Résiliation du bail d’habitation pour impayés : maintien du délai contractuel de deux mois et échéancier sur 24 mois

L’action en résiliation est recevable dès lors que le commandement de payer a été signalé à la CCAPEX conformément à l’article 24-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et que l’assignation a été notifiée à la préfecture plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24-III de cette loi.

Pour les baux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, la réduction du délai légal de deux mois à six semaines ne s’applique pas immédiatement, en vertu de l’article 2 du code civil. Les stipulations contractuelles demeurent applicables. La clause résolutoire a donc été acquise après un commandement resté infructueux pendant deux mois, les impayés étant établis par le contrat, le commandement, les décomptes et les justificatifs de charges.

L’indemnité d’occupation correspond au loyer actualisé, augmenté des seules charges justifiées. La dette locative a été fixée après déduction d’un reliquat favorable au locataire et d’une charge non justifiée.

La suspension des effets de la clause résolutoire, prévue par l’article 24-VII de la loi du 6 juillet 1989, suppose notamment la reprise intégrale du loyer courant avant l’audience. Cette condition faisant défaut, la suspension n’a pas été accordée. En revanche, l’article 1343-5 du code civil a permis l’octroi d’un délai de paiement de deux ans compte tenu de la situation financière du débiteur.

La demande indemnitaire pour trouble de jouissance a été rejetée faute de preuve de la durée de la privation alléguée et en raison de la réactivité du bailleur.

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En raison d’impayés locatifs, le bailleur a demandé la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement de la dette. Le juge a validé les démarches préalables, constaté la résiliation et fixé la dette à 3 027,77 euros. Un échéancier de 24 mois a été accordé au locataire. Sa demande d’indemnisation pour privation d’eau chaude et de chauffage a été rejetée faute de preuve suffisante.

Un bailleur a donné à bail un appartement à un locataire moyennant un loyer mensuel et une provision sur charges. Face à des impayés, il a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis a saisi le juge afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement de la dette locative.

Le locataire contestait principalement le montant des charges, sollicitait des délais de paiement et réclamait une indemnisation pour privation d’eau chaude et de chauffage. Le bailleur produisait les décomptes, justificatifs de charges, échanges et facture de remplacement du ballon d’eau chaude.

Le juge a retenu la régularité du signalement à la CCAPEX et de la notification préfectorale. Il a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion et fixé la dette à 3 027,77 euros. Un échéancier de 24 mois a été accordé, tandis que la demande indemnitaire du locataire a été rejetée faute de preuve suffisante.

• Commandement de payer régulièrement délivré et resté infructueux
• Maintien du délai contractuel de deux mois selon l’article 2 du code civil
• Impayés locatifs persistants pendant le délai de régularisation
• Signalement du commandement à la CCAPEX
• Notification de l’assignation à la préfecture plus de six semaines avant l’audience
• Reprise intégrale du loyer courant exigée pour suspendre la clause résolutoire
• Situation financière justifiant un échéancier de paiement

• Contrat de location contenant la clause résolutoire
• Commandement de payer délivré le 11 mars 2025
• Décomptes des loyers, paiements et charges
• Justificatifs des charges récupérables produites par le bailleur
• Facture de remplacement du ballon d’eau chaude
• Échanges de courriels établissant la réactivité du bailleur

Le bailleur obtient la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement de la dette locative, mais les charges ne sont retenues que lorsqu’elles sont justifiées. Le locataire bénéficie d’un échéancier, sans suspension de la clause résolutoire, et sa demande indemnitaire est rejetée.

• Résiliation du bail et expulsion après commandement de quitter
• Paiement de 3 027,77 euros avec intérêts au taux légal
• Indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges justifiées
• Règlement de la dette en 23 mensualités puis solde final
• Impossibilité d’invoquer la suspension sans reprise du loyer courant
• Condamnation du locataire aux dépens

À faire

• Vérifier la date de conclusion du bail
• Délivrer un commandement visant la clause résolutoire
• Signaler le commandement à la CCAPEX
• Notifier l’assignation à la préfecture dans les délais
• Produire les justificatifs détaillés des charges

À éviter

• Appliquer automatiquement le délai légal de six semaines
• Réclamer des charges sans justificatifs
• Oublier la dénonciation préfectorale de l’assignation
• Solliciter une suspension sans reprise du loyer courant
• Alléguer un trouble de jouissance sans établir sa durée

La recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose le signalement du commandement de payer à la CCAPEX dans les situations d’impayés prévues par le texte. L’article 24-III exige également la notification de l’assignation à la préfecture au moins six semaines avant l’audience. Ces formalités ayant été accomplies, l’action a été déclarée recevable.

Le délai d’acquisition de la clause résolutoire

Le bail ayant été conclu avant la loi du 27 juillet 2023, la réduction du délai à six semaines ne pouvait lui être appliquée immédiatement, en vertu de l’article 2 du code civil. La clause contractuelle prévoyant un délai de deux mois demeurait applicable. Les loyers et charges n’ayant pas été intégralement réglés durant ce délai, la clause résolutoire a été acquise.

Les conditions des délais de paiement

La suspension des effets de la clause résolutoire prévue par l’article 24-VII de la loi du 6 juillet 1989 suppose notamment la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Cette condition faisait défaut. Toutefois, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, un échéancier de 24 mois a été accordé en considération de la situation financière du débiteur.

Article 2 du Code civil, Article 1231-7 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24-III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 656 du Code de procédure civile, Article 446-1 du Code de procédure civile, Article 446-2 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R.412-2 du Code des procédures civiles d’exécution