Impayés locatifs et dégradations : preuve comparative des états des lieux et réduction des réparations facturées

Le locataire doit payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu, conformément à l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La preuve de l’arriéré incombe au bailleur en application de l’article 1353 du Code civil ; elle résultait ici du bail, du commandement de payer et du décompte actualisé. Les frais de recouvrement ne peuvent être imputés au locataire en vertu de l’article 4 p) de cette loi.

Les articles 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 et 1728, 1730 et 1731 du Code civil imposent au locataire un usage raisonnable et la restitution du logement conformément à l’état des lieux d’entrée, hors vétusté ou force majeure. Le bailleur doit toutefois établir la réalité des dégradations et leur imputabilité. La juridiction a comparé les états des lieux d’entrée et de sortie, écarté les postes insuffisamment démontrés et réduit à 25 % l’indemnisation relative à la peinture du séjour. Les réparations de peinture de la cuisine et du dégagement, caractérisées par une évolution de l’état du logement, ont été retenues. L’article 1231-1 du Code civil fonde l’indemnisation du manquement établi.

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Après leur départ, deux locataires ont été assignés en paiement d’un arriéré de loyers et charges et de réparations locatives. La juridiction a retenu l’arriéré, écarté plusieurs dégradations faute de comparaison probante et réduit l’indemnisation de la peinture du séjour à 25 %. Les travaux concernant la cuisine et le dégagement ont été retenus. Les locataires ont été condamnés solidairement aux sommes dues, aux dépens et aux frais irrépétibles.

Un bailleur a donné à bail un logement d’habitation à deux locataires pour un loyer mensuel de 282,90 euros. Après délivrance d’un commandement de payer, les locataires ont donné congé en invoquant un préavis réduit. Un état des lieux de sortie contradictoire a ensuite été établi.

Le bailleur a assigné les locataires, non comparants, en paiement d’un arriéré de loyers et charges ainsi qu’en indemnisation de réparations locatives. Il produisait le bail, le commandement de payer, un décompte actualisé et les états des lieux d’entrée et de sortie.

La juridiction a retenu l’arriéré locatif. Elle a écarté plusieurs postes de dégradation faute de comparaison probante, réduit l’indemnisation de la peinture du séjour à 25 %, mais retenu les travaux concernant la cuisine et le dégagement. Les locataires ont été condamnés solidairement aux sommes retenues, ainsi qu’aux dépens et à une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Établir l’existence et le montant de l’arriéré locatif
• Produire un décompte actualisé et les justificatifs contractuels
• Comparer précisément les états des lieux d’entrée et de sortie
• Démontrer la réalité de chaque dégradation invoquée
• Établir l’imputabilité des dégradations aux locataires
• Exclure les dégradations relevant de la vétusté ou non démontrées

• Bail d’habitation conclu le 25 novembre 2022
• Commandement de payer délivré le 15 juillet 2025
• Décompte de créance actualisé au 12 mai 2026
• État des lieux d’entrée signé du 1er décembre 2022
• État des lieux de sortie contradictoire du 22 septembre 2025

Le bailleur obtient le paiement de l’arriéré et des réparations locatives suffisamment établies, mais supporte l’exclusion ou la réduction des postes insuffisamment prouvés. Les locataires restent solidairement tenus des condamnations locatives et in solidum des frais de procédure.

• Paiement solidaire de 687,43 euros au titre des loyers et charges
• Paiement solidaire de 577,28 euros au titre des réparations retenues
• Exclusion des postes sans dégradation objectivement démontrée
• Réduction de la peinture du séjour à 25 %
• Support in solidum des dépens et de 200 euros au titre de l’article 700

À faire

• Conserver le bail et ses annexes signés
• Établir un décompte locatif actualisé
• Produire le commandement de payer
• Comparer chaque poste des états des lieux
• Documenter les dégradations par des éléments précis

À éviter

• Facturer des frais de recouvrement au locataire
• Réclamer des