TRIBUNAL JUDICIAIRE
B.P 50550
12, Allée Raymond Poincaré
57109 THIONVILLE
☎ : 03.55.84.30.20
☞ GREFFE CIVIL

RG N° N° RG 26/00107 – N° Portalis DBZL-W-B7K-EA3M

Minute : 26/728

JUGEMENT

Du :07 Septembre 2026

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique du Tribunal judiciaire tenue le 07 Septembre 2026;

Sous la Présidence de Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Anne ROUX, Greffier;

Après débats à l’audience du 02 Juin 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [K] [W], demeurant 42 Avenue Clémenceau – 57100 THIONVILLE, comparant en personne

Madame [L] [A], demeurant 42 Avenue Clémenceau – 57100 THIONVILLE, comparante en personne

ET :

DÉFENDEUR(S) :

S.C.I. TERCAGARO, demeurant M. [V] [B] – 1 rue de la Chapelle – 57330 ENTRANGE, non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 30 juillet 2024, avec effet au 16 août 2024, la S.C.I. TERCAGARO a donné à bail à Mme [L] [A] et M. [K] [W] un appartement à usage d’habitation situé au 9 route de Verdun 57180 TERVILLE, pour un loyer mensuel de 666,19 euros outre 75 euros de provisions sur charges, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 666,19 euros.
Par acte sous seing privé du 30 juillet 2024, avec effet au 16 août 2024, la S.C.I. TERCAGARO a donné à bail à Mme [L] [A] et M. [K] [W] une place de parking et un box sécurisé situé au 9 route de Verdun 57180 TERVILLE, pour un loyer mensuel de 274 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 274 euros.
Par requête réceptionnée au greffe du tribunal judiciaire de Thionville le 6 février 2026, Mme [L] [A] et M. [K] [W] ont saisi le juge des contentieux de la protection de Thionville d’une demande de restitution du dépôt de garantie et de dommages-intérêts à l’encontre de la S.C.I. TERCAGARO, prise en la personne de son gérant M. [V] [B].
Au dernier état de leurs prétentions, Mme [L] [A] et M. [K] [W] demandent au tribunal judiciaire de Thionville de :
À titre principal,
-Dire et juger que la retenue de 224,88 euros par la S.C.I. TERCAGARO au titre d’un prétendu dommage affectant un stop-parking est dépourvue de fondement contractuel et probatoire ;
-Condamner la S.C.I. TERCAGARO à restituer à Mme [A] et M. [W] la somme de 224,88 euros au titre de la retenue indûment opérée sur le dépôt de garantie ;
-Dire et juger que le contrat de location du garage et de la place de stationnement constitue l’accessoire indissociable du bail principal d’habitation ;
-Dire et juger que l’intégralité du dépôt de garantie versé, soit 940,19 euros, est soumise au régime de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;
-Dire et juger que la S.C.I. TERCAGARO a manqué à son obligation légale de restitution du dépôt de garantie dans le délai d’un mois à compter de la remise des clés ;
-Dire et juger que ce manquement ouvre droit à l’application de la pénalité légale de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé ;
-Condamner la S.C.I. TERCAGARO à payer à Mme [A] et M. [W] les pénalités de retard prévues à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, calculées sur la base d’un loyer mensuel hors charges de 940,19 euros, à compter du 16 mai 2025 et jusqu’au paiement intégral du dépôt de garantie, montant arrêté provisoirement à la date de la décision, sauf à parfaire ;
À titre subsidiaire,
-Dire et juger que le dépôt de garantie afférent au logement, d’un montant de 666,19 euros, est soumis aux dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;
-Condamner la S.C.I. TERCAGARO au paiement des pénalités de 10 % du loyer mensuel hors charges prévues par cet article à compter du 16 mai 2025 jusqu’à restitution effective ;
-Dire et juger que le dépôt de garantie afférent au garage, d’un montant de 274 euros, relève du droit commun ;
-Condamner la S.C.I. TERCAGARO au paiement des intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 16 mai 2025 jusqu’au complet paiement ;
-Dire et juger que les intérêts légaux dus en application du présent jugement produiront eux-mêmes intérêts ;
-Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;
En tout état de cause,
-Dire et juger que la S.C.I. TERCAGARO a manqué à son obligation de justification des charges locatives prévue à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ;
-Ordonner à la S.C.I. TERCAGARO de produire l’intégralité des justificatifs de charges afférents à la période d’occupation de Mme [A] et M. [W], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ;
À défaut,
-Condamner la S.C.I. TERCAGARO à rembourser à Mme [A] et M. [W] l’intégralité des provisions pour charge versées sur la période d’occupation, soit la somme de 600 euros ;
-Dire et juger que le retard prolongé dans la restitution du dépôt de garantie, assortie d’une résistance abusive, constitue une inexécution fautive engageant la responsabilité contractuelle de la S.C.I. TERCAGARO ;
-Condamner la S.C.I. TERCAGARO à titre de dommages et intérêts au titre de résistance abusive ;
-Dire et juger que le comportement fautif de la S.C.I. TERCAGARO a causé un préjudice moral distinct ;
-Dire et juger que le comportement fautif de la S.C.I. TERCAGARO engage sa responsabilité civile et délictuelle ;
-Condamner la S.C.I. TERCAGARO à verser à Mme [A] et M. [W] la somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral ;
-Condamner la S.C.I. TERCAGARO à verser à Mme [A] et M. [W] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner la S.C.I. TERCAGARO aux entiers dépens ;
-Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l’article 455 du code de procédure civile.
À l’audience du 7 avril 2026, l’affaire a été renvoyée afin de permettre la citation de la partie défenderesse. Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2026, Mme [L] [A] et M. [K] [W] ont ainsi fait assigner la S.C.I. TERCAGARO à comparaître devant le juge des contentieux de la protection.
À l’audience du 2 juin 2026, Mme [L] [A] et M. [W], comparants en personne ont maintenu leurs demandes.
Bien que régulièrement assignée, la S.C.I. TERCAGARO n’est ni présente ni représentée.
L’affaire est mise en délibéré au 7 septembre 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne constituent pas des prétentions aux termes de l’article 4 dudit code en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis le cas prévu par la loi.
I. SUR LA QUALIFICATION DU JUGEMENT
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne compare pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée.
En application de l’article 473 du même code, la décision, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.
II. SUR LA RESTITUTION DU DÉPÔT DE GARANTIE
Aux termes de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation. »
L’article 2 de la loi précitée prévoit que :
« Les dispositions du présent titre sont d’ordre public.
Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation. »
En l’espèce, il est constant que Mme [L] [A] et M. [K] [W] ont versé un dépôt de garantie d’un montant de 666,19 euros au titre du logement et un dépôt de garantie d’un montant de 274 euros au titre de l’emplacement de stationnement et du box sécurisé qui constitue l’accessoire de ce logement, soit un montant total de 940,19 euros.
Il est également constant que le bailleur a opéré une retenue sur le dépôt de garantie à hauteur de 224,88 euros.
Il ressort des éléments versés aux débats, et notamment d’un courriel adressé par M. [V] [B], représentant légal de la S.C.I. TERCAGARO, que cette retenue serait justifiée par l’endommagement d’un stop-parking suite à une fausse manœuvre effectuée par le père de Mme [A]. Toutefois, la S.C.I. TERCAGARO, non comparante, n’en justifie nullement et cet argument n’est nullement corroboré par l’état des lieux de sortie.
Il convient par conséquent d’ordonner à la S.C.I. TERCAGARO de restituer cette somme de 224,88 euros à Mme [L] [A] et M. [K] [W].
-Sur les pénalités de retard
L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, il est imposé la restitution du dépôt de garantie dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés. À défaut, le dépôt restant dû est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard.
La majoration n’est écartée que lorsque le retard résulte de l’absence de transmission, par le locataire, de l’adresse de son nouveau domicile.
En l’espèce, il est constant que le dépôt de garantie d’un montant de 940,19 eurosa été versé par les demandeurs et il ressort des échanges de mails que celui-ci n’a pas été restitué intégralement par le propriétaire. L’état des lieux de sortie étant intervenu le 15 avril 2025, apparaissant comme étant conforme à l’état des lieux d’entrée, le dépôt de garantie aurait dû être restitué au plus tard le 15 mai 2025.
Le loyer total hors charges s’élevant à 940,19 euros, la pénalité due s’établit à 94,02 euros par mois de retard commencé.
Le délai légal de restitution expirant le 15 mai 2025, il convient de constater un retard de 16 mois arrêtés à la date du jugement.
Par voie de conséquence, il y a lieu de condamner la S.C.I. TERCAGARO à payer à Mme [L] [A] et M. [K] [W] la somme provisoire de 1.504,32 euros (16 x 94,02 euros) au titre des pénalités de retard arrêtées au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2025 jusqu’au complet paiement.
III. SUR LES CHARGES LOCATIVES
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est tenu au paiement des charges récupérables ; ils précisent qu’elles sont exigibles sur justification, ce qui exclut toute évaluation forfaitaire.
Par ailleurs, si les charges donnent lieu au versement de provisions, ces dispositions prévoient qu’elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur qui doit justifier précisément du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.
L’évaluation forfaitaire étant prohibée par la loi, il conviendra de considérer que ces sommes constituant des provisions, doivent donner lieu à régularisation au vu de relevés annuels des charges produits par le bailleur (reprenant le montant annuel des charges par poste et proposant une répartition entre les charges locatives et celles incombant au bailleur).
En l’espèce, le bailleur ne démontre pas avoir justifié des charges sollicitées et payées par le locataire. Il n’y a pas lieu d’enjoindre au bailleur de produire ces pièces dès lors qu’il n’a pas comparu à la présente instance. Ainsi, la S.C.I. TERCAGARO sera condamnée à rembourser la somme de 600 euros (75 euros x 8 mois) à Mme [A] et M. [W] au titre des charges injustifiées durant la période de location.
IV. SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS
En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
-Sur la résistance abusive
La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance.
L’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.
En l’espèce, si Mme [A] et M. [W] ont été contraints d’entreprendre des démarches, extra-judiciaires et judiciaires, pour obtenir la restitution complète du dépôt de garantie, force est de constater que le bailleur a toutefois procédé à des restitutions partielles de ce dépôt de garantie préalablement à la présente instance. Par conséquent, il n’est pas établi que le comportement du bailleur caractérise un abus dans l’exercice du droit de résister.
La demande d’indemnisation formée au titre de la résistance abusive sera par conséquent rejetée.
-Sur le préjudice moral
En l’espèce, la demanderesse verse aux débats :
– une attestation d’une psychologue clinicienne caractérisant une situation de harcèlement moral au préjudice de Mme [L] [A] ;
– des captures d’écran d’échanges sms et courriels ;
– une attestation d’un ancien locataire de la SCI TERCAGARO ;
Il ressort de l’attestation établie par Mme [T] [I] que cette dernière a rencontré des difficultés relatives à l’exécution de son bail avec la SCI TERCAGARO et que les échanges avec le bailleur étaient tendus. Cette attestation sera rejetée dès lors qu’elle ne permet nullement de caractériser le préjudice personnel allégué par les demandeurs.
Il ressort toutefois de l’attestation de suivi établi par Mme [R], psychologue clinicienne, que Mme [L] [A] fait l’objet d’un accompagnement psychologique depuis le 25 juin 2025 et que ce suivi s’inscrit dans un contexte de souffrance psychique liée à une situation de harcèlement moral par son ancien propriétaire.
Il est ainsi établi un comportement fautif de la part du bailleur ayant causé un préjudice à Mme [L] [A]. Il n’est en revanche pas établi de préjudice concernant M. [K] [W].

