Nullité d’une résolution d’assemblée générale de copropriété : vote unique sur une activité de restauration et une hotte d’extraction

Les articles 8 et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 encadrent la destination de l’immeuble et l’usage des parties privatives. Le règlement de copropriété autorisait un usage commercial des locaux du rez-de-chaussée, tout en imposant de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la tranquillité de l’immeuble. Le refus de l’activité de restauration n’a pas été considéré comme abusif : le copropriétaire n’apportait pas de précisions suffisantes sur l’activité projetée, ses horaires, son organisation ou les mesures destinées à prévenir les nuisances potentielles.

En revanche, l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ne permet pas qu’une résolution soumette à un vote unique plusieurs objets distincts, sauf lorsqu’ils sont indissociables. La résolution portant simultanément sur l’autorisation d’une activité de restauration et la pose d’une hotte d’extraction comportait deux objets autonomes. Sa nullité a donc été prononcée.

La demande indemnitaire a été rejetée faute de preuve du préjudice, conformément à l’article 1240 du Code civil. Le syndicat des copropriétaires, partie perdante sur les mesures principales, a été condamné aux dépens et à verser 1 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire a été constatée sur le fondement de l’article 514 du Code de procédure civile.

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Une SCI contestait le refus d’autoriser une activité de restauration dans ses lots et demandait l’annulation de l’assemblée générale. L’abus de majorité n’étant pas démontré, l’annulation globale a été rejetée. En revanche, la résolution regroupant l’autorisation de l’activité et celle de la pose d’une hotte, objets non indissociables, a été annulée.

Une SCI propriétaire de deux lots situés au rez-de-chaussée d’un immeuble soumis au statut de la copropriété souhaitait louer ses locaux pour une activité de restauration. Elle contestait le refus opposé par l’assemblée générale et demandait l’annulation de cette assemblée, ainsi que de la résolution soumettant au même vote l’autorisation de l’activité et la pose d’une hotte d’extraction.

Le syndicat des copropriétaires invoquait le règlement de copropriété, la protection de la tranquillité de l’immeuble et les nuisances susceptibles d’être générées par une activité de restauration. Le tribunal a rejeté la demande d’annulation globale, l’abus de majorité n’étant pas démontré. Il a toutefois annulé la résolution n° 4, qui regroupait deux objets non indissociables. La demande de dommages et intérêts a été rejetée faute de preuve du préjudice. Le syndicat a été condamné aux dépens et au paiement de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles.

• Vérifier la destination commerciale des locaux selon le règlement de copropriété.
• Respecter les droits des autres copropriétaires et la tranquillité de l’immeuble.
• Évaluer concrètement l’activité projetée, ses horaires et son organisation.
• Identifier un objet unique par résolution soumise au vote.
• Établir l’indissociabilité des questions regroupées dans une résolution unique.
• Produire des éléments précis justifiant tout préjudice invoqué.

• État descriptif de division et règlement de copropriété.
• Convocation à l’assemblée générale et rédaction de la résolution n° 4.
• Absence de précisions produites sur le type de restauration projeté.
• Absence d’éléments établissant le préjudice allégué.

Le copropriétaire ne peut obtenir l’annulation globale de l’assemblée ni une indemnisation sans démontrer l’abus et le préjudice. Il bénéficie toutefois de l’annulation de la résolution qui fusionne deux objets autonomes. Le syndicat doit supporter les conséquences financières de la procédure et de la résolution annulée.

• Annulation de la résolution relative à l’activité et à la hotte.
• Maintien du rejet de l’annulation globale de l’assemblée.
• Rejet de la demande de dommages et intérêts.
• Condamnation du syndicat aux dépens.
• Paiement de 1 200 euros au titre de l’article 700.
• Exécution provisoire de la décision.

À faire

• Vérifier la destination des locaux dans le règlement.
• Décrire précisément l’activité, les horaires et l’organisation.
• Identifier les nuisances potentielles et leurs mesures préventives.
• Séparer chaque objet dans une résolution distincte.
• Documenter précisément tout préjudice invoqué.

À éviter

• Regrouper activité et travaux dans un vote unique.
• Invoquer un abus sans éléments probants.
• Présumer l’absence de nuisances sans étude concrète.
• Modifier la destination autorisée par le règlement.
• Réclamer une indemnisation sans justificatifs du dommage.

La destination commerciale des locaux en copropriété

Les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 autorisent l’usage conforme à la destination de l’immeuble, sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la tranquillité de l’immeuble. Une activité de restauration peut générer des nuisances olfactives, sonores et des circulations dans les parties communes. Le refus n’est pas abusif lorsque le copropriétaire ne précise ni l’activité projetée, ni ses horaires, ni son organisation, ni les mesures préventives envisagées.

L’unicité d’objet des résolutions d’assemblée générale

Une résolution ne peut soumettre à un vote unique plusieurs objets distincts, afin de préserver la liberté du vote. Une résolution unique reste possible lorsque les questions sont indissociables. La résolution réunissant l’autorisation d’une activité de restauration et la pose d’une hotte d’extraction comportait deux objets autonomes : sa nullité a été prononcée.

La preuve du préjudice indemnisable

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, la réparation suppose un dommage établi. La demande indemnitaire a été rejetée faute d’explications et d’éléments produits pour justifier le préjudice allégué.

Article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 1240 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile