Caution solidaire : validité de l’acte et exclusion des dettes nées après l’expiration de l’engagement triennal

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable lors de la conclusion du bail, impose à la caution personne physique la signature d’un acte mentionnant le montant du loyer, les conditions de révision, la connaissance de la nature et de l’étendue de l’engagement ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du texte, à peine de nullité. La juridiction relève que ces mentions figuraient dans l’acte et rejette donc la demande de nullité.

L’engagement était toutefois expressément limité à trois ans, jusqu’au 4 mars 2024. Les impayés ayant débuté le 1er mars 2025 et les réparations étant postérieures au départ des locataires, la caution n’est tenue d’aucune somme. La demande dirigée contre elle est rejetée.

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, la mise en cause infondée de la caution a justifié l’allocation de 100 euros au titre du préjudice moral. Les locataires restent solidairement tenus de la dette locative et in solidum des réparations établies par devis et factures, après déduction du dépôt de garantie. La demande de partage des frais d’état des lieux est rejetée faute de preuve d’une impossibilité d’établir contradictoirement l’état des lieux et de convocation préalable conforme à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

⬇️Télécharger la décision version officielle

L’acte de cautionnement comportait les mentions légales requises, mais l’engagement avait expiré le 4 mars 2024. Les impayés et réparations étant postérieurs, aucune somme n’était due par la caution, dont la mise en cause infondée a causé un préjudice moral. Les locataires ont été condamnés au paiement de la dette locative et des réparations justifiées.

Un bailleur a donné un logement en location à deux locataires, avec le cautionnement solidaire d’un tiers. Après le congé des locataires, un procès-verbal d’état des lieux de sortie a constaté un logement sale et dégradé. Le bailleur a demandé le paiement des loyers et charges impayés, des réparations, des frais d’état des lieux et des frais irrépétibles.

La caution a invoqué la nullité de son engagement, en raison de l’absence alléguée de certaines mentions, et a soutenu que sa garantie était limitée dans le temps. Le juge a retenu que l’acte comportait les mentions légales requises, mais que l’engagement avait expiré le 4 mars 2024. Les impayés et réparations étant postérieurs, aucune somme n’était due par la caution, dont la mise en cause infondée a causé un préjudice moral.

Les locataires ont été condamnés au paiement de la dette locative et des réparations justifiées. Le partage des frais d’état des lieux a été refusé faute de convocation préalable et de preuve d’une impossibilité d’état des lieux amiable.

• Vérifier les mentions prescrites par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989
• Identifier la durée maximale expressément stipulée dans l’acte de cautionnement
• Comparer la date d’expiration avec celle de naissance des impayés
• Rattacher les réparations à une période postérieure ou antérieure à l’expiration
• Établir les dégradations par un état des lieux exploitable
• Justifier les réparations par des devis ou factures
• Prouver l’impossibilité d’un état des lieux amiable et la convocation préalable

• Acte de cautionnement mentionnant le loyer, les charges et leur révision
• Clause limitant l’engagement à trois ans jusqu’au 4 mars 2024
• Décompte des loyers et charges impayés
• État des lieux de sortie constatant saleté, coups et graffitis
• Devis et factures des réparations locatives

Le bailleur obtient le paiement des loyers impayés et des réparations justifiées contre les locataires, mais échoue contre la caution en raison de l’expiration de son engagement. La procédure engagée contre la caution entraîne en outre une indemnisation et une condamnation au titre des frais irrépétibles.

À faire

• Vérifier toutes les mentions de l’acte de cautionnement
• Calculer précisément la date d’expiration de la garantie
• Produire l’état des lieux de sortie
• Joindre les devis et factures des réparations
• Conserver les justificatifs de convocation et de remise des clés

À éviter

• Poursuivre la caution après l’expiration contractuelle
• Réclamer des frais sans justificatif
• Imputer des dégradations non constatées
• Faire établir un constat sans convocation préalable
• Oublier la déduction du dépôt de garantie

Les mentions légales du cautionnement locatif

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 impose notamment la mention du loyer, de ses conditions de révision, de la connaissance de la nature et de l’étendue de l’obligation, ainsi que la reproduction du dernier alinéa requis. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité. La juridiction constate que l’acte comportait ces éléments et rejette la nullité.

La limitation temporelle de l’engagement de caution

L’acte fixait une durée maximale de trois ans, jusqu’au 4 mars 2024. Les impayés ayant commencé le 1er mars 2025 et les réparations étant postérieures, la caution ne pouvait être tenue d’aucune somme, malgré la validité formelle de son engagement.

Les conditions du partage des frais d’état des lieux

Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, le recours à un commissaire de justice suppose que l’état des lieux ne puisse être établi contradictoirement et amiablement, avec information des parties au moins sept jours à l’avance. Faute de preuve de ces conditions, le partage des frais est rejeté.

Article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, Article 1740 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, Article 700 du Code de procédure civile