Validation d’un congé pour reprise sous l’article 19 de la loi de 1948 malgré une date d’effet contestée

L’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 permet au propriétaire remplissant les conditions légales de reprendre un logement soumis à cette loi pour y loger notamment son descendant. Le congé doit être délivré au moins six mois à l’avance et comporter les mentions légalement prescrites. Une contestation relative à la date d’échéance du bail ne justifie pas sa nullité lorsque le délai légal de préavis a été respecté et que l’occupant a bénéficié d’un délai supplémentaire.

La reprise est admise dès lors que le bénéficiaire ne dispose pas d’un logement personnel et que cette situation est établie par des pièces concordantes. Une photographie isolée ne suffit pas à démontrer la disponibilité d’un autre logement. L’ancienneté de l’occupation, les paiements réguliers du loyer, l’âge, la retraite ou l’état de santé de l’occupant ne font pas obstacle au droit de reprise.

L’occupant devenu sans droit ni titre doit une indemnité d’occupation fondée sur l’article 1240 du Code civil, jusqu’à la libération effective des lieux. La partie perdante supporte les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, ainsi qu’une indemnité au titre de l’article 700. Les articles 514 et 514-1 du même code permettent toutefois d’écarter l’exécution provisoire de droit lorsque ses conséquences seraient manifestement excessives.

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Après le décès du locataire, son épouse, restée titulaire du bail soumis à la loi de 1948, a contesté un congé pour reprise délivré au profit du fils d’un propriétaire. Le juge a retenu le respect du préavis et l’absence de logement personnel du bénéficiaire. Le congé a été validé, l’occupante déclarée sans droit ni titre et condamnée à libérer les lieux ainsi qu’à payer une indemnité d’occupation.

Un bail d’habitation conclu en 1982 était soumis à la loi du 1er septembre 1948. Après le décès du locataire, son épouse est demeurée seule titulaire du bail. Les propriétaires lui ont délivré un congé pour reprise afin de loger le fils de l’un d’eux.

L’occupante contestait la date d’effet du congé et soutenait que le bénéficiaire ne justifiait pas d’un besoin réel de logement. Elle invoquait également la vente supposée d’un autre appartement, son ancienneté dans les lieux, sa situation financière et son état de santé.

Le juge a retenu que le préavis de six mois avait été respecté, que le bénéficiaire était domicilié chez son père et qu’il ne disposait pas d’un logement personnel. Le congé a donc été validé. L’occupante a été déclarée sans droit ni titre, condamnée à libérer les lieux et à payer une indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges jusqu’à son départ. L’exécution provisoire a été écartée.

• Reprise exercée pour loger un descendant du propriétaire
• Bénéficiaire dépourvu d’une habitation correspondant à ses besoins
• Congé délivré au moins six mois avant sa date d’effet
• Mentions obligatoires prévues par l’article 19 réunies
• Contestation de la date d’échéance sans incidence sur le préavis légal
• Maintien dans les lieux après expiration du bail

• Dernier avis d’imposition mentionnant la domiciliation chez le propriétaire
• Attestations de témoins relatives au domicile du bénéficiaire
• Procès-verbal de constat du 16 mai 2026
• Documents établissant les résidences antérieures du bénéficiaire
• Photographie d’un panneau « Vendu » jugée insuffisante

Les propriétaires obtiennent la validation du congé, l’expulsion de l’occupante et une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des lieux. L’occupante supporte les conséquences financières et procédurales de son maintien, mais l’exécution provisoire est écartée.

• Validation judiciaire du congé pour reprise
• Obligation de libérer le logement et ses dépendances
• Paiement d’une indemnité égale au loyer et aux charges
• Support des dépens et de 1 000 euros au titre de l’article 700
• Expulsion soumise au commandement préalable et aux règles légales
• Absence d’exécution provisoire immédiate du jugement

À faire

• Vérifier le délai légal de préavis de six mois
• Insérer toutes les mentions exigées par l’article 19
• Documenter le domicile et l’absence de logement du bénéficiaire
• Conserver avis d’imposition, attestations et procès-verbal de constat
• Calculer l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective

À éviter

• Fonder la reprise sur une preuve isolée ou non vérifiable
• Omettre la date et le mode d’acquisition du bien
• Négliger la notification extrajudiciaire du congé
• Confondre ancienneté d’occupation et droit permanent au maintien
• Engager l’expulsion sans commandement préalable ni respect des délais

Le droit de reprise sous l’article 19 de la loi du 1er septembre 1948

L’article 19 permet au propriétaire de reprendre le logement pour y habiter ou y loger notamment son descendant, si le bénéficiaire ne dispose pas d’une habitation correspondant à ses besoins normaux. Le congé doit être délivré au moins six mois à l’avance et comporter les mentions exigées par le texte. La reprise a été admise, le bénéficiaire étant domicilié chez son père et dépourvu de logement personnel.

La régularité du délai de préavis du congé

La contestation de la date d’effet n’entraîne pas la nullité du congé dès lors que le délai légal de six mois a été respecté. Le fait d’avoir accordé un mois supplémentaire pour libérer les lieux ne prive pas le congé de validité.

L’indemnité due par l’occupant sans droit ni titre

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, le maintien dans les lieux après l’expiration du bail constitue une faute causant au propriétaire un préjudice de jouissance. L’indemnité, compensatoire et indemnitaire, correspond au loyer et aux charges jusqu’à la libération effective.

Article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, Article 1240 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, Articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution