TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINTES

CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 07 SEPTEMBRE 2026

NAC : 5ae
DOSSIER : N° RG 25/00025 – N° Portalis DBXD-W-B7J-ENTG
AFFAIRE : [I] [G] C/ [C] [H], [A] [S]
MINUTE : 26/00211

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Martine MERIGEAU, Magistrat à titre temporaire en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de SAINTES

GREFFIER : Madame [A] CHAUVEAU, cadre greffier

PARTIES :

DEMANDEUR :

M. [I] [G]
né le 07 Août 1960 à VILLENEUVE SAINT GEORGES (96190), demeurant 99 ALLEE DES PALOMBES – 33480 STE HELENE
représenté par Me YASMINE DEVELLE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DÉFENDERESSES :

Mme [C] [H]
née le 15 Juillet 1973 à MONTMIRAIL (72320), demeurant 27 bis rue des bleuets – Résidence voile blanche bat b appt b24 – 17200 ROYAN, non comparante

Mme [A] [S]
née le 10 Mars 1968 à MONTMIRAIL (72320), demeurant 192 Boulevard Washington – 92150 SURESNES, non comparante

***

Débats tenus à l’audience publique du 04 Mai 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 07 Septembre 2026.

***
le
1 CCC + 1 GROSSE à Me DEVELLE
1 CCC à mme [H], à mme [S]
DOSSIER

1EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat du 29 juin 2016, M. [I] [G] a donné à bail, à Mme [C] [H], un logement d’habitation situé 4 rue des Pâquerettes, 17200 Royan, moyennant un loyer mensuel de 650 euros. Un état des lieux d’entrée a été réalisé et signé contradictoirement par les parties le même jour.

Par acte du 23 mai 2016, Mme [A] [S] s’est portée caution des engagements de sa sœur, Mme [C] [H].

Diverses réparations ont été prises en charge par le bailleur au cours du bail.

Un procès-verbal de constat de commissaire de justice a été dressé, à la demande du bailleur, le 28 août 2023, aux fins de constatation du défaut d’entretien du bien mis en location.

Par courrier du 15 juillet 2024, la locataire a fait part au bailleur de sa volonté de mettre fin au bail.

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2024, un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement avec les parties.

Par courriers recommandés avec avis de réception des 7 et 22 novembre 2024, le bailleur a respectivement sollicité le règlement des dégradations locatives à Mme [C] [H], sa locataire, puis à Mme [A] [S], ès-qualité de caution solidaire. En vain.

C’est ainsi que par actes de commissaire de justice des 10 et 12 février 2025, M. [I] [G] a fait assigner Mme [C] [H] et Mme [A] [S], ès-qualité de caution solidaire, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saintes et a sollicité de :
– le déclarer recevable et bien-fondé dans l’ensemble de ses demandes,
– juger que Mme [C] [H] est responsable des dégradations du logement,
– condamner solidairement Mme [C] [H] et Mme [A] [S] à lui payer la somme de 12.462,76 euros au titre des réparations,
– les condamner solidairement à lui payer la somme de 346,84 euros correspondant au prorata du loyer du mois d’octobre 2024,
– les condamner solidairement à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les parties ont été convoquées par le greffe à l’audience du 17 mars 2025.

A cette audience, M. [I] [G], représenté par son avocat, a maintenu ses demandes conformément à son acte introductif d’instance.

Il fait valoir les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, rappelant que le dépôt de garantie a pour objet de garantir l’exécution des obligations contractuelles du locataire. Il soutient que l’état des lieux de sortie met en évidence plusieurs dégradations ainsi qu’un défaut d’entretien du logement qui ne figuraient pas sur l’état des lieux d’entrée. Il ajoute que les photographies prises par le commissaire de justice sont particulièrement explicites quant à l’état dans lequel le logement a été restitué par la locataire. Selon lui, l’importance des moisissures résulte, d’une part, de l’absence de remplacement de la partie vitrée de la porte d’entrée, cassée par la locataire et d’autre part, des travaux de réfection de la salle de bain réalisés par le compagnon de celle-ci, lesquels n’auraient pas été exécutés dans les règles de l’art. Il rappelle également qu’une bordure en zinc s’est détachée de la toiture avant de tomber dans le jardin d’une voisine, sans que la locataire n’en informe le bailleur ou l’agence gestionnaire. Selon lui, ce désordre a favorisé l’apparition de parasites, rendant nécessaire un traitement de la toiture. Il estime ainsi que la locataire a contribué à la réalisation des dommages dont il sollicite la réparation. Il se prévaut des différents devis produits pour justifier le montant de son préjudice, précisant avoir appliqué un coefficient de vétusté de 50% au coût des travaux de peinture. Il sollicite en outre le remboursement de la facture du 22 octobre 2022 relative à la réparation du plafond d’une chambre, exposant que la locataire avait dégradé celui-ci afin d’accéder au cumulus. Enfin, il rappelle que la locataire demeure redevable du prorata du loyer du mois d’octobre 2024, son préavis ayant pris fin le 16 octobre 2024. Il sollicite également la condamnation de la caution solidaire, en raison de la défaillance de la locataire dans l’exécution de ses obligations contractuelles.

Assignées à étude dans les conditions prévues par l’article 659 du code de procédure civile par exploit de commissaire de justice des 10 et 12 février 2025, Mme [C] [H] et Mme [A] [S], ès-qualité de caution solidaire, n’étaient ni présentes ni représentées.

La décision a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 26 mai 2025, puis a été prorogée.

En raison de circonstances exceptionnelles, les débats ont été rouverts, par mention au dossier, le 16 mars 2026.

A l’audience du 4 mai 2026, M. [I] [G], représenté par son conseil, entend maintenir ses précédentes demandes.

Dûment convoquées, Mme [C] [H] et Mme [A] [S], ès-qualité de caution solidaire, n’étaient pas présentes, ni représentées à cette audience, les différents plis ayant cependant été présentés et avisés le 20 mars 2026.

La décision a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 7 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient d’indiquer qu’aux termes de l’acte de cautionnement signé par Mme [A] [S] le 23 mai 2016, dont l’authenticité n’est pas contestée, celle-ci s’est engagée à garantir l’exécution des obligations locatives de la locataire, Mme [C] [H], sa sœur. En conséquence, l’ensemble des condamnations prononcées à l’encontre de cette dernière au titre du présente litige sera déclaré opposable à Mme [A] [S], laquelle sera condamnée solidairement avec la locataire au paiement des sommes mises à sa charge, dans les limites de son engagement de caution.

1) Sur l’indemnisation réclamée au titre des dégradations locatives

L’article 1730 du code civil énonce que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En outre, et selon l’article 1732 du même code, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Selon l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il est constant que les désordres ayant pour seule origine la vétusté restent à la charge du bailleur, sauf s’il établit que le locataire a failli dans son obligation d’entretien.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 prévoit qu’en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, relève des obligations du locataire l’entretien des équipements de chauffage.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

En fonction de la durée d’occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l’usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. L’usure normale correspond ainsi à l’altération naturelle et inévitable d’un bien due à son usage normal et raisonnable. Cette notion permet de distinguer les dommages imputables au locataire par négligence, mauvais entretien ou usage abusif, de ceux liés à l’usage normal du logement. L’usage normal du bien s’apprécie grâce à plusieurs critères, la durée de la location, la nature du logement, le nombre d’occupants ou encore le type d’usage du logement.

Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n’étant pas nécessaire.

En l’espèce, M. [I] [G] produit un constat de commissaire de justice établi au moment de l’état des lieux de sortie le 30 septembre 2024, les deux courriers recommandés adressées à la locataire et à sa caution solidaire les 7 et 22 novembre 2024 détaillant les réparations locatives, ainsi que des devis. Sur la base de ces éléments, il chiffre les travaux de remise en état du logement à hauteur de 12.462.58 euros.

Il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée effectué contradictoirement en date du 29 juin 2016 et l’état des lieux de sortie réalisé contradictoirement, par un commissaire de justice, en date du 30 septembre 2024, que les dégradations dont le paiement est sollicité sont les suivantes :
– dans l’entrée : sol propre malgré des petits éclats en bordure de carreaux, peinture des plinthes en bois peintes sur le mur un peu jaunie, points de moisissures importants sur tout le mur latéral droit et le petit retour de muret, nombreuses toiles d’araignée au plafond, fenêtre sale, convecteur et tableau électrique poussiéreux, mur de papier peint vétuste, et tâches de moisissures en partie basse, le mur du fond présente une dizaine de clous,
– dans le salon : carrelage présentant des éclats devant la fenêtre et l’axe d’entrée, peinture des plinthes en bois peintes présentant des éclats, lambris peint couleur blanche qui présente des rayures, quelques toiles d’araignée au plafond, derrière les portes, la peinture de la porte d’entrée présente plusieurs éclats autour de la poignée, le bas de porte est sale en extérieur et la peinture abîmée, les caches des interrupteurs et prises sont noircies, le convecteur est poussiéreux,
– dans la cuisine : la porte d’accès à la cuisine est sale et présente des éclats de peinture, carrelage en état d’usage, les plinthes bois sont dégradées, peinture blanche sur les murs un peu jaunie et plutôt sale en partie haute, le mur est tâché côté droit, convecteur poussiéreux, sale et mal fixé, le plan de travail stratifié est blanchi sur le côté gauche, les feux de la plaque de cuisson sont sales, ainsi que le filtre de la hotte, les portes et étagères des placards, traces d’usure sur un tiroir, l’évier est marqué par des tâches de calcaire et son joint noirci, la fenêtre PVC est sale ainsi que la porte fenêtre
– dans le dégagement : quelques éclats sur les plinthes en bois peintes, peinture un peu jaunie en partie basse, toiles d’araignée au plafond, deux trous de pointes en entrant,
– dans les wc : carrelage au sol, faïence et peinture en état d’usage, fenêtre sale, cuvette un peu sale mais en état de fonctionnement, la porte est fortement marquée et sale côté extérieur,
– dans la salle d’eau : traces de résidus adhésifs sur le côté gauche de la faïence, peinture du plafond sale, tâches de moisissures importantes, convecteur poussiéreux ainsi que la grille de ventilation, absence d’embout de la tirette de la bonde de la vasque, meuble en dessous dégradé avec des portes disjointes, le sol est très sale à côte du lavabo, les joints de la douche sont moisis, point de moisissure au niveau du plafond dans l’angle, pare-douche en verre sale, fenêtre recouverte de calcaire avec le joint noirci, un dégât des eaux aurait affecté cette pièce,
– dans la chambre 1 façade arrière : peinture défraîchit des plinthes, des murs et du plafond, traces de frottement sur la cloison avec la salle de bain, la fenêtre en PVC est sale, les deux pattes d’accroche de la crémone du volet sont cassées ainsi que l’embout destiné à recevoir la poignée (le volet ne peut pas fermer),
– dans la chambre 2 façade avant : plinthes bois peintes sales et fortement moisies sur le côté gauche, peinture en mauvais état, salie sur tous les côtés et moisie côté gauche, traces de frottement sur tous les côtés, convecteur un peu poussiéreux, ainsi que la fenêtre qui présente également des traces adhésives, une patte d’accroche centrale et la partie haute de la crémone du volet sont cassées, la porte est très sale côté extérieur,
– dans l’escalier : de nombreuses marches sont tâchées,
– dans la mezzanine, chambre 3 : des petites tâches au sol, les peintures sont à l’état d’usage, la sous-face de la poutre gauche est dégradée, le sol en jonc de mer est effrangé sur le côté gauche,
– extérieur façade avant : du lierre court sur toute la façade au niveau de la place de stationnement,
– le jardin : présence de mauvaises herbes et d’orties le long du mur latéral gauche et toute la partie arrière est broussailleuse, le cabanon de jardin est sale, recouvert de toiles d’araignée à l’intérieure avec le sol rouillé,
– la terrasse : défaut d’entretien, la terrasse est fortement noircie, des carreaux sont manquants, les joints présentent de la mousse, le montant du volet droit de la cuisine est fissuré, les vis sont toutes sorties de leur emplacement, deux pattes d’accroche de la descente d’eau pluviale sont cassées.

Afin de justifier le coût des réparations locatives, M. [I] [G] verse aux débats les pièces suivantes :
– l’état des lieux d’entrée du 29 juin 2016,
– un procès-verbal de constat, sollicité par le bailleur le 28 août 2023, dans le cadre de son droit de visite annuelle du logement loué,
– l’état des lieux de sortie du 30 septembre 2024, établi par un commissaire de justice
– un devis de la SASU E.T Maison, du 13 octobre 2024, pour la fourniture et le nettoyage du logement, pour un montant de 611,60 euros, et pour le nettoyage des portes pour 497,20 euros,
– un devis de la SASU E.T Maison, du 13 octobre 2024, pour la reprise de la totalité des peintures, pour un montant de 6.900 euros,
– un devis de la SASU E.T Maison, du 13 octobre 2024, pour le changement des carreaux cassés de la terrasse, pour un montant de 500,50 euros,
– un devis de la SASU E.T Maison, du 13 octobre 2024, pour la réfection de la salle de bain, pour un montant de 2.970 euros,
– un devis de la SASU E.T Maison, du 13 octobre 2024, pour le remplacement d’une paire de volet battant, pour un montant de 760,10 euros,
– un devis de la SASU E.T Maison, du 13 octobre 2024, pour la fourniture et la pose de plusieurs éléments (VMC, tuile chatière, poignée de porte, cylindre de porte), pour un montant de 330 euros,
– un devis de la SASU E.T Maison, du 13 octobre 2024, pour la fourniture et la pose d’un nouveau plan de travail dans la cuisine, pour un montant de 567,60 euros,
– une facture de la société Eco Habitat Services, du 18 novembre 2024, pour le traitement de la charpente sur la partie combles perdus contre les xylophages, pour un montant de 961,64 euros,
– une facture de la société Eco Habitat Services, du 21 octobre 2022, pour la reprise du plafond d’une chambre (suite à l’ouverture dans le plafond pour atteindre le cumulus par la locataire), pour un montant de 1.814,12 euros.

Le logement ayant été occupé par la locataire pendant huit années, il convient d’apprécier sa responsabilité au regard de chacun des désordres invoqués par le bailleur, en procédant à une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

Il convient de rappeler que l’état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement et signé par les deux parties, lesquelles étaient présentes lors de son établissement. Quant à l’état des lieux de sortie, il a été dressé par un commissaire de justice. Il est constant que la locataire a quitté les lieux avant l’achèvement des opérations, cette circonstance est sans incidence sur la valeur probante du constat régulièrement établi par le commissaire de justice.

Concernant le nettoyage du logement et des portes

En comparant l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, il résulte que la maison a été restituée non correctement nettoyée que ce soit au niveau des sols, des fenêtres, de la cuisine, des toilettes, des portes, ou encore de la salle de bain. Ce que confirme le constat du commissaire de justice.

Le locataire a l’obligation d’entretenir le logement et les équipements mis à sa disposition. Le locataire est responsable de l’entretien courant du logement et des équipements, y compris le nettoyage régulier des pièces.

L’état de saleté du logement, et le fait qu’il n’est pas été correctement et entièrement nettoyé au moment de l’état des lieux de sortie et de la remise des clefs, ne relève manifestement pas d’un entretien normal.

Dans ces conditions, Mme [C] [H] et Mme [A] [S], es-qualité de caution, seront condamnées solidairement à rembourser le nettoyage du logement et des portes, conformément aux devis présentés par la SASU E.T Maison, du 13 octobre 2024, à hauteur de 611,60 euros (logement) et 497,20 euros (portes), soit un total de nettoyage de 1.108,80 euros.

Concernant la reprise des peintures

S’agissant des revêtements muraux, l’état des lieux de sortie fait apparaitre la présence de salissures, de tâches, de trous, de griffures ainsi que d’un jaunissement de certains murs.

Toutefois, il convient de tenir compte de la durée d’occupation du logement, qui s’est étendue sur huit années. Dans ces conditions, une partie des désordres constatés résulte de l’usure normale liée au temps et doit être imputée à la vétusté.

Il sera également relevé que l’état des lieux d’entrée mentionnait des murs en bon état et non en état à neuf, de sorte que la locataire n’était pas tenue de restituer des revêtements présentant un aspect neuf. Il n’a pas été par ailleurs constaté par le commissaire de justice des murs profondément dégradés, seule une partie des murs du séjour présente des traces de moisissures.

Le bailleur soutient que ces traces de moisissures, constatées par le commissaire de justice, serait la conséquence de l’absence de remplacement de la vitre de la porte d’entrée et justifierait une prise en charge de la totalité du devis de reprise des peintures. Toutefois, même s’il n’est pas contesté que la vitre ait été brisée, comme le rapporte le constat du commissaire de justice du 28 août 2023, et qu’elle n’a pas été remplacée rapidement, le bailleur ne produit aucun élément permettant d’établir l’existence d’un lien de causalité entre ces deux circonstances. Si le constat relève effectivement la présence de points de moisissures sur le mur latéral droit ainsi que sur le petit muret, ces seules constatations ne permettent pas de retenir qu’elles seraient imputables à l’absence de vitre de la porte d’entrée.

En tout état de cause, à supposer même que la réfection de cette partie des murs puisse être mise à la charge de la locataire, le devis de peinture produit ne comporte aucune ventilation permettant d’identifier le coût afférent à cette seule intervention. Dès lors, faute de justification suffisante, il n’est pas possible de déterminer le montant indemnisable pour cette partie du logement.

Au surplus, il convient de relever que le bailleur sollicite la prise en charge de l’intégralité du devis de réfection des peintures, tout en indiquant avoir appliqué un abattement de vétusté de 50% en raison de la durée d’occupation du logement. Toutefois, cet abattement ne correspond pas aux modalités prévues par les grilles de vétusté applicables à ce type d’éléments.

En effet, selon ces grilles, issues des accords collectifs les plus répandus et des sinistres assurantiels, les peintures ont une durée de vie théorique de sept années, assortie d’une franchise d’un an, puis d’un abattement de 15% par année. A l’issue de cette période, seule une valeur résiduelle de 10% demeure à la charge du locataire. Dès lors, le montant réclamé ne saurait être accueilli sur la base du calcul proposé par le bailleur.

En l’espèce, le bail s’est poursuivi durant huit années et les peintures étaient, dès l’entrée dans les lieux, en bon état et non en état à neuf. Dans ces conditions, la durée de vie des peintures doit être regardée comme entièrement consommée, de sorte que seule la valeur résiduelle de 10% peut être mise à la charge de la locataire.

Dès lors, sur la base du devis de 6.900 euros, le bailleur est uniquement fondé à solliciter la somme de 690 euros au titre de la réfection des peintures.

Dans ces conditions, Mme [C] [H] et Mme [A] [S], es-qualité de caution seront condamnées solidairement à rembourser les travaux de peinture à hauteur de la somme de 690 euros.

S’agissant du remplacement des carreaux extérieurs sur la terrasse

S’agissant du carrelage extérieur, l’état des lieux d’entrée mentionnait que certains carreaux étaient ébréchés en bordure. En revanche, l’état des lieux de sortie constate que dix carreaux sont désormais manquants. Cette disparition ne peut être regardée comme la conséquence de la seule vétusté ou de l’usure normale du revêtement, mais constitue une dégradation imputable à la locataire.

Le devis produit par le bailleur étant strictement limité au remplacement des dix carreaux manquants, sans porter sur une réfection plus étendue du carrelage, il y a lieu de mettre à la charge de la locataire l’intégralité du coût correspondant, sans qu’il soit fait application d’un abattement au titre de la vétusté.

Dans ces conditions, Mme [C] [H] et Mme [A] [S], es-qualité de caution seront condamnées solidairement à rembourser le remplacement des carreaux extérieur à hauteur de 500,50 euros.

S’agissant de la réfection de la salle de bains

L’état des lieux de sortie relève la présence de tâches de moisissures, l’absence d’embout sur la tirette de la bonde du lavabo, un meuble sous vasque dégradé, des joints de sol très encrassés, une paroi de douche sale et en état d’usage, ainsi que des joints de la douche moisis.

Aux termes de l’article 7 de loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués, de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du bail, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement ainsi que les réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, vice, malfaçon, ou force majeure.

En l’espèce, il ressort tant du constat du commissaire de justice lors de l’état des lieux de sortie que des pièces produites, qu’un dégât des eaux est survenu dans la salle de bains, circonstance que la locataire a confirmée. Il est toutefois constant que celle-ci n’en a pas informé, en temps utile, ni le bailleur ni l’agence chargée de la gestion du bien, alors qu’il lui appartenait de signaler sans délai ce sinistre et d’effectuer les démarches nécessaires auprès de son assureur. Aucun élément ne permet de retenir qu’une déclaration de sinistre ait été réalisée.

Au contraire, la locataire a sollicité du bailleur la prise en charge de travaux de réfection de la salle de bains réalisés par son compagnon pour un montant total de 1.005 euros, somme intégralement réglée par le bailleur en mars 2023, comme le confirme les échanges de SMS produits aux débats.

Or, par un courrier du 15 janvier 2023, l’artisan de la société Eco Habitat Services avait constaté que la porte de la douche étant cassée, que les joints étaient à reprendre et qu’un défaut d’entretien généralisé du carrelage et de la faïence était caractérisé. Il est donc constant que ces travaux relevaient des réparations locatives. Bien qu’ils aient dû être supportés par la locataire, le bailleur a néanmoins accepté d’en assumer intégralement le coût.

Force est toutefois de constater qu’à peine un peu plus d’un an et demi après cette réfection, l’état des lieux de sortie du 30 septembre 2024 mentionne une paroi de douche sale et en état d’usage, alors même que celle-ci a été remplacée en mars 2023. De la même manière, les joints de douche sont de nouveau moisis alors qu’ils avaient vocation à être entièrement repris dans le cadre des travaux réalisés.

En outre, les photographies produites par le bailleur en sus de l’état des lieux de sortie, bien que non datées, sont manifestement postérieures à ce dernier, et correspondent vraisemblablement à la dépose des plaques qui avaient été apposées sur les parois de douche lors des travaux effectués par le compagnon de la locataire. Cette dépose révèle un état de dégradation particulièrement avancé des murs, laissant apparaître des traces manifeste d’infiltrations compatibles avec un dégât des eaux non traité.

Ainsi, l’absence de déclaration du sinistre au bailleur et à l’agence gestionnaire, l’absence de justification d’une déclaration auprès de l’assureur, ainsi que la réalisation de travaux qui n’ont manifestement pas été exécutés dans les règles de l’art et qui ont eu pour seul effet de masquer les désordres, sans en traiter l’origine, caractérisent un manquement de la locataire à ses obligations d’entretien et de conservation du logement.

Dans ces conditions, les dégradations constatées dans la salle de bains lui sont imputables, il y a dès lors lieu de condamner solidairement Mme [C] [H] et Mme [A] [S], es-qualité de caution, à rembourser la réfection de la salle de bains à hauteur de 2.970 euros.

S’agissant du volet

Il est constant que le volet PVC de la chambre 1, façade arrière, était en bon état au moment de la signature de l’état des lieux d’entrée. Il n’est pas contesté que les deux pattes d’accroche haute et basse de la crémone de ce dernier soient cassées ainsi que l’embout destiné à recevoir la poignée, le volet ne pouvant techniquement plus se fermer, comme cela a été constaté lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie, établi contradictoirement.

Dès lors, il apparaît que le volet PVC ait montré des signes d’endommagement causés par une mauvaise utilisation ou un manque d’entretien de la part de la locataire, qui peut être considéré comme une usure anormale. Dans ce cas, les frais de remplacement lui incomberont entièrement.

Dans ces conditions, Mme [C] [H] et Mme [A] [S], es-qualité de caution seront condamnées solidairement à rembourser les travaux concernant le volet PVC à hauteur de 760,10 euros.

Concernant les travaux dans la cuisine

L’état des lieux d’entrée mentionne un plan de travail en bon état. L’état des lieux de sortie relève quant à lui un blanchiment de la partie gauche du plan de travail ainsi qu’un joint noirci derrière l’évier.

Le seul blanchiment du plan de travail, en l’absence de tout élément permettant de caractériser une dégradation anormale, apparaît compatible avec l’usure résultant de huit années d’occupation du logement. En l’absence de tout élément permettant de caractériser une dégradation imputable à la locataire, le bailleur ne rapportant pas la preuve d’un manquement de cette dernière à ses obligations, il convient, en conséquence, de rejeter la demande d’indemnisation présentée au titre du remplacement du plan de travail.