Il sera fait droit à la demande de dommages-intérêts à hauteur de 100 euros au titre du préjudice moral.
V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
La S.C.I. TERCAGARO, qui succombe, sera condamnée aux dépens.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [A] et de M. [W] l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’ils ont dû exposer. La S.C.I. TERCAGARO sera condamnée à leur payer 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
CONDAMNE la S.C.I. TERCAGARO à payer à Mme [L] [A] et M. [K] [W], la somme de 224,88 euros au titre du solde du dépôt de garantie ;
CONDAMNE la S.C.I. TERCAGARO à payer à Mme [L] [A] et M. [K] [W] la somme de 1.504,32 euros (mille cinq cent quatre euros trente-deux cents) au titre des pénalités de retard de restitution du dépôt de garantie ;
DIT n’y avoir lieu à ordonner la production de justificatifs de charges sous astreinte ;
CONDAMNE la S.C.I. TERCAGARO à payer à Mme [L] [A] et M. [K] [W] la somme de 600 euros au titre de la restitution des provisions sur charges non justifiées ;
REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Mme [L] [A] et M. [K] [W] au titre de la résistance abusive ;
CONDAMNE la S.C.I. TERCAGARO à payer la somme de 100 euros à Mme [L] [A] et M. [K] [W] au titre du préjudice moral ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil pour les intérêts échus dus au moins pour une année entière ;
CONDAMNE la S.C.I. TERCAGARO à payer à Mme [L] [A] et M. [K] [W] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la S.C.I. TERCAGARO aux entiers frais et dépens de l’instance ;
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 7 septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. Frédéric BREGER, juge, et par Mme Anne ROUX, greffière.
La greffière Le juge,