Congé pour vente : validité de l’offre et délai de trois mois accordé aux locataires protégés

Le congé pour vendre est soumis à l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, qui impose un préavis de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Selon l’article 15-II, il doit mentionner le prix et les conditions de la vente projetée, valoir offre au profit du locataire pendant les deux premiers mois du préavis et reproduire les dispositions légalement requises. La juridiction valide le congé dès lors que ces mentions figurent dans les actes, que le délai est respecté et que l’offre n’a pas été acceptée.

L’expiration du bail rend les occupants sans droit ni titre. En application des articles 1730 et 1240 du Code civil, une indemnité d’occupation est due jusqu’à la libération effective, fixée au montant du dernier loyer augmenté des charges, sous réserve du paiement du loyer courant.

Les articles L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution permettent d’accorder un délai d’un mois à un an selon la situation respective des parties, la bonne volonté de l’occupant et les démarches de relogement. Trois mois sont accordés en raison de la situation personnelle des occupants, malgré l’absence de justificatifs précis de recherches de logement. Les dépens sont mis à leur charge sur le fondement des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, tandis que la demande fondée sur l’article 700 est rejetée au regard de l’équité.

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Après des congés pour vente régulièrement délivrés au représentant d’un majeur protégé et à l’autre locataire, les occupants se sont maintenus dans les lieux. La juridiction a validé les congés et constaté l’occupation sans droit ni titre. Elle a ordonné l’expulsion, fixé une indemnité d’occupation équivalente au loyer et accordé un délai de trois mois en considération de leur situation médicale et sociale.

Une société civile immobilière a donné à bail une maison à deux locataires. L’un d’eux fait l’objet d’une curatelle renforcée, confiée à une union départementale d’associations familiales.

Le bailleur a délivré deux congés pour vente, l’un au représentant du majeur protégé et l’autre à la locataire, avec effet au terme du bail. Les actes mentionnaient le prix et les conditions de la vente. Les locataires n’ont pas accepté l’offre et se sont maintenus dans les lieux après l’échéance. Un procès-verbal d’occupation a été dressé.

La juridiction valide les congés, constate l’occupation sans droit ni titre et ordonne l’expulsion à défaut de départ volontaire. Elle fixe une indemnité d’occupation équivalente au dernier loyer et aux charges en cas de non-paiement du loyer courant. Compte tenu de la situation médicale et sociale des occupants, un délai de trois mois leur est accordé pour partir, sous réserve du paiement du loyer courant.

• Respecter le préavis légal de six mois
• Indiquer le prix et les conditions de la vente projetée
• Contenir l’offre de vente au profit des locataires
• Constater l’absence d’acceptation de l’offre
• Évaluer la situation personnelle et sociale des occupants
• Vérifier les démarches effectuées pour le relogement
• Maintenir le paiement du loyer courant pendant le délai

• Actes de commissaire de justice délivrant les congés
• Mentions du prix et des conditions de vente dans les congés
• Procès-verbal d’occupation dressé après l’échéance du bail
• Décision de placement sous curatelle renforcée
• Éléments relatifs aux allocations et à la demande de logement social

Le bailleur peut poursuivre l’expulsion après validation du congé, sous réserve du délai accordé et du paiement du loyer courant. Les locataires doivent libérer les lieux dans les trois mois suivant la signification, faute de quoi l’expulsion pourra être exécutée et une indemnité d’occupation sera due en cas de non-paiement.

• Maintien du loyer courant pendant le délai accordé
• Départ des locataires au plus tard dans trois mois
• Expulsion possible avec serrurier et force publique
• Indemnité d’occupation équivalente au loyer et aux charges
• Paiement des dépens par les locataires
• Absence d’indemnité accordée au bailleur au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier le préavis de six mois
• Contrôler le prix et les conditions de vente
• Conserver la preuve de délivrance des congés
• Établir un procès-verbal d’occupation
• Justifier précisément les démarches de relogement

À éviter

• Omettre l’offre légale de vente
• Dépasser les délais de délivrance du congé
• Réclamer une indemnité sans établir l’occupation
• Négliger le paiement du loyer courant
• Demander douze mois sans justificatifs de relogement

Les mentions du congé pour vente

Le congé doit respecter le préavis de six mois prévu par l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989. Fondé sur la vente, il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente, contenir l’offre au locataire et reproduire les dispositions requises par l’article 15-II. La juridiction retient la régularité des actes, leur délivrance dans les délais et l’absence d’acceptation de l’offre.

L’indemnité d’occupation des occupants sans droit ni titre

En application des articles 1730 et 1240 du Code civil, l’occupant sans droit ni titre doit une indemnité compensant l’occupation du bien et l’indisponibilité pour le propriétaire. Elle est fixée au montant du dernier loyer augmenté des charges, mais n’est due ici qu’en cas de non-paiement du loyer courant, jusqu’à la libération effective.

Les critères des délais pour quitter les lieux

Les articles L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution permettent un délai d’un mois à un an, apprécié au regard de la bonne volonté de l’occupant, des situations respectives, de la santé, des ressources et des démarches de relogement. Trois mois sont accordés, faute de justification suffisante pour douze mois mais en considération de la situation personnelle des occupants.

Article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, Article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, Article 46 de la loi du 10 juillet 1965, Article 455 du Code de procédure civile, Article 1730 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles 696 et suivants du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article R. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution