Trouble de jouissance du locataire : vente d’un jardin inclus dans le bail et refus de réduction du loyer

L’article 750-1 du Code de procédure civile impose une tentative préalable de résolution amiable lorsque la demande porte sur une somme inférieure ou égale à 5 000 euros. La production d’un constat d’échec de conciliation rend la demande recevable.

Les articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 mettent à la charge du bailleur l’obligation d’assurer la jouissance paisible du bien loué. Un jardin expressément intégré à la désignation et à la consistance du logement relève du bail d’habitation, et non d’un prêt à usage. Sa vente prive donc le locataire de la jouissance promise et justifie une indemnisation de 400 euros.

En revanche, l’absence de preuve suffisamment précise concernant les plantations exclut l’indemnisation d’un préjudice financier. La suppression corrélative de l’entretien de la parcelle vendue justifie également le rejet de la demande de réduction du loyer.

Les articles 1728 du Code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 imposent le paiement du loyer et des charges. En application de l’article 1353 du Code civil, le locataire doit prouver le paiement lorsqu’il se prétend libéré. Les avis d’échéance et le récapitulatif non utilement contestés permettent la fixation d’un arriéré de 89,78 euros. La demande relative au dépôt de garantie, non fondée, est rejetée.

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Les jardins étant intégrés au bien loué, leur vente a privé le locataire d’une jouissance prévue au contrat et justifié une indemnité de 400 euros. Le préjudice financier n’a pas été établi et la réduction du loyer a été refusée. Le locataire a été condamné à payer 89,78 euros d’arriérés, tandis que la demande relative au dépôt de garantie a été rejetée.

Un bailleur a donné à bail un immeuble d’habitation comprenant trois jardins, dont un attenant, en contrepartie de leur entretien par le locataire. Le bailleur a ensuite vendu l’un des jardins à des tiers.

Le locataire a demandé une indemnisation pour trouble de jouissance, une réparation de son préjudice financier et une diminution rétroactive du loyer. Il a également contesté une demande de paiement d’arriérés locatifs et du dépôt de garantie.

Le juge a retenu que les jardins faisaient partie intégrante du bien loué. Leur vente a donc privé le locataire d’une jouissance contractuellement prévue et justifié une indemnité de 400 euros. Le préjudice financier n’a pas été démontré, les photographies ne permettant pas de localiser précisément les plantations alléguées. La réduction du loyer a été refusée, l’obligation d’entretien ayant diminué avec la vente.

Le locataire a été condamné à payer 89,78 euros d’arriérés. La demande relative au dépôt de garantie a été rejetée. Le bailleur a supporté les dépens et une indemnité de 400 euros au titre des frais irrépétibles.

• Jardin expressément intégré à la désignation et à la consistance du bail
• Engagement contractuel du locataire d’entretenir les jardins loués
• Vente du jardin pendant la durée du bail
• Privation effective de la jouissance contractuellement promise
• Preuve suffisamment précise du préjudice financier allégué
• Justification par le locataire du paiement des loyers contestés

• Contrat de bail mentionnant trois jardins mis à disposition
• Acte de vente du jardin intervenu le 16 septembre 2022
• Constat d’échec de la tentative de conciliation
• Photographies ne localisant pas précisément les plantations
• Avis d’échéance et récapitulatif des sommes dues

Le bailleur doit indemniser le locataire lorsque la vente porte sur une dépendance expressément comprise dans le bail. Le locataire obtient réparation de la privation de jouissance mais reste tenu des loyers prouvés comme impayés ; les demandes insuffisamment étayées sont écartées.

• Indemnité de 400 euros au locataire pour trouble de jouissance
• Rejet du préjudice financier faute de preuve des plantations
• Rejet de la réduction de loyer après suppression de l’entretien
• Paiement par le locataire de 89,78 euros d’arriérés
• Prise en charge par le bailleur des dépens et de 400 euros

À faire

• Relire la désignation et la consistance précises du bail
• Conserver les actes établissant la vente d’une dépendance louée
• Documenter précisément la localisation des plantations alléguées
• Produire les avis d’échéance et justificatifs de paiement
• Joindre le constat d’échec de la conciliation préalable

À éviter

• Vendre une dépendance expressément incluse dans un bail
• Réclamer un préjudice financier sans preuve localisée
• Demander une réduction de loyer sans établir sa justification
• Contester un arriéré sans produire les preuves de paiement
• Réclamer le dépôt de garantie sans fondement juridique

La recevabilité des demandes soumises à conciliation préalable

La demande inférieure à 5 000 euros devait être précédée d’une tentative de conciliation, conformément à l’article 750-1 du Code de procédure civile. La production d’un constat d’échec établi par un conciliateur de justice a permis de retenir la recevabilité de l’action.

Les obligations du bailleur concernant les dépendances louées

Les articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 imposent une jouissance paisible. Les jardins mentionnés dans la désignation et la consistance du bail faisaient partie intégrante du bien loué. Leur vente a donc constitué une privation de jouissance indemnisable, mais sans ouvrir droit à réduction du loyer puisque l’entretien de la parcelle avait cessé.

La preuve du paiement des loyers

Selon l’article 1353 du Code civil, le locataire qui se prétend libéré doit prouver le paiement. Les avis d’échéance et le récapitulatif produits par le bailleur, non contestés utilement, ont permis de retenir un reliquat locatif de 89,78 euros.

Article 750-1 du Code de procédure civile, Articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du Code de l’organisation judiciaire, Article L. 125-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 1719 du Code civil, Article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Article 1353 du Code civil, Article 1728 du Code civil, Article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, Article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, Article 1345-5 du Code civil, Articles 696 et suivants du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Loi du 10 juillet 1991, Article 514 du Code de procédure civile