TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/02548 –
N° Portalis DB2Z-W-B7K-INBO

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 07/09/2026

S.A.S. PHH2

C/

Monsieur [D] [B] [Y]
Madame [S] [W]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
– SELAS BREMENS AVOCATS
– [D] [B] [Y]
– [S] [W]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 07 SEPTEMBRE 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A.S. PHH2
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Florent VIGNY de la SELAS BREMENS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS substituée par Maître Kinga FIL, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [B] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 4]
comparant en personne

Madame [S] [W]
[Adresse 3]
[Localité 4]
comparante en personne

Après débats à l’audience publique du 09 Juin 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 15 février 2024, la SAS PHH2 a loué à M. [D] [B] [Y] et Mme [S] [W], qui se sont engagés solidairement, une maison d’habitation et un garage situés [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1 400,00 € hors charges, outre 25,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2025, la SAS PHH2 a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3 241,58 € au titre des loyers et charges échus au mois inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 23 décembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2026, la SAS PHH2 a fait assigner M. [D] [B] [Y] et Mme [S] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte journalière de 100 euros à compter de la signification du jugement,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner les locataires solidairement à payer en derniers ou quittance, la somme de 8 654,83 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois 1er mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 3 241,58 €, et à compter de l’assignation pour le surplus, ainsi que la somme de 865,49 euros montant de la clause pénale de 10 % prévue au bail,ordonner la capitalisation des intérêts de ces sommes,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,autoriser le bailleur à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 1 400 euroscondamner les locataires in solidum à payer la somme de 2 000,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 12 mars 2026.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 juin 2026.

A cette audience, la SAS PHH2, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance pour ce qui concerne les demandes accessoires, actualise sa créance à la somme de 8 796,65 €, au titre des loyers et charges échus au 21 mai 2026, terme du mois de mai 2026 au prorata inclus. Elle affirme apprendre à l’audience que les locataires avaient quitté les lieux le 29 avril 2026. Elle déclare s’en rapporter quant à la demande de délais.

Cités par actes délivrés à domicile pour M. [D] [B] [Y] et à personne pour Mme [S] [W], ceux-ci comparaissent. Ils ne contestent pas la demande, ni en son principe ni en son montant, et proposent d’apurer la dette par des mensualités de 250 euros. Monsieur [B] [Y] expose travailler en Suisse et percevoir 3500 francs suisse par mois. Madame déclare percevoir 1600 euros et avoir un enfant à charge. Ils font savoir qu’ils ont quitté le logement et qu’ils ont fait un état des lieux de sortie.

L’affaire est mise en délibéré au 7 septembre 2026.

La bailleresse a été autorisée à produire en cours de délibéré avant le 7 août 2026 l’état des lieux de sortie. Le 28 juillet 2026, le conseil de la bailleresse a transmis l’état des lieux de sortie en date du 29 avril 2026 mais également un décompte actualisé incluant le montant des dégradations locatives.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur l’irrecevabilité d’une partie de la note en délibéré :

Selon l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, le tribunal a autorisé le conseil de la bailleresse à transmettre l’état des lieux de sortie pour s’assurer du départ des locataires. Or ce dernier a transmis cette pièce, ainsi qu’un décompte actualisé en date du 24 juillet 2026, qui intègre une somme de 1 080, 77 euros au titre des dégradations locatives et déduit le dépôt de garantie de 1 400 euros ainsi que des compléments de charges ; la dette actualisée est de 8 830,17 euros. Ce décompte est irrecevable faute d’avoir été autorisé.

II. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement les 2 et 23 décembre 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 12 mars 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 juin 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

III. Sur les demandes principales :

– Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SAS PHH2 verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 21 mai 2026, la dette locative de M. [D] [B] [Y] et Mme [S] [W] s’élève à la somme de 7 788,65 € (soit la somme de 8 796,65 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 1 008,00 € euros correspondant à des frais injustifiés ) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mai 2026 au prorata inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Conformément à la demande formée dans l’assignation il convient de déduire de cette somme le dépôt de garantie de 1400 euros de sorte que les locataires sont redevables d’une somme de 6 388,65 euros après déduction du dépôt de garantie.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 27 novembre 2025 pour la somme de 3 241,58 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

La société demanderesse sera en revanche déboutée de sa demande en paiement de la somme de 865,49 euros, montant de la clause pénale de 10 % prévue au bail, les clauses pénales étant interdites et réputées non écrites par l’article 4° i) de la loi du 6 juillet 1989.

– Sur la capitalisation des intérêts :

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

– Sur les délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu des besoins du créancier ainsi que de la situation financière exposée par les locataires et de leur engagement pris de s’acquitter de leur dette par des versements mensuels réguliers, il y a lieu d’accorder à celui un échelonnement de la dette sur une durée de 24 mois et d’autoriser les locataires à se libérer par mensualités de 250 euros , la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette, sauf meilleur accord avec l’organisme prêteur.

– Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le contrat prévoit un délai de deux mois et non six semaines, comme le dispose l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susmentionné.

Ce délai est favorable aux locataires, que l’article 24 vise à protéger en prévoyant les modalités de résiliation et les remèdes à celle-ci. S’il protège moins le bailleur, il doit être considéré qu’il est la partie en position de force dans le contrat et qu’il a renoncé au délai plus court prévu par la loi du 27 juillet 2023 de son plein gré.

Ainsi, compte-tenu de la convention des parties dérogeant aux règles d’ordre public de protection du locataire et plus favorable à ce dernier, il convient d’appliquer la clause résolutoire contractuelle avec son délai de deux mois.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 27 novembre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 28 janvier 2026.

Compte-tenu de l’état des lieux de sortie en date du 29 avril 2026 transmis en cours de délibéré, il y a lieu de constater le départ des locataires et de rejeter la demande d’expulsion formée dans l’assignation ainsi que du prononcé d’indemnité d’occupation.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
 L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [D] [B] [Y] et Mme [S] [W] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution..

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de la SAS PHH2 les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter cette demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable le décompte actualisé transmis en cours de délibéré par mail par le conseil de la SAS PHH2 le 28 juillet 2026,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE M. [D] [B] [Y] et Mme [S] [W] solidairement à verser à la SAS PHH2 la somme de 6 388,65 euros (décompte arrêté au 21 mai 2026, mois de mai 2026 au prorata inclus) après déduction du dépôt de garantie, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2025 sur la somme de 3 241,58 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

AUTORISE M. [D] [B] [Y] et Mme [S] [W] à s’acquitter de ces sommes en 23 mensualités de 250 euros chacune et une 24 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 février 2024, entre la SAS PHH2 d’une part, et M. [D] [B] [Y] et Mme [S] [W], d’autre part, concernant la maison et le garage situés au [Adresse 4] à [Localité 5], sont réunies à la date du 28 janvier 2026 ;

REJETTE la demande de la SAS PHH2 tendant à expulser M. [D] [B] [Y] et Mme [S] [W] et à les condamner au paiement d’ indemnités d’occupation

DÉBOUTE la SAS PHH2 du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [D] [B] [Y] et Mme [S] [W] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 7 septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.