En revanche, le noircissement du joint situé derrière l’évier procède d’un défaut d’entretien imputable à la locataire. Le remplacement de ce joint constitue un menu travail d’entretien relevant des réparations locatives, de sorte que le coût correspondant doit être intégralement mis à sa charge, sans application d’un abattement pour vétusté.

Par ailleurs, le devis produit comporte une ligne unique de main-d’œuvre commune au remplacement du plan de travail et du joint. En l’absence de ventilation permettant de distinguer le coût de chacune de ses interventions, il n’est pas possible de déterminer la part de main-d’œuvre imputable au seul remplacement du joint. Cette insuffisance de justification, qui incombe au bailleur, ne permet pas de mettre cette main-d’œuvre à la charge de la locataire.

Dès lors, le bailleur ne peut solliciter que la somme de 35,20 euros, correspondant au prix fixé pour le joint (32 euros HT), auquel s’ajoute la TVA de 10%.

Dans ces conditions, Mme [C] [H] et Mme [A] [S], es-qualité de caution seront condamnées solidairement à rembourser le remplacement du joint de la cuisine à hauteur de 35,20 euros.

S’agissant du changement de la VMC

Il est constant que l’état des lieux de sortie ne fait état d’aucune dégradation, dysfonctionnement ou absence de cet équipement de nature à justifier son remplacement, et le bailleur ne rapporte pas la preuve que cette intervention résulterait d’une dégradation imputable à la locataire.

En outre, la facture d’un montant de 330 euros, comprend également le remplacement d’une poignée de porte d’entrée ainsi que d’un cylindre de serrure, or ni l’état des lieux de sortie dressé par le commissaire de justice, ni aucun élément produit par le bailleur ne mentionnent de dégradation affectant ces éléments.

Dans ces conditions, faute pour le bailleur de justifier de la nécessité des travaux facturés et de leur imputabilité à la locataire, il convient de rejeter sa demande d’indemnisation à hauteur de la somme de 330 euros.

S’agissant de la toiture et du traitement contre les xylophages

Le bailleur sollicite la prise en charge de la facture de traitement de la charpente dans la partie des combles perdues, en soutenant que le détachement d’un élément de zinguerie de la toiture, dont il n’est pas contesté qu’il est tombé et ait été récupéré par la voisine, ainsi que l’a confirmé l’artisan de la société Eco Habitat Services, aurait favorisé l’apparition d’insectes xylophages, rendant nécessaire la réalisation d’un traitement antiparasitaire.

Toutefois, le bailleur ne produit aucun élément technique permettant d’établir que la chute de cet élément de zinguerie et son absence de remplacement soit à l’origine d’une infestation d’insecte xylophages ou est rendu nécessaire la réalisation d’un traitement de la charpente. En particulier, il n’est pas démontré que cette seule dégradation de la toiture soit à l’origine de l’infestation alléguée.

Faute pour le bailleur de rapporter la preuve de l’existence d’un lien de causalité entre le détachement de l’élément de zinguerie, dont le remplacement n’a été ni chiffré, ni réclamé par le bailleur, et la nécessité du traitement de la charpente (aucun rapport technique ou d’expertise établissant ce lien de causalité), cette dépense ne peut être imputée à la locataire.

La demande présentée à ce titre sera, en conséquence, rejetée.

Concernant la prise en charge de la facture du 21 octobre 2022 pour la dégradation du plafond

Il sera relevé que cette dégradation n’apparaît pas dans l’état des lieux de sortie établi par le commissaire de justice, dès lors qu’elle avait été réparée antérieurement. Elle avait, en effet, déjà été constatée dans le procès-verbal de constat du 28 août 2023.

Il résulte des pièces produites, et notamment des constatations de l’artisan de la société Eco Habitat Services intervenu sur les lieux le 21 octobre 2022, qu’une ouverture avait été pratiquée dans le plafond afin d’accéder au cumulus à la suite d’un dysfonctionnement de celui-ci. La locataire a, au demeurant, reconnu être à l’origine de cette ouverture.

Une telle intervention, réalisée de manière volontaire par la locataire, constitue une dégradation du logement qui ne saurait être assimilée à une usure normale ou à un défaut d’entretien incombant au bailleur. Il appartenait à la locataire d’en supporter les conséquences financières.

