Réparations locatives : preuve par états des lieux et déduction du dépôt de garantie

La demande en paiement inférieure à 5 000 euros est recevable lorsqu’elle est précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, conformément à l’article 750-1 du code de procédure civile. La production d’un procès-verbal d’échec de médiation a satisfait cette exigence.

En application de l’article 7 c) et d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire répond des dégradations survenues pendant le bail et assume l’entretien courant ainsi que les réparations locatives, sauf vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Selon l’article 1353 du code civil, le bailleur doit établir les dégradations. La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie contradictoires a permis de retenir plusieurs postes, sur la base de devis et factures, pour un total de 4 198,41 euros. Le dépôt de garantie de 500 euros a été déduit, laissant une créance de 3 698,41 euros.

La partie perdante supporte les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et peut être condamnée au titre de l’article 700. La décision est exécutoire à titre provisoire de droit conformément à l’article 514 du même code.

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Après la libération des lieux et la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, plusieurs dégradations ont été imputées au locataire. Les devis et factures produits ont été retenus pour les réparations locatives concernant notamment les portes, sanitaires, fenêtres et équipements. Après déduction du dépôt de garantie, le locataire a été condamné à payer 3 698,41 euros, outre les dépens et 500 euros de frais irrépétibles.

Un bailleur a donné à bail un appartement et un parking moyennant un loyer mensuel et un dépôt de garantie. Le locataire a libéré les lieux après plusieurs années et un état des lieux de sortie contradictoire a été signé.

Le bailleur a demandé le remboursement de réparations locatives en produisant des devis et des factures concernant notamment deux portes, un meuble sous évier, des équipements sanitaires, des fenêtres et divers éléments. La comparaison avec l’état des lieux d’entrée a révélé plusieurs dégradations affectant des équipements auparavant décrits comme étant en très bon état.

Après déduction du dépôt de garantie, le juge a condamné le locataire au paiement de 3 698,41 euros, ainsi qu’aux dépens et à 500 euros au titre des frais irrépétibles. La demande a été déclarée recevable après une tentative de médiation infructueuse.

• Demande précédée d’une tentative de médiation infructueuse
• Dégradations survenues pendant la durée du bail
• Comparaison d’états des lieux contradictoires d’entrée et de sortie
• Équipements initialement décrits comme étant en très bon état
• Dégradations distinctes de la vétusté ou d’un cas exonératoire
• Montants des réparations étayés par des devis ou factures
• Déduction du dépôt de garantie du montant total retenu

• État des lieux d’entrée contradictoire du 14 juin 2019
• État des lieux de sortie contradictoire du 28 avril 2024
• Devis de remplacement des blocs-portes et du meuble sous évier
• Devis relatifs aux fenêtres et équipements sanitaires
• Factures Castorama et Leroy Merlin pour les éléments remplacés

Le bailleur obtient la réparation des dégradations locatives établies, après imputation du dépôt de garantie, ainsi qu’une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens. Le locataire supporte la créance résiduelle, les dépens et l’exécution provisoire de la condamnation.

• Créance locative fixée à 3 698,41 euros après déduction
• Dépôt de garantie imputé sur les réparations justifiées
• Dépens comprenant notamment assignation et mise en demeure
• Indemnité de 500 euros au titre de l’article 700
• Condamnation exécutoire provisoirement de plein droit

À faire

• Établir des états des lieux contradictoires et précis
• Comparer chaque dégradation avec l’état initial
• Conserver devis, factures et justificatifs de paiement
• Imputer distinctement le dépôt de garantie
• Organiser une médiation avant toute demande inférieure à 5 000 euros

À éviter

• Réclamer des réparations sans preuve de l’état initial
• Confondre vétusté et dégradation imputable au locataire
• Produire des devis sans rattachement aux désordres constatés
• Oublier la tentative préalable de règlement amiable
• Négliger les frais accessoires et leur justification

La recevabilité après tentative de règlement amiable

La demande tendant au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros doit être précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, à peine d’irrecevabilité, selon l’article 750-1 du code de procédure civile. La production d’un procès-verbal d’échec de médiation a permis de constater le respect de cette exigence.

La preuve des dégradations locatives par états des lieux

En application de l’article 7 c) et d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1353 du code civil, le locataire répond des dégradations survenues pendant le bail, sauf exceptions légales, et le bailleur doit les prouver. La comparaison des états des lieux contradictoires, complétée par des devis et factures, a établi plusieurs dégradations.

La déduction du dépôt de garantie des réparations

Le montant des réparations locatives retenu a été fixé à 4 198,41 euros à partir des postes justifiés. Le dépôt de garantie de 500 euros a été imputé sur cette somme, laissant une créance résiduelle de 3 698,41 euros, outre les dépens et l’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Article 750-1 du code de procédure civile, Article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, Article 7 c) et d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1353 du code civil, Article 659 du code de procédure civile, Article 696 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Article 514 du code de procédure civile, Article 450 du code de procédure civile