AFFAIRE N° RG 25/00288 – N° Portalis DBWW-W-B7J-DSIM

MINUTE :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CARCASSONNE

DATE DU JUGEMENT : 07 Septembre 2026

DEBATS PUBLICS : 22 Juin 2026

ACTE DE SAISINE : 27 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marion DESPLATS, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Amira BOUSROUD, lors des débats et du prononcé

DEMANDEUR

Madame [A] [Z],
demeurant 5 rue du Pont – 11330 VIGNEVIEILLE

Représentée par la SELARL LAMBERT & CROCHET, avocats au barreau de CARCASSONNE

DÉFENDEUR

Madame [P] [E],
demeurant 4 Moulin de Tatimont – 59219 ETROEUNGT

Représentée par CABINET VERBATEAM AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 24 octobre 2020, Madame [P] [E] a donné à bail à Madame [A] [Z] un immeuble à usage d’habitation sis 5 rue du Pont 11330 VIGNEVIEILLE pour un loyer de 410 euros, provision pour charges de 10 euros par mois comprise, avec une mise à disposition de trois jardins en contre partie de leur entretien.

Par acte en date du 16 septembre 2022, Madame [P] [E] a vendu à Monsieur [X] et Madame [B] une parcelle de terrain, en nature cadastrale de jardin, cadastrée section AB n°14 sur la commune de VIGNEVIEILLE.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2025, Madame [A] [Z] a assigné Madame [P] [E] devant le juge des contentieux de la protection de Carcassonne aux fins notamment de voir indemniser son trouble de jouissance et déminuer son loyer.

L’affaire a été appelée à l‘audience du 23 juin 2025 et a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties.

A l’audience du 24 novembre 2025, à laquelle l’affaire a été utilement retenue, Madame [A] [Z], représentée, sollicite dans des conclusions déposées le jour de l’audience de :
Débouter Madame [E] de toutes ses demandes fins et prétentions,Débouter Madame [E] de ses demandes tendant à voir Madame [Z] condamnée à payer le montant des loyers dus à ce jour, la caution fixée à 400 euros et la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [E] à lui verser la somme de 1.000 euros au titre du trouble de jouissance qu’elle a subi du fait de la vente du jardin;Condamner Madame [E] à lui verser la somme de 428 euros au titre du préjudice financier;Ordonne une diminution de loyer de 50 euros par mois avec effet rétroactif au 16 septembre 2022 ;Condamner Madame [E] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.
Madame [P] [E], représentée, sollicite par conclusions déposées la jour de l’audience de :
Débouter Madame [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme injustes et mal fondées ;Condamner Madame [A] [Z] à lui payer la somme de 89,78 euros au titre des loeyrs et charges impayées au 10 juin 2025, à actualiser au jour du jugement ;Condamner Madame [A] [Z] à payer le montant de la caution fixé à la somme de 400 euros ;Condamner Madame [A] [Z] au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.
Il y a lieu de renvoyer aux moyens de fait et de droit développés par les parties pour un exposé plus ample du litige en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par mention au dossier, les débats ont été réouverts afin que le demandeur communique le justificatif des respect des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile et renvoyée à l’audience du 22 juin 2026.

A l’audience du 22 juin 2026, le document demandé à été communiqué et les parties ont maintenu leurs demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Au visa des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile  » à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :
1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;
2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;
3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;
4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;
5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.  »

En l’espèce, l’action introduite par Madame [A] [Z] tend au paiement d’une somme inférieure à 5.000 euros.

La demanderesse justifie d’une tentative de conciliation préalable à l’introduction de l’instance menée par un conciliateur de justice. Elle verse aux débat le constat d’échec de la tentative de conciliation en date du 13 mai 2024.

En conséquence, il y a lieu de déclarer la demande recevable.

Sur la demande en indemnisation pour préjudice de jouissance :

L’article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est notamment tenu, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail ».

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. (…)

Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Madame [A] [Z] soutient qu’elle n’a pu jouir paisiblement de la chose louée dans la mesure où sa propriétaire à vendu un des jardins dont elle avait la jouissance au terme de son contrat de bail.

Aux termes du bail signé par les parties il est indiqué « le jardin attenant à la maison sera laissé à la disposition du locataire ainsi que deux autres jardins non attenants, en contre partie le locataire s’engage à les entretenir (entretien des haies et diverses plantations…), il est strictement interdit de supprimer les arbres, vignes , rosiers, ou de faire de nouvelles plantations d’arbres sans l’autorisation écrite du propriétaire (…) ».

Il est donc compris dans le logement donné à bail trois jardins, dont un attenant à la maison.

Il ressort du bail que Madame [Z] avait la jouissance des trois jardins en contrepartie de leur entretien. Les jardins, qui figurent dans la désignation et la consistance des locaux loués au sein du bail, font ainsi partie intégrante du bien loué.

En conséquence, ils ne sont pas soumis aux règles du prêt à usage mais à celles des baux d’habitation.

Il n’est pas contesté par les parties qu’un des jardins loués à Madame [Z] a été vendu le 16 septembre 2022 par Madame [P] [E]. Madame [Z] a nécessairement été privée de la jouissance du jardin en question par cette vente.

En conséquence, il parait équitable de fixer son trouble de jouissance à hauteur de 400 euros depuis le jour de la vente.

Toutefois, il ne ressort pas de pièces versées au dossier que Madame [Z] avait effectué les plantations sur ledit terrain, les photos versées ne situant pas le terrain avec exactitude et Madame [Z] ne démontrant pas que ses plantations ont ainsi été détruites par le nouveau propriétaire du terrain.

Elle sera déboutée de sa demande au titre du préjudice financier.

Par ailleurs, la jouissance des jardins était liée à leur entretien, Madame [Z] n’ayant plus à entretenir la parcelle ainsi vendue il ne sera pas fait droit à sa demande de diminution du loyer dans la mesure où l’entretien est ainsi supprimé.

Sur la demande en paiement de l’arriéré de loyer
Les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction telle qu’issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable au présent litige, dispose que « I. Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. (…)
III. A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées,
V. Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En vertu de l’article 1353 du code civil « celui qui se prétends libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». Ainsi, la charge de la preuve du paiement pèse sur le locataire.

En l’espèce, Madame [P] [E] sollicite le règlement des impayés de loyers et verse à ce titre les avis d’échéance et le récapitulatif des sommes dues par sa locataire en indiquant que le loyer a été révisé en avril 2025 ce qui ressort des avis d’échéances produits.

Madame [A] [Z] ne démontre pas qu’elle s’est acquittée des sommes ainsi dues et ne conteste pas le calcul de révision du loyer.

En conséquence, Madame [A] [Z] sera condamnée à verser à Madame [P] [E] la somme de 89,78 euros au titre du reliquat des loyers impayés.

Madame [P] [E] ne fonde pas sa demande de versement de la caution, elle en sera déboutée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [P] [E] sera condamnée aux dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés ou non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il y a lieu à ces condamnations.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [A] [Z] les frais qu’elle a dû engager pour défendre ses intérêts, Madame [P] [E] sera condamnée à lui verser la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sous réserve des dispositions de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridique.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Madame [A] [Z] ;

CONDAMNE Madame [P] [E] à verser à Madame [A] [Z] la somme de 400 euros au titre de son préjudice de jouissance, somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTE Madame [A] [Z] de sa demande au titre du préjudice financier ;

CONDAMNE Madame [A] [Z] à verser à Madame [P] [E] la somme de 89,78 euros au titre de l’arriéré de loyer ;

DEBOUTE Madame [P] [E] de la demande de condamnation au paiement de la caution ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [P] [E] à verser à Madame [A] [Z] la somme de 400 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [P] [E] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION

Mande et Ordonne

– à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre ce présent jugement à exécution
– aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main
– à tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis :

En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le Président et par le Greffier