Réparations locatives : vétusté de 90 %, preuve des travaux et exclusion des réparations non facturées

Les articles 1732 du Code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 instaurent une présomption de responsabilité du locataire pour les dégradations et pertes survenues pendant le bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. Cette présomption peut être écartée par la force majeure, un manquement causal du bailleur ou le fait d’un tiers. L’article 7 d) impose également l’entretien courant et les réparations locatives.

La juridiction retient les dégradations établies par la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et le constat de sortie, ainsi que les factures produites. Elle applique toutefois une vétusté de 90 % aux revêtements muraux et aux sols, compte tenu de quatorze années d’occupation. Le nettoyage est retenu, mais le désencombrement est exclu, les photographies montrant un logement vide. La facture globale d’électricité, insuffisamment détaillée, ne permet pas d’imputer les réparations. Les autres postes, dépourvus de devis ou de factures, sont également écartés.

Après déduction du dépôt de garantie et des régularisations de charges, la créance est fixée à 262,39 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification. La locataire supporte les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile. L’article 700 n’est pas appliqué.

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Le juge retient certaines dégradations établies par les états des lieux, le constat de sortie et les factures. Une vétusté de 90 % est appliquée aux revêtements muraux et aux sols. Le nettoyage est admis, tandis que le désencombrement, la réhabilitation électrique forfaitaire et les postes insuffisamment justifiés sont écartés. Après déduction du dépôt de garantie et des régularisations de charges, la locataire doit 262,39 euros, outre intérêts et dépens.

Une bailleresse sociale, venant aux droits de la SAIEM d’Elbeuf-sur-Seine, avait donné à bail un logement en 2009. Après le départ du cotitulaire, la locataire est restée seule titulaire du contrat jusqu’à son expulsion et à la reprise des lieux en octobre 2022.

Un commissaire de justice a constaté en janvier 2023 un logement sale et insuffisamment entretenu. La bailleresse a demandé le remboursement de travaux de remise en état, de nettoyage et de diverses réparations. La locataire, citée par procès-verbal de recherches, n’a pas comparu.

Le juge retient certaines dégradations au regard de l’état des lieux d’entrée, du constat de sortie et des factures produites. Il applique une vétusté de 90 % aux revêtements muraux et aux sols, admet le nettoyage, mais écarte le désencombrement, la réhabilitation électrique forfaitaire et les postes non justifiés par devis ou facture. Après déduction du dépôt de garantie et des régularisations de charges, la locataire est condamnée à payer 262,39 euros, outre les intérêts et les dépens.

• Dégradations survenues pendant la durée du bail dans les locaux privatifs.
• Comparaison probante entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie.
• Absence de preuve d’un cas de force majeure ou d’un fait exonératoire.
• Prise en compte de l’usure normale selon la durée d’occupation.
• Production de factures ou devis suffisamment détaillés.
• Déduction du dépôt de garantie et des régularisations de charges.

• État des lieux d’entrée contradictoire du 19 janvier 2009.
• Procès-verbal de constat de sortie du commissaire de justice.
• Facture de réfection des revêtements muraux et des sols.
• Facture de nettoyage du logement.
• Photographies démontrant l’absence de meubles et de déchets.

La locataire supporte uniquement les réparations établies, imputables et excédant la vétusté normale. La bailleresse obtient une créance réduite, doit assumer les postes insuffisamment documentés et ne reçoit aucune indemnité au titre de l’article 700.

• Condamnation de la locataire à 262,39 euros.
• Application des intérêts au taux légal dès la signification.
• Rejet des travaux électriques forfaitaires non détaillés.
• Exclusion des réparations sans devis ou facture.
• Condamnation de la locataire aux dépens.

À faire

• Comparer précisément les états des lieux d’entrée et de sortie.
• Faire établir un constat détaillé par commissaire de justice.
• Produire une facture distincte pour chaque réparation réclamée.
• Appliquer une grille de vétusté cohérente avec la durée d’occupation.
• Déduire le dépôt de garantie et les régularisations exigibles.

À éviter

• Réclamer des travaux sans devis ni facture.
• Présenter une facture globale sans détail des prestations.
• Imputer au locataire l’usure normale des équipements.
• Facturer un désencombrement non démontré par des constatations.
• Négliger la preuve de l’état initial du logement.

La présomption de responsabilité du locataire pour les dégradations

Les articles 1732 du Code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 mettent à la charge du locataire les dégradations et pertes survenues pendant le bail dans les locaux à jouissance exclusive. La présomption peut être écartée par la force majeure, un manquement causal du bailleur ou le fait d’un tiers introduit sans accord. L’article 7 d) ajoute l’obligation d’entretien courant et de réparations locatives.

La prise en compte de la vétusté des réparations locatives

La comparaison de l’état des lieux d’entrée et du constat de sortie établit les dégradations. Toutefois, après quatorze années d’occupation, la juridiction applique un coefficient de vétusté de 90 % aux revêtements muraux et aux sols. La locataire n’est donc tenue que de la part correspondant à la dégradation excédant l’usure normale.

La preuve documentaire du coût des réparations

Les travaux doivent être suffisamment individualisés et justifiés. Une facture globale de réhabilitation électrique, non détaillée, ne permet pas l’imputation. Les autres postes sont rejetés faute de devis ou de factures. Le nettoyage est retenu grâce au constat et à la facture, tandis que le désencombrement est exclu, les photographies montrant un logement vide.

Article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 659 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1732 du Code civil, Article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, Article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989