Charges de copropriété : exclusion des frais de recouvrement non justifiés et échéancier de paiement sur deux ans

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fonde l’obligation des copropriétaires de participer aux charges communes et aux cotisations légalement appelées. L’article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 encadre les avances et provisions exigibles. La juridiction retient la dette établie par les contrats de syndic, procès-verbaux d’assemblée générale, appels de charges et décompte, mais écarte les frais de recouvrement contractuellement subordonnés à des diligences exceptionnelles non démontrées.

La résistance abusive n’est pas caractérisée par un impayé prolongé lorsque le débiteur comparaît pour expliquer sa situation et propose une solution de règlement. En application de l’article 1343-5 du Code civil, un échéancier est accordé lorsque les versements proposés permettent le paiement dans la limite légale de deux ans et ne compromettent pas les intérêts du créancier. La condamnation est prononcée en deniers ou quittance pour tenir compte des règlements intervenus avant le jugement. Les dépens et l’indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile restent dus par la partie perdante.

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Après examen des pièces produites par le syndicat, le juge a écarté certains frais de recouvrement, faute de diligences exceptionnelles établies. La copropriétaire a été condamnée à payer 1 255,70 euros avec intérêts. La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive a été rejetée, tandis qu’un échéancier de six mensualités de 200 euros, suivi du solde, a été accordé.

Une copropriétaire ne réglait pas régulièrement ses charges depuis plus d’un an. Après une mise en demeure restée infructueuse, le syndicat des copropriétaires l’a assignée en paiement, en dommages et intérêts pour résistance abusive, ainsi qu’au titre des frais irrépétibles et des dépens.

La copropriétaire a reconnu l’impayé, l’expliquant par les difficultés rencontrées avec un locataire, et a proposé des versements mensuels de 200 euros. Le syndicat produisait notamment les contrats de syndic, les procès-verbaux d’assemblée générale, les appels de charges, les actes de recouvrement et un décompte.

Le juge a écarté certains frais de recouvrement faute de diligences exceptionnelles démontrées, fixé la condamnation à 1 255,70 euros avec intérêts, rejeté la demande indemnitaire et accordé un échéancier en six mensualités de 200 euros, suivi d’une dernière échéance soldant la dette.

• Charges exigibles fondées sur les comptes et budgets approuvés
• Décompte suffisamment établi par les appels et pièces comptables
• Frais contractuels subordonnés à des diligences exceptionnelles effectivement démontrées
• Situation du débiteur justifiant un échelonnement du paiement
• Durée des versements respectant la limite de deux années
• Modalités de paiement ne compromettant pas les intérêts du créancier

• Contrats de syndic signés depuis 2023
• Procès-verbaux des assemblées générales approuvant comptes et budgets
• Appels de charges adressés à la copropriétaire
• Mise en demeure et sommation de payer
• Décompte des sommes dues au 9 avril 2026

Le syndicat des copropriétaires obtient le paiement de la créance justifiée, les intérêts, les dépens et une indemnité au titre de l’article 700, mais non les frais de recouvrement insuffisamment établis ni les dommages et intérêts. La copropriétaire bénéficie d’un échéancier, dont le non-respect rend immédiatement exigible le solde.

• Exclusion des frais de diligences exceptionnelles non prouvées
• Paiement de 1 255,70 euros avec intérêts légaux
• Échelonnement en six mensualités puis solde final
• Exigibilité immédiate du solde en cas d’impayé
• Prise en charge des dépens et de 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Réunir les procès-verbaux approuvant comptes et budgets
• Vérifier chaque appel de charges et son exigibilité
• Établir un décompte actualisé et détaillé
• Justifier précisément toute diligence exceptionnelle facturée
• Formaliser les échéances et suivre chaque paiement

À éviter

• Inclure des frais de recouvrement sans preuve de diligences exceptionnelles
• Réclamer des charges non approuvées par l’assemblée générale
• Négliger la mise en demeure préalable
• Maintenir une demande de résistance abusive sans éléments caractérisants
• Oublier la clause d’exigibilité du solde en cas d’impayé

La participation aux charges de copropriété

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer aux charges relatives aux services collectifs, aux équipements communs, à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. La juridiction s’appuie sur les appels de charges, les procès-verbaux approuvant les comptes et les budgets, ainsi que sur le décompte produit pour retenir l’obligation de paiement.

La preuve des frais de recouvrement exceptionnels

Les frais de suivi de procédure et de constitution ne sont contractuellement dus qu’en cas de diligences exceptionnelles. La juridiction les écarte, ces diligences n’étant pas caractérisées par les pièces produites. Seule la créance de charges effectivement établie est donc retenue.

L’échelonnement judiciaire du paiement

Selon l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut reporter ou échelonner le paiement dans la limite de deux années, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Des versements mensuels de 200 euros sont admis, avec exigibilité immédiate du solde en cas de défaut d’une échéance.

Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 1240 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile