Transfert du bail HLM après décès : cohabitation insuffisante et logement T3 inadapté au ménage

L’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit le transfert du bail au conjoint, descendant, partenaire de PACS, ascendant, concubin notoire ou personne à charge remplissant les conditions de cohabitation prévues. À défaut de bénéficiaire remplissant ces conditions, le bail est résilié de plein droit au décès du locataire.

Pour les organismes d’habitations à loyer modéré, les I et III de l’article 40 de la même loi subordonnent le transfert, notamment pour un descendant, au respect des conditions d’attribution et à l’adaptation du logement à la taille du ménage. Le juge a retenu l’absence de preuve d’une cohabitation d’au moins un an et l’inadaptation d’un logement T3 à une personne seule. Le maintien dans les lieux est donc sans droit ni titre.

Une indemnité d’occupation correspondant au loyer et aux charges révisés peut être due jusqu’à la libération effective. En l’espèce, elle est fixée à 407,20 euros par mois à compter du 4 juillet 2025, le décompte établissant que les sommes antérieures étaient réglées. L’article 700 du Code de procédure civile n’est pas accordé au bailleur, tandis que les dépens sont mis à la charge de l’occupant. La décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

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Après le décès de la locataire, son fils a continué d’occuper seul un logement dont le transfert lui a été refusé, faute de preuve d’une cohabitation d’au moins un an et en raison de la sur-occupation du logement. Le bail a été résilié, l’occupant déclaré sans droit ni titre et son expulsion ordonnée. Une indemnité d’occupation mensuelle de 407,20 euros a été fixée.

Un bailleur social avait donné à bail un appartement à usage d’habitation à une locataire, décédée le 5 septembre 2021. Son fils a continué d’occuper seul le logement. Le bailleur a refusé le transfert du bail, considérant que le logement n’était pas adapté à la composition du ménage, puis lui a demandé de libérer les lieux.

Le juge relève que l’occupant ne prouve pas avoir cohabité avec la locataire pendant au moins un an avant son décès. Il constate également que le logement, de type T3, est trop grand pour une personne seule. Les conditions légales du transfert n’étant pas réunies, le bail est résilié de plein droit au décès de la locataire.

L’occupant est déclaré sans droit ni titre et son expulsion est ordonnée. Il doit verser une indemnité d’occupation mensuelle révisable de 407,20 euros à compter du 4 juillet 2025 jusqu’à la libération effective. Le bailleur est débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile, tandis que les dépens sont supportés par l’occupant.

• Établir la qualité de bénéficiaire autorisée par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989
• Justifier une cohabitation avec le locataire pendant au moins un an avant le décès
• Remplir les conditions d’attribution applicables aux logements sociaux
• Démontrer l’adaptation du logement à la taille du ménage
• Constater l’absence de bénéficiaire remplissant cumulativement les conditions légales
• Évaluer l’indemnité selon le loyer et les charges normalement exigibles

• Carte nationale d’identité mentionnant une adresse distincte de celle de la locataire
• Données établissant l’occupation seule d’un appartement de type T3
• Caractéristiques du logement : superficie de 56,12 m²
• Décompte établissant le paiement des indemnités jusqu’au 4 juillet 2025
• Justificatif du loyer mensuel charges comprises de 407,20 euros

Le bailleur social obtient la constatation de la résiliation, l’expulsion et une indemnité d’occupation, mais sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée. L’occupant doit libérer les lieux, restituer les clés et supporter l’indemnité ainsi que les dépens.

• Résiliation de plein droit du bail au décès
• Libération des lieux dans les quinze jours de la signification
• Expulsion possible après commandement et expiration des délais légaux
• Paiement d’une indemnité d’occupation révisable jusqu’à libération
• Prise en charge intégrale des dépens par l’occupant

À faire

• Vérifier la qualité juridique du demandeur au transfert
• Rechercher les preuves de cohabitation antérieure au décès
• Contrôler les conditions d’attribution du logement social
• Évaluer l’adaptation du logement à la composition familiale
• Produire un décompte précis des loyers et charges

À éviter

• Admettre un transfert sans preuve de cohabitation suffisante
• Négliger l’inadéquation du logement à la taille du ménage
• Réclamer des indemnités déjà réglées par l’occupant
• Omettre la date exacte de résiliation du bail
• Confondre indemnité d’occupation et loyers postérieurs au bail

Le transfert du bail après décès du locataire

L’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet le transfert au conjoint, descendant, partenaire de PACS, ascendant, concubin notoire ou personne à charge remplissant les conditions prévues. Pour un organisme d’habitations à loyer modéré, les I et III de l’article 40 ajoutent les conditions d’attribution et d’adaptation du logement, sauf les exceptions légalement prévues. L’absence de bénéficiaire remplissant ces conditions entraîne la résiliation de plein droit du bail au décès.

Les conditions de cohabitation et d’adaptation du logement

Le transfert a été refusé car l’occupant ne justifiait pas d’une cohabitation d’au moins un an avec la locataire décédée. Sa pièce d’identité mentionnait une adresse distincte. Le logement T3 de 56,12 m² était en outre jugé trop grand pour une personne seule. Ces éléments excluaient le transfert du bail et caractérisaient l’occupation sans droit ni titre.

Les conséquences financières de l’occupation sans titre

L’indemnité d’occupation correspond aux loyers et charges qui auraient été dus sans résiliation. Elle est fixée à 407,20 euros mensuels révisables à compter du 4 juillet 2025, jusqu’à la libération effective, le décompte établissant que les sommes antérieures étaient réglées. Les dépens sont mis à la charge de l’occupant, mais aucune somme n’est accordée au bailleur au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Articles I et III de l’article 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1751 du Code civil, Article L. 114 du Code de l’action sociale et des familles, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile