Dette locative et réparations locatives : condamnation du locataire après comparaison des états des lieux

Sur le fondement de l’article 1353 du Code civil, le bailleur doit prouver l’obligation invoquée, tandis que le locataire prétendant être libéré doit justifier le paiement. L’article 1103 du même code impose le respect des obligations contractuelles. Un décompte locatif non utilement contesté permet ainsi de retenir la dette de loyers et charges, après imputation du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la signification.

Les articles 1732 du Code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 instaurent une présomption de responsabilité du locataire pour les dégradations survenues dans les locaux à jouissance exclusive. Cette présomption peut être écartée par la preuve d’un cas de force majeure, d’une faute du bailleur à l’origine du sinistre ou du fait d’un tiers introduit sans accord. L’article 7 d) met également à la charge du locataire l’entretien courant et les réparations locatives.

La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie a établi la saleté d’encadrements de fenêtres, justifiant 85 euros malgré l’absence de facture ou de devis. L’article 696 du Code de procédure civile fonde la condamnation aux dépens. En revanche, l’article 700 du même code n’a pas été appliqué.

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Le juge retient le décompte locatif après déduction du dépôt de garantie ainsi que les dégradations résultant de la comparaison des états des lieux. Il accorde au bailleur le paiement des loyers et charges impayés et 85 euros au titre des réparations concernant les encadrements de fenêtres sales. Le surplus de la demande est rejeté et le locataire est condamné aux dépens.

La SA HLM Elbeuf Boucles de Seine Habitat a donné à bail un logement à un locataire, moyennant un loyer et une provision pour charges. Après le congé, un état des lieux de sortie contradictoire a été établi. Le bailleur a soutenu que le logement avait été rendu insuffisamment entretenu et qu’une dette locative subsistait.

Faute de règlement amiable, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection et demandé le paiement de la dette, de réparations locatives, d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens. Le locataire, régulièrement convoqué, n’a pas comparu.

Le juge a retenu le décompte locatif, après déduction du dépôt de garantie, ainsi que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie pour les encadrements de fenêtres rendus sales. Il a accordé les loyers et charges impayés et 85 euros de réparations locatives, rejeté le surplus et condamné le locataire aux dépens.

• Existence d’un contrat de location établissant les obligations financières
• Production d’un décompte locatif suffisamment précis
• Absence de preuve du paiement ou d’un élément contraire
• Dégradations survenues dans les locaux à jouissance exclusive
• Comparaison contradictoire des états des lieux d’entrée et de sortie
• Imputation limitée aux éléments effectivement restitués sales

• Contrat de bail sous seing privé
• Décompte locatif arrêté au 29 mai 2026
• État des lieux d’entrée contradictoire
• État des lieux de sortie contradictoire
• Absence d’élément du locataire contestant la dette

Le locataire doit régler les loyers et charges retenus, les réparations locatives établies et les dépens, avec intérêts au taux légal à compter de la signification. Le bailleur obtient une indemnisation limitée aux sommes prouvées ; sa demande au titre de l’article 700 est rejetée.

• Dette locative fixée après imputation du dépôt de garantie
• Nettoyage des encadrements indemnisé à hauteur de 85 euros
• Surplus des réparations locatives exclu
• Intérêts légaux dus à compter de la signification
• Dépens mis à la charge du locataire

À faire

• Conserver le bail et ses annexes
• Établir un décompte actualisé et détaillé
• Comparer les états des lieux contradictoires
• Documenter chaque dégradation imputée
• Signifier la décision pour faire courir les intérêts

À éviter

• Réclamer des sommes sans justificatif suffisant
• Imputer des dégradations antérieures à l’entrée
• Négliger la déduction du dépôt de garantie
• Confondre entretien courant et dégradation indemnisable
• Demander l’article 700 sans justification d’équité

La preuve de la dette locative contractuelle

L’article 1353 du Code civil impose au bailleur de prouver l’obligation et au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement. L’article 1103 donne force obligatoire au contrat. Le décompte produit, non contesté par aucun élément contraire, a permis de retenir la dette après déduction du dépôt de garantie.

La présomption de responsabilité du locataire

Les articles 1732 du Code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 font présumer la responsabilité du locataire pour les dégradations survenues dans les locaux à jouissance exclusive. La preuve d’une force majeure, d’une faute causale du bailleur ou du fait d’un tiers introduit sans accord peut écarter cette présomption.

La justification des réparations locatives

L’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire l’entretien courant et les réparations locatives. Malgré l’absence de facture ou de devis, la comparaison contradictoire des états des lieux a établi que certains encadrements de fenêtres, propres à l’entrée, étaient sales à la sortie. La somme correspondante a donc été retenue.

Article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 1353 du Code civil, Article 1103 du Code civil, Article 1732 du Code civil, Article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, Article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile