AFFAIRE N° RG 25/01431 – N° Portalis DBWW-W-B7J-DVCW

MINUTE :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CARCASSONNE

DATE DU JUGEMENT : 07 Septembre 2026

DEBATS PUBLICS : 22 Juin 2026

ACTE DE SAISINE : 09 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marion DESPLATS, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Amira BOUSROUD, lors des débats et du prononcé

DEMANDEUR

Monsieur [J] [A],
demeurant 20 Boulevard du Foyer – 11170 CAUX ET SAUZENS

Représenté par Maître Philippe GROS, avocat au barreau de CARCASSONNE

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [P],
demeurant 35 Chemin de Serres – Garage SERRES – 11000 CARCASSONNE

Représenté par Maître Laurence CORMOULS-HOULES, avocat au barreau de CARCASSONNE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 août 2021, Monsieur [Z] [P] a donné à bail à Monsieur [J] [A], un logement situé 20, boulevard du foyer 11170 – CAUX ET SAUZENS moyennant un loyer mensuel de 450 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 27 octobre 2023, Monsieur [J] [A] a mis en demeure son propriétaire d’effectuer des travaux de mis en conformité du logement relatifs à l’humidité, aux moisissures, aux fuites présentes sur la toiture et à l’effondrement du plafond des toilettes.

Par acte de commissaire de justice du 1er septembre 2025, Monsieur [J] [A] a assigné Monsieur [Z] [P] devant le juge des contentieux de la protection de Carcassonne aux fins de voir notamment réaliser des travaux dans le logement loué et condamner Monsieur [Z] [P] à l’indemniser de son préjudice de jouissance et son préjudice moral.

Par ordonnance de référé en date du 05 septembre 2024, une expertise du logement situé 20 boulevard du Foyer 11170 CAUX ET SAUZENS a été ordonnée.

Le rapport d’expertise a été déposé le 30 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 septembre 2025 et renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties.

A l’audience du 22 juin 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Monsieur [J] [A], représenté, a formé les demandes suivantes par conclusions déposées lors de l’audience :
– Déclarer irrecevable comme prescrite la demande en paiement des loyers afférents à la période de juillet 2021 à août 2022 inclus ;
– S’agissant de la période non prescrite, rejeter la demande en paiement des loyers impayés comme mal fondée en ce qu’elle est calculée sur la base du loyer contractuel sans tenir compte de la perte des allocations logement causée par la faute du bailleur,
– Subsidiairement, Ordonner la compensation judiciaire entre la créance de Monsieur [A] au titre du préjudice de jouissance et tout solde de loyers qui pourrait être retenu au bénéfice de Monsieur [P] ;
En tout état de cause
– Condamner Monsieur [Z] [P] à réaliser l’intégralité des travaux préconisés par l’expert judiciaire en page 10 et 11 de son rapport à savoir :
• La mise en sécurité de l’installation électrique incluant diagnostic, vérification et mise aux normes de la prise de terre, remplacement du tableau avec protections adaptées, reprise des équipements vétustes et des connections accessibles, câblage des lignes de terre ;
• Le colmatage des fissures avec un mastic souple et adapté ;
• Le traitement de la jonction entre le balcon et la façade ;
• La création d’un doublage isolant ventilé sur les parois est et nord de la cuisine ;
• La création d’une VMC : diagnostic et analyse, création d’une ligne d’alimentation, d’entrées d’air dans les pièces èches, des trainasses et des bouches d’aspiration dans la cuisine, la salle d’eau et les toilettes, et pose du groupe d’extraction et d’un exutoire en toiture ;
• La mise aux normes des garde-corps ;
• La pose d’un chauffage dans la salle d’eau
Ceci dans un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement à venir, et sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai ; ;
– Condamner Monsieur [Z] [P] à payer à Monsieur [J] [A] les sommes suivantes :
• 7.110,00 euros au titre du préjudice de jouissance résultant du caractère non décent du logement pris à bail, en réparation du préjudice de jouissance su bi à la date des présentes ;
• 112,50 euros à titre d’indemnité mensuelle de pour trouble de jouissance correspondant à 25% de la valeur locative, pour chaque mois entamé au-delà des présentes jusqu’à la date à laquelle il sera justifié l’achèvement complet des travaux de reprise prescrits par l’expert ;
• 225 euros au titre du préjudice de jouissance résultant de la mise en œuvre des travaux de reprise des désordres ;
• 1.000 euros en réparation du préjudice moral subi en raison de la dangerosité de plusieurs éléments d’équipement ;
• 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
– Condamner Monsieur [P] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Monsieur [Z] [P], représenté, sollicite par conclusions déposées le jour de l’audience de :
– Dire et juger que le préjudice de jouissance subi par Monsieur [A] est évalué à la somme de 135 euros mensuelle soit 810 euros correspondant à 30% du loyer entre le 04 janvier 2024 et le 04 juillet 2024 ;
– Dire et juger que le préjudice de jouissance subi par Monsieur [A] est évalué à la somme de 112,50 euros mensuelle soit 5.962,50 euros correspondant à 25% du loyer sur la période entre le 27 août 2021 au 03 janvier 2024 et du 04 juillet 2024 à ce jour ;
– Constater que Monsieur [P] à perçu au titre des loyers depuis la conclusion du contrat de bail la somme totale de 14.628 euros entre les versements par Monsieur [A] et la CAF au lieu de la somme de 26.550 euros ;
– Dire et juger en conséquence que Monsieur [A] est redevable de la somme totale de 11.872,00 euros au titre des loyers impayés à l’endroit de Monsieur [P], somme à parfaire au jour de la décision qui sera augmentée des intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,
– Ordonner la compensation entre les sommes relatives aux préjudices de Monsieur [A] dues par le bailleur et les loyers impayés dus par le locataire à Monsieur [P] soit 11.872 – (810+5.962,50) = 5.099,50 euros, somme à parfaire au jour de ladite décision ;
– Dire que la somme allouée à Monsieur sera augmentée des intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ;
– Débouter Monsieur [A] de sa demande de réparation du préjudice moral, ce dernier ayant été pris en compte par application de la réduction du loyer ;
– Débouter Monsieur [A] de sa demande à voir condamner Monsieur [P] aux frais irrépétibles et aux entiers dépens ;
– Débouter Monsieur [A] pour le surplus de ses demandes.

Il sera renvoyé aux écritures des parties s’agissant des moyens de fait et de droit pour un exposé plus ample du litige conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 7 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en indemnisation pour préjudice de jouissance :

L’article 1719 du code civil dispose que  » le bailleur est notamment tenu, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail « .

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que  » le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. (…)

Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée « .

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n°2000-1208 relative à la solidarité et au renouvellement urbain fixe les critères que logement doit respecter pour satisfaire la sécurité physique et la santé des locataires.

Aux termes de l’article 1353 du code civil  » celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation « .

Monsieur [J] [A] soutient que son bailleur ne lui a pas remis un logement décent et n’a pas fait les travaux nécessaires pour remédier aux différents désordres l’affectant.

En l’espèce, Monsieur [J] [A] s’est plaint auprès de son propriétaire de divers désordres affectant le logement donné à bail. Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 27 octobre 2023 il a mis en demeure son bailleur d’effectuer de nombreux travaux de réparation, se plaignant notamment de l’humidité, des moisissures importantes, des fuites venant du toit et de l’écroulement du plafond des WC.

Aux termes du rapport de visite de l’ARS du 09 février 2024, il est relevé de nombreux désordres dans le logement loué qui génèrent une situation de danger ponctuel liée au risque de survenue d’accident compte tenue de l’absence d’équipement de prévention des chutes aux fenêtres de la chambre, d’instabilité d’éléments non structurants du plafond dans les WC et le placard intégré du séjour. Par ailleurs, L’ARS conclu au visa du code de la santé publique et du règlement sanitaire départemental, que les murs et sols doivent assurer une protection contre l’humidité, les causes de l’humidité doivent être recherchées et il doit y être remédié, le logement doit disposer d’un dispositif de ventilation et l’installation électrique doit être sécurisée.

Aux termes du rapport d’expertise du 30 juin 2025 effectué par Monsieur [Q] [M], il est indiqué que les désordres affectant la maison louée sont les suivants :  » humidité dans la cuisine, dans la cage d’escalier et dans un placard, traces de moisissures dans la salle d’eau, présence d’un simple vitrage pour la porte d’entrée, dangerosité de l’installation électrique vétuste, absence de chauffage dans la salle d’eau, absence de VMC, vétusté des peintures, absence d’entrée d’air et présence de fissures en façade « , il relève également que  » le plafond des toilettes a été repris et que des garde-corps qui ne correspondent pas à la norme ont été posés aux fenêtres « .

Le logement est considéré comme non décent compte tenu de l’absence de dispositif empêchant les remontées capillaires, l’absence de VMC, la dangerosité de l’installation électrique, la non-conformité des garde-corps de l’étage générant un danger pour les personnes. L’expert a évalué le montant de reprise des travaux à la somme de 12.643 euros et une réduction de 30% pour la période pendant laquelle le plafond était sinistré et 25% depuis sa reprise pour compenser les désordres.

Monsieur [M] conclu à un préjudice de 735 euros pour le locataire en plus de la réduction du loyer.

Il résulte que suite à un rapport de l’ARS du 04 juillet 2024, qu’un arrêté préfectoral est venu abroger l’arrêté du 23 février 2024 relatif à la situation de danger ponctuel et imminent du logement sis 20 boulevard du foyer à CAUX et SAUZENS suite à la réalisation de travaux ayant permis de mettre fin à la situation de danger sanitaire ponctuel.

Le bailleur a donc accompli les travaux préconisés par l’ARS.

Toutefois, l’expert désigné par le tribunal a effectué sa visite le 15 janvier 2025, soit après le travaux engagés pour remédier aux désordres constatés par l’ARS, et constaté que le logement présentait d’autres désordres dont il était la responsabilité du bailler d’y remédier et a établi une liste des travaux à entreprendre dans le logement.

Il ressort des éléments du dossier et des pièces versées aux débats que le bailleur a remis au locataire un logement qui nécessitait des réparations et rénovations et que le logement n’est pas décent compte tenu des divers désordres constatés.

En l’espèce, les désordres constatés ont nécessairement causé un préjudice de jouissance à Monsieur [J] [A] qu’il convient d’indemniser dans la mesure où il n’a pu jouir paisiblement du logement.

Monsieur [Z] [P] reconnait dans ces écritures être redevable d’un préjudice de jouissance à compter de la signature du bail. Il sera donc retenu un préjudice de jouissance du 27 août 2021 au jour de la décision, Monsieur [P] ne justifiant pas de la réalisation de travaux nécessaires à la résolution de l’indécence du logement. Au visa des montants déterminés par l’expert, il sera retenu une indemnisation de 25% du loyer du 27 août 2021 au 27 octobre 2023 date à laquelle le locataire a signalé l’effondrement du plafond des toilettes, soit la somme de 4.320 euros, de 30% du 27 octobre 2023 au 30 juin 2024 soit la somme de 1.350 euros, et de 25% de juillet 2024 à Septembre 2026, soit la somme de 3.037,50 euros, auxquelles sera additionnée les 735 euros de préjudice complémentaire déterminé par le rapport d’expertise soit un montant total de 8.047,50 euros.

En conséquence, Monsieur [Z] [P] sera condamné à verser à Monsieur [J] [A] la somme de 8.047,50 euros pour préjudice de jouissance.

Monsieur [Z] [P] sera condamné à effectuer les travaux préconisés par l’expert judiciaire dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision sous astreinte de 30 euros par jour de retard passé ce délai.

Sur la demande de paiement des loyers impayés

Le paiement des loyers et des charges récupérables aux termes convenus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 25-8, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.
En vertu de l’article 1353 du code civil  » celui qui se prétends libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation « . Ainsi, la charge de la preuve du paiement pèse sur le locataire.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989  » Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. « .

En l’espèce, Monsieur [Z] [P] indique que Monsieur [J] [A] ne s’est pas acquitté du règlement de ses loyers de manière régulière et que la dette locative s’élève en mai 2026 à 11.872 euros.

Monsieur [J] [A] ne conteste pas être redevable du paiement des loyers mais conteste être redevable de la part versée par la CAF et soulève la prescription des loyers de juillet 2021 à août 2022 inclus.

La dette locative se prescrivant par trois ans, Monsieur [Z] [P] ayant demandé le paiement des loyers impayés par conclusions de septembre 2025, les loyers antérieurs à septembre 2022 ne peuvent pas être réclamés compte tenu du délai de prescription et en l’absence d’interruption ou suspension de ce délai.

Il sera tenu compte des montants versés par la CAF et même ceux non versés afin de ne pas indemniser deux fois Monsieur [J] [A] pour son préjudice de jouissance.
Aussi, Monsieur [J] [A] sera condamné à verser les loyers impayés à compter du mois de septembre 2022, soit selon le décompte fourni par le bailleur, non contesté par le locataire, la somme totale de 11.483,20 euros.

Sur la compensation

Il résulte des dispositions combinées des articles 1289 et 1291 du code civil, que lorsque deux
personnes se trouvent débitrices l’une envers l’autre, de dettes connexes, il s’opère entre elles une compensation.

En l’espèce, il a été jugé que Monsieur [J] [A] est redevable envers Monsieur [Z] [P] d’une somme de 11.483,20 euros tandis que Monsieur [Z] [P] se trouve débiteur de Monsieur [J] [A] pour une somme de 8.047,50 euros.

En conséquence, il y a lieu de procéder à la compensation de ces sommes.

Monsieur [J] [A] est dès lors débiteur de Monsieur [Z] [P] d’une somme de 3.435,70 euros et il est condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil  » tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. « .

Il est ainsi nécessaire de démontrer l’existence d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage ainsi causé.

En l’espèce, Monsieur [J] [A] a été logé par Monsieur [Z] [P] dans un logement affecté de nombreux désordres ce qui lui a nécessairement causé un préjudice moral pour lequel le bailleur est responsable.

En conséquence, Monsieur [Z] [P] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [P] supportera ainsi la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, frais de procédure compris.
Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Monsieur [J] [A] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit en la matière.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable la demande en paiement des loyers du 27 août 2021 au 30 août 2022 comme étant prescrite ;

CONDAMNE Monsieur [J] [A] à verser à Monsieur [Z] [P] la somme de 11.483,20 euros (ONZE MILLE QUATRE CENT QUATRE VINGT TROIS EUROS ET VINGT CENTIMES) au titre des loyers impayés pour la période de septembre 2022 à mai 2026 inclus;

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] à verser à Monsieur [J] [A] la somme de 8.047,50 euros (HUIT MILLE QUARANTE SEPT EUROS ET CINQUANTE CENTIMES) au titre du préjudice de jouissance ;

ORDONNE la compensation des sommes dues par les parties au titre des loyers impayés et du préjudice de jouissance

En conséquence,

CONDAMNE Monsieur [J] [A] à verser à Monsieur [Z] [P] la somme de 3.435,70 euros (TROIS MILLE QUATRE CENT TRENTE CINQ EUROS ET SOIXANTE DIX CENTIMES);

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] à verser à Monsieur [J] [A] la somme de 500 euros (CINQ CENT EUROS) au titre du préjudice de moral ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] à effectuer les travaux de réparations suivants dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 30 euros par jour de retard passé ce délai:
• La mise en sécurité de l’installation électrique incluant diagnostic, vérification et mise aux normes de la prise de terre, remplacement du tableau avec protections adaptées, reprise des équipements vétustes et des connections accessibles, câblage des lignes de terre ;
• Le colmatage des fissures avec un mastic souple et adapté ;
• Le traitement de la jonction entre le balcon et la façade ;
• La création d’un doublage isolant ventilé sur les parois est et nord de la cuisine ;
• La création d’une VMC : diagnostic et analyse, création d’une ligne d’alimentation, d’entrées d’air dans les pièces sèches, des trainasses et des bouches d’aspiration dans la cuisine, la salle d’eau et les toilettes, et pose du groupe d’extraction et d’un exutoire en toiture ;
• La mise aux normes des garde-corps ;
• La pose d’un chauffage dans la salle d’eau

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] aux entiers dépens de la présente procédure ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] à verser à Monsieur [J] [A] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Mande et Ordonne

– à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre ce présent jugement à exécution
– aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main
– à tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis :

En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le Président et par le Greffier.