Dans ces conditions, le bailleur est fondé à obtenir le remboursement de la facture du 21 octobre 2022 à hauteur de la somme de 1.814,12 euros.

Mme [C] [H] et Mme [A] [S], es-qualité de caution seront condamnées solidairement à rembourser les travaux de réfection du plafond à hauteur de 1.814,12 euros.

La responsabilité de la locataire est ainsi engagée conformément aux dispositions des articles 1730 et 1732 du code civil et de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989. Il y a donc lieu de fixer le montant total de la prise en charge des dégradations locatives à la somme de :

– nettoyage du logement : 1.108,80 euros,
– peinture : 690 euros,
– remplacement des carreaux extérieurs : 500,50 euros,
– réfection de la salle de bain : 2.970 euros,
– remplacement du volet PVC : 760,10 euros,
– remplacement du joint dans la cuisine : 35,20 euros,
– dégradation du plafond : 1.814,12 euros.

Soit un montant total de 7.878,72 euros. Il convient néanmoins de déduire de cette somme le montant de la caution versée par la locataire lors de son entrée dans les lieux, à hauteur de 650 euros.

Dès lors, Mme [C] [H] et Mme [A] [S], es-qualité de caution seront condamnées solidairement à payer la somme de 7.228,72 euros au titre des réparations locatives, nettoyage, réfection de la salle de bains et prise en charge de la facture de réparation du plafond.

2) Sur la demande au titre des loyers impayés au prorata temporis (mois d’octobre 2024)

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 12 de cette même loi indique que le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15, stipulant que le délai de préavis applicable au congé délivré par le locataire est de trois mois.

Cet article dispose en sus que le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Au soutien de sa demande en paiement, M. [I] [G] produit le contrat de bail, l’acte de cautionnement, le courrier recommandé de demande de congé de la locataire daté du 15 juillet 2024, réceptionné le 16 juillet par le bailleur. A la lecture de ces éléments, il est constant que le bail a pris fin le 16 octobre 2024, la locataire indiquant expressément dans son courrier qu’elle respecterait un préavis de 3 mois. Il n’apparaît pas qu’un accord entre les parties ait convenu une diminution de ce délai, dès lors le bail a pris fin le 16 octobre 2024 et la locataire est tenu de régler les loyers jusqu’à cette date.

Le bailleur sollicite le règlement de la somme de 346,84 euros, correspondant au prorata temporis du mois d’octobre 2024, du 1er au 16 octobre inclus.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [C] [H] et Mme [A] [S], es-qualité de caution, à payer à M. [I] [G] la somme de 346,84 euros, au titre des loyers impayés au prorata temporis pour le mois d’octobre 2024.

3) Sur les demandes accessoires

3.1) Sur les dépens

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Mme [C] [H] et Mme [A] [S], es-qualité de caution, aux dépens de l’instance.

3.2) Sur les frais irrépétibles

Il convient de condamner Mme [C] [H] et Mme [A] [S], es-qualité de caution, solidairement à verser à M. [I] [G] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

3.3) Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire, au regard de la nature du litige et de la solution retenue, n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum Mme [C] [H] et Mme [A] [S], es-qualité de caution, à payer à M. [I] [G] la somme de 7.228,72 euros au titre des réparations locatives, nettoyage, réfection de la salle de bains et prise en charge de la facture de réparation du plafond, somme due à l’issue du bail portant sur le logement sis 4 rue des Pâquerettes, 17200 Royan, après déduction du dépôt de garantie ;

CONDAMNE in solidum Mme [C] [H] et Mme [A] [S], es-qualité de caution, à payer à M. [I] [G] la somme de 346,84 euros au titre des loyers impayés dus à l’issue du bail portant sur le logement sis 4 rue des Pâquerettes, 17200 Royan, du 1er au 16 octobre 2024 ;

CONDAMNE in solidum Mme [C] [H] et Mme [A] [S], es-qualité de caution, à payer à M. [I] [G] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Mme [C] [H] et Mme [A] [S], es-qualité de caution, aux entiers dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et prononcé, les jour mois et an ci-dessus,

LA CADRE GREFFIÈRE LA JUGE