Congé pour reprise d’un logement meublé : nullités invoquées et absence de preuve d’une reprise réelle et sérieuse

En référé, les articles 834 et 835 du Code de procédure civile permettent d’ordonner une mesure lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La contestation sérieuse s’apprécie au jour de la décision et exclut l’examen approfondi normalement réservé au juge du fond.

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 distingue le congé pour reprise d’un logement non meublé, régi par son article 15 I, et celui d’un logement meublé, régi par son article 25-8 I. Le congé doit notamment préciser le motif, l’identité et l’adresse du bénéficiaire ainsi que son lien avec le bailleur. La juridiction a retenu une incertitude sérieuse en raison des erreurs affectant les baux visés, de la discordance entre la qualification de logement meublé et la reconnaissance de locaux vides, ainsi que de l’absence de justificatifs établissant la réalité de la reprise.

La demande provisionnelle d’arriéré a également été écartée sur le fondement de l’article 835, faute de décompte clair et précis et de commandement de payer. La demande de dommages-intérêts pour résistance abusive était pareillement contestable au regard de l’article 1231-6 du Code civil.

Le renvoi au fond a été refusé faute d’urgence au sens de l’article 837 du Code de procédure civile. Les dépens ont été mis à la charge du demandeur sur le fondement de l’article 696, tandis que sa demande au titre de l’article 700 a été rejetée.

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Le bailleur sollicitait l’expulsion de la locataire après plusieurs congés pour reprise portant sur des contrats et fondements différents. La régularité des congés, la qualification du bail, la réalité de la reprise et l’arriéré locatif étant incertains, le juge a refusé de statuer en référé sur l’expulsion, l’indemnité d’occupation, l’arriéré et les dommages-intérêts.

Un bailleur a successivement conclu plusieurs baux d’habitation avec une locataire pour le même logement : un bail non meublé, puis un bail présenté comme meublé. Il a délivré plusieurs congés pour reprise, visant des dates, des contrats et des fondements légaux différents, avant de demander l’expulsion de la locataire.

La locataire a contesté la régularité des congés, la qualification du bail et le caractère réel et sérieux de la reprise. Elle a également contesté l’arriéré locatif et les demandes provisionnelles.

Le juge a relevé des incertitudes sur les contrats visés, la qualification du logement et l’intention de reprise, ainsi que l’absence de décompte locatif précis. Il a refusé de statuer en référé sur l’expulsion, l’indemnité d’occupation, l’arriéré et les dommages-intérêts. Le renvoi au fond a été refusé faute d’urgence. Le bailleur a été condamné aux dépens et débouté de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Apprécier la contestation sérieuse à la date de la décision.
• Identifier le dernier bail valablement conclu entre les parties.
• Vérifier la concordance entre la qualification du bail et le congé.
• Contrôler le motif, le bénéficiaire et le délai du congé.
• Établir le caractère réel et sérieux de la reprise.
• Produire un décompte locatif clair et précis.
• Démontrer l’urgence pour obtenir le renvoi au fond.

• Acte notarié établissant le transfert des droits sur le logement.
• Trois contrats de bail successifs portant sur le même local.
• Congés des 15 novembre 2022, 15 mars 2023 et 23 octobre 2024.
• Conclusions reconnaissant que le logement présenté comme meublé était vide.
• Absence de pièces établissant l’intention de reprise personnelle.
• Absence de décompte locatif clair et de commandement de payer.

Le bailleur ne peut obtenir en référé ni l’expulsion, ni les indemnités, ni les provisions demandées. La locataire échappe aux condamnations provisionnelles, tandis que le litige demeure susceptible d’un examen au fond, sous réserve d’une nouvelle saisine régulière.

• Maintien de l’absence d’expulsion prononcée en référé
• Rejet des demandes provisionnelles d’arriéré et de dommages-intérêts
• Absence d’indemnité d’occupation fixée judiciairement
• Refus du renvoi immédiat au fond faute d’urgence
• Condamnation du bailleur aux dépens

À faire

• Identifier précisément le dernier bail applicable
• Vérifier la qualification meublée ou non meublée
• Contrôler le délai légal du congé
• Documenter l’intention réelle de reprise
• Établir un décompte locatif détaillé

À éviter

• Viser un contrat ou une date erronée
• Invoquer un régime légal incompatible avec le bail
• Délivrer un congé sans bénéficiaire clairement identifié
• Réclamer une provision sans pièces comptables précises
• Saisir le référé sans caractériser l’urgence

La contestation sérieuse en matière de référé

La contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision, selon le caractère manifeste du droit invoqué. Une question nécessitant un examen approfondi des textes ou des pièces ne peut être tranchée en référé sur le fondement des articles 834 et 835 du Code de procédure civile. Les incertitudes relatives aux congés et à la reprise justifiaient ici l’absence de référé.

Le congé pour reprise d’un logement d’habitation

L’article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 concerne le bail non meublé et prévoit un préavis de six mois. L’article 25-8 I concerne le bail meublé et prévoit trois mois. À peine de nullité, le congé doit préciser le motif, l’identité et l’adresse du bénéficiaire ainsi que son lien avec le bailleur. La qualification contradictoire du bail et l’absence de preuve de reprise réelle et sérieuse empêchaient toute validation en référé.

La provision au titre de l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose le paiement des loyers et charges aux termes convenus. Toutefois, l’article 835 du Code de procédure civile ne permet une provision que si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. En l’absence de décompte locatif clair et précis et de commandement de payer, la créance invoquée ne présentait pas ce degré d’évidence.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 25-8 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1231-6 du Code civil, Article 837 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 489 du Code de procédure civile, Articles 517 à 522 du Code de procédure civile