Provision pour charges de copropriété : prescription quinquennale et exclusion des frais non justifiés

Les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 fondent l’obligation des copropriétaires de contribuer aux charges et provisions exigibles. L’article 35 du décret du 17 mars 1967 autorise le syndic à demander les provisions nécessaires. Toutefois, l’article 2224 du Code civil a conduit à écarter les créances susceptibles d’être prescrites, antérieures au 4 juin 2021.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 autorise l’imputation des frais nécessaires exposés pour le recouvrement, à condition qu’ils soient justifiés par des diligences réelles excédant l’administration courante. Les frais de mise en demeure ont donc été limités au coût raisonnable de la lettre recommandée, tandis que les frais de conciliation, certains frais d’actes et les honoraires du syndic ont été exclus faute de justification suffisante ou de diligences distinctes.

La provision a ainsi été réduite à 4 475,59 euros. Le copropriétaire a également été condamné aux dépens et au paiement de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Le défendeur, régulièrement assigné, n’a comparu ni en personne ni par avocat. Le syndicat produisait notamment un relevé de compte, des procès-verbaux d’assemblées générales, des pièces comptables, des mises en demeure, un commandement de payer et un procès-verbal de carence de conciliation.

Le juge a retenu l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, mais a exclu les sommes susceptibles d’être prescrites et plusieurs frais insuffisamment justifiés. La provision a été fixée à 4 475,59 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, outre les dépens et une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Existence d’une obligation de paiement non sérieusement contestable
• Production d’un relevé de compte et de pièces comptables concordantes
• Respect de la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil
• Charges fondées sur les obligations légales des copropriétaires
• Frais de recouvrement justifiés par des diligences réelles
• Frais distincts excédant l’administration courante du syndic

• Relevé de compte arrêté au 12 mai 2026
• Pièces comptables couvrant 2020 à 2026
• Procès-verbaux d’assemblées générales et justificatifs de convocation
• Mises en demeure des 15 septembre 2022 et 24 mars 2026
• Commandement de payer du 29 novembre 2022
• Contrat de syndic et fiche immeuble

• Exclusion des charges antérieures au 4 juin 2021
• Réduction des frais de mise en demeure à 40 euros
• Restitution de 21,01 euros liés à la fiche du Trésor public
• Exclusion de 75 euros de frais de conciliation
• Exclusion de 307,30 euros liés au commandement et aux honoraires
• Paiement des dépens et de 800 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la date d’exigibilité de chaque charge
• Contrôler la prescription quinquennale des sommes réclamées
• Produire un relevé de compte détaillé et actualisé
• Joindre les procès-verbaux d’assemblées générales régulièrement notifiés
• Justifier chaque frais par une diligence distincte et réelle

À éviter

• Réclamer des charges antérieures au délai de cinq ans
• Facturer plusieurs fois une même diligence de recouvrement
• Imputer automatiquement les frais courants du syndic
• Inclure des honoraires non justifiés par des diligences spécifiques
• Omettre les mises en demeure et pièces comptables utiles

La provision fondée sur une obligation non sérieusement contestable

L’article 835 du Code de procédure civile permet au juge des référés d’accorder une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La créance de charges a été retenue pour la part établie par le relevé de compte et les pièces comptables, après exclusion des sommes litigieuses ou insuffisamment justifiées.

La prescription quinquennale des charges de copropriété

L’article 2224 du Code civil prévoit une prescription de cinq ans. Les sommes antérieures au 4 juin 2021, date située cinq ans avant l’introduction de l’action, ont été considérées comme susceptibles d’être prescrites et exclues de la provision, en raison de l’existence d’une contestation sérieuse.

La justification des frais de recouvrement imputés au copropriétaire

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les frais nécessaires exposés pour le recouvrement et correspondant à des diligences réelles excédant l’administration courante peuvent être imputés. Les frais de mise en demeure ont été limités à 10 euros par acte, tandis que plusieurs frais de conciliation, de commandement et honoraires ont été écartés.