que de monsieur et madame [N] ;
Que le fait que les professionnels de l’immobilier, agent immobilier, notaire étaient informés de l’insuffisance des capacités financières de la demanderesse, ce dont la preuve n’est d’ailleurs pas rapportée, ne saurait justifier la suppression de la clause pénale ;
Attendu par ailleurs que la seule obligation mise à la charge de madame [R] [H] et de monsieur [U] [H] consiste en la signature de l’acte définitif ;
Qu’en conséquence madame [R] [H], signataire de l’acte contenant la clause pénale, sera déboutée de ce chef de demande ;

Sur la demande de réduction de la clause pénale à 1000 euros
Attendu qu’il résulte de l’acte authentique qui reprend les termes de l’article 1231-5 du Code civil, que « le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire… sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure… » ;
Attendu en l’espèce que le montant de la pénalité représente 10 % du prix total de la vente envisagée ; que cette proportion, qui est d’usage en matière immobilière, n’est manifestement pas excessive de sorte que madame [R] [H] sera déboutée de ce chef de demande et monsieur et madame [N] sont fondés à se dire titulaire d’une créance certaine liquide rendue exigible depuis l’apposition de la formule exécutoire sur le compromis de vente, le notaire ayant pu constater l’absence de monsieur [U] [H] le 11 septembre 2025 ;

Sur l’imputabilité des frais non justifiés
Attendu que la demanderesse ne s’explique pas sur les frais mis à sa charge du fait de l’intervention d’un commissaire de justice qu’elle considère comme indus ; qu’elle sera déboutée de ce chef de demande ;

Sur la demande de garantie formée par madame [R] [H] à l’encontre de son frère monsieur [U] [H]
Attendu, aux termes de l’article L 213-6 du code de l’organisation judiciaire que le juge de l’exécution connaît de manière exclusive des difficultés relatives au titre exécutoire des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elle porte sur le fond du droit ;
Attendu que madame [H] ne se prévaut d’aucun titre exécutoire ; qu’il n’appartient donc pas au juge de l’exécution de se prononcer sur une telle demande ; que madame [R] [H] sera donc déboutée de ce chef de demande ;

Sur la demande reconventionnelle de monsieur et madame [N]
Attendu que ces défendeurs sollicitent la condamnation de madame [R] [H] à leur régler la seule somme de 5000 euros en réparation de leur préjudice moral ; qu’en dehors du préjudice découlant de l’indisponibilité de leur bien et réparé par l’allocation des dommages-intérêts prévus par la clause pénale, monsieur et madame [N] ne rapportent pas la preuve du préjudice moral dont ils se prévalent ;

Sur l’indemnité de procédure
Qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de monsieur et madame [N] les frais non compris dans les dépens ; qu’en conséquence, madame [R] [H] sera condamnée à leur payer la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles engagés ;

PAR CES MOTIFS

Nous Olivier Lichy, statuant en qualité de juge de l’exécution, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS la reprise de l’instance ;

DISONS recevable l’action de madame [R] [H] ;

la DÉBOUTONS de ses demandes ;

DÉBOUTONS monsieur et madame [N] de leur demande de condamnation à des dommages-intérêts du chef de préjudice moral ;

CONDAMNONS madame [R] [H] à leur verser une indemnité de procédure de 1500 euros ;

CONDAMNONS madame [R] [H] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Y] [F] le 21 octobre 2026.

LE GREFFIER LE JUGE

Thomas SINT Olivier LICHY