Validation d’un congé pour vente : intention de vendre prouvée et refus du doublement de l’indemnité d’occupation

L’article 15, I et II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose que le congé pour vendre mentionne son motif, respecte un préavis de six mois et précise le prix ainsi que les conditions de la vente. Le juge peut vérifier la réalité du motif et les obligations légales. En l’espèce, le mandat exclusif confié à une agence et les sollicitations destinées à organiser des visites établissent suffisamment la réalité du projet de vente. Le congé est donc validé et l’occupant est sans droit ni titre à compter de son échéance.

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le maintien dans les lieux après l’expiration du bail constitue une faute causant au propriétaire un préjudice de jouissance. L’indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer et des charges, avec révision annuelle, mais le doublement demandé n’est pas retenu.

Les articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution permettent d’accorder des délais de départ selon la situation des parties et les diligences de relogement. L’absence de recherches concrètes, le silence opposé aux sollicitations et l’ancienneté de l’occupation justifient le rejet de cette demande. La partie perdante est condamnée aux dépens et à 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Le bailleur justifie son intention de vendre par un mandat exclusif et des échanges destinés à organiser des visites. Le congé pour vente est validé, l’occupation devenant sans droit ni titre à compter du 1er avril 2025. L’expulsion est ordonnée et une indemnité égale au loyer et aux charges est due jusqu’à la libération des lieux. Les délais de départ sont refusés faute de recherches concrètes de relogement.

Un bail d’habitation conclu en 2007 portait sur un logement loué moyennant un loyer et des provisions sur charges. Le bailleur a délivré un congé pour vente avec effet au 31 mars 2025, puis a assigné le locataire afin d’en obtenir la validation et l’expulsion.

Le locataire contestait la réalité de l’intention de vendre et estimait le prix proposé excessif. Il sollicitait subsidiairement le rejet de l’expulsion, la réduction de l’indemnité d’occupation et des délais pour quitter les lieux.

Le bailleur produisait un mandat exclusif de vente ainsi que des échanges restés sans réponse pour organiser des visites. Le juge a validé le congé, constaté l’occupation sans droit ni titre depuis le 1er avril 2025 et ordonné l’expulsion. Une indemnité égale au loyer et aux charges, révisable annuellement, est due jusqu’à la libération des lieux. Les délais de départ ont été refusés faute de recherches concrètes de relogement.

• Motif de vente indiqué dans le congé
• Préavis légal de six mois respecté
• Prix et conditions de vente mentionnés
• Réalité du projet de vente établie par des éléments sérieux
• Maintien dans les lieux après expiration du bail
• Absence de recherches concrètes de relogement
• Appréciation de la bonne foi et des diligences de l’occupant

• Mandat exclusif de vente signé avec une agence immobilière
• Mails et SMS sollicitant l’accès au logement pour photos et visites
• Attestation concordante d’un voisin sur les conditions d’occupation
• Demande de logement social déposée tardivement
• Absence de réponse au congé et aux sollicitations du mandataire

Le bailleur obtient la validation du congé, l’expulsion et une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective. Le locataire doit quitter les lieux, régler l’indemnité correspondant au loyer et aux charges révisés, ainsi que les frais mis à sa charge.

• Validation définitive du congé pour vente
• Occupation sans droit ni titre depuis le 1er avril 2025
• Expulsion possible après commandement et délai légal
• Indemnité mensuelle égale au loyer et aux charges
• Rejet du doublement de l’indemnité
• Paiement des dépens et de 800 euros au titre de l’article 700

À faire

• Indiquer précisément le motif du congé
• Respecter le préavis légal de six mois
• Mentionner le prix et les conditions de vente
• Conserver le mandat exclusif et les preuves de commercialisation
• Établir les démarches concrètes de relogement

À éviter

• Contester sans preuve la réalité du projet de vente
• Omettre les mentions obligatoires du congé
• Ignorer les demandes d’accès pour les visites
• Se maintenir après l’échéance du congé
• Solliciter des délais sans justifier de recherches actives

Les conditions de validité du congé pour vente

L’article 15, I et II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 exige un motif, un préavis de six mois, le prix et les conditions de vente. Le juge peut vérifier la réalité du motif. La production d’un mandat exclusif de vente et de sollicitations pour organiser des visites a établi le sérieux du projet. Le congé a donc été validé.

La réparation de l’occupation sans droit ni titre

Selon l’article 1240 du code civil, le maintien après l’expiration du bail constitue une faute causant un préjudice de jouissance. L’indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer et des charges, avec révision annuelle. Le doublement demandé n’a pas été retenu.

Les critères des délais pour quitter les lieux

Les articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution permettent des délais selon la situation des parties et les démarches de relogement. Malgré le chômage invoqué, aucune recherche concrète n’était justifiée, hormis une demande tardive de logement social. L’occupation prolongée et le silence opposé aux sollicitations ont conduit au rejet.

Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1240 du Code civil, Articles L412-3 et L412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution