Congé pour reprise d’un bail meublé : validation du préavis de trois mois et expulsion de l’occupant sans titre

L’article L. 632-1 du Code de la construction et de l’habitation régit seul le congé délivré par le bailleur d’un logement meublé, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas applicable. Le congé doit respecter un préavis de trois mois et être motivé par la reprise ou la vente du logement, ou par un motif légitime et sérieux. La qualification de bail meublé repose ici sur la stipulation contractuelle et l’inventaire annexé.

Le congé pour reprise a été validé car il avait été délivré plus de trois mois avant le terme contractuel, avec un motif de reprise personnelle non contesté initialement. Le maintien dans les lieux après le délai supplémentaire accordé a caractérisé une occupation sans droit ni titre et justifié l’expulsion.

En application des articles 1730 et 1240 du Code civil, l’indemnité d’occupation constitue la contrepartie de l’occupation postérieure à la résiliation et de l’indisponibilité du bien. Les loyers ayant été payés jusqu’en avril 2026, elle n’est exigible qu’en cas de défaut de paiement à compter de mai 2026, jusqu’à remise des clés. La demande indemnitaire fondée sur la résistance abusive a été rejetée faute de preuve d’un préjudice distinct. Les dépens ont été mis à la charge du locataire, sans indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Un bailleur a délivré un congé pour reprise personnelle avant le terme d’un bail meublé, puis accordé un délai supplémentaire au locataire. Celui-ci s’est maintenu dans les lieux malgré une sommation de partir. Le diagnostic social a établi des ressources limitées et une demande de logement social. La juridiction a validé le congé, constaté la fin du bail et ordonné l’expulsion.

Un bailleur a donné en location meublée un logement constituant la résidence principale d’un locataire, pour une durée de deux ans. Avant le terme contractuel, il a délivré un congé pour reprise personnelle avec un préavis supérieur à trois mois, puis a accordé un délai supplémentaire pour libérer les lieux.

Le locataire a demandé un délai complémentaire, puis s’est maintenu dans le logement malgré une sommation de quitter les lieux et un constat d’occupation. Il a contesté tardivement la validité du congé, invoquant la tacite reconduction du bail et l’absence de logement de remplacement. Le diagnostic social et financier a établi des ressources limitées, une demande de logement social en cours et l’absence de dette locative.

La juridiction a validé le congé, constaté la fin du bail et ordonné l’expulsion. Elle a prévu une indemnité d’occupation à compter d’un défaut de paiement des loyers courants après avril 2026, rejeté la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive et condamné le locataire aux dépens.

• Qualification contractuelle du logement comme location meublée
• Présence d’un inventaire des meubles annexé au bail
• Préavis de trois mois respecté par le bailleur
• Motif de reprise personnelle clairement indiqué
• Absence de contestation immédiate du congé
• Maintien dans les lieux après le délai accordé

• Contrat de bail qualifié de meublé
• Inventaire des meubles annexé au contrat
• Courrier recommandé de congé pour reprise
• Sommation de quitter les lieux signifiée à étude
• Procès-verbal de constat d’occupation
• Justificatifs de paiement des loyers jusqu’en avril 2026

Le bailleur obtient la validation du congé et peut poursuivre l’expulsion avec, si nécessaire, le concours de la force publique et d’un serrurier. Le locataire doit libérer les lieux, supporter les dépens et régler l’indemnité d’occupation seulement selon les conditions fixées par le jugement.

• Validation définitive du congé pour reprise personnelle
• Expulsion possible après signification du jugement
• Indemnité due en cas de défaut de paiement dès mai 2026
• Indemnité calculée jusqu’à la remise effective des clés
• Condamnation du locataire aux dépens
• Rejet des demandes de frais irrépétibles et de dommages-intérêts

À faire

• Qualifier précisément le logement comme meublé
• Joindre l’inventaire des meubles au bail
• Délivrer le congé au moins trois mois avant l’échéance
• Motiver clairement la reprise personnelle
• Documenter les paiements et la remise des clés

À éviter

• Appliquer l’article 15 de la loi de 1989 au bail meublé
• Délivrer un congé sans motif légal
• Négliger le délai de préavis de trois mois
• Réclamer une indemnité malgré le paiement des loyers
• Alléguer un préjudice sans preuve distincte

Le régime du congé pour reprise d’un bail meublé

L’article L. 632-1 du Code de la construction et de l’habitation est applicable aux locations meublées, à l’exclusion de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Le congé doit respecter un préavis de trois mois et être motivé par la reprise ou la vente du logement, ou par un motif légitime et sérieux. La qualification de bail meublé résultait du contrat et de l’inventaire annexé.

La validation du congé malgré le maintien dans les lieux

Le congé a été délivré plus de trois mois avant le terme du bail et son motif de reprise personnelle n’a pas été contesté lors de sa réception. La demande ultérieure d’un délai supplémentaire n’a pas remis en cause sa validité. Le maintien après le délai accordé a donc caractérisé une occupation sans droit ni titre et justifié l’expulsion.

L’indemnité d’occupation et la preuve du préjudice

Les articles 1730 et 1240 du Code civil fondent l’obligation d’indemniser l’occupation postérieure à la résiliation. Les loyers courants ayant été acquittés jusqu’en avril 2026, l’indemnité n’est due qu’à compter d’un défaut de paiement à partir de mai 2026, jusqu’à remise des clés. La demande de dommages-intérêts pour résistance abusive a été rejetée faute de preuve d’un préjudice distinct.

Article 15 de la loi du 6 juillet 1989, Article L. 632-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article 1730 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article R. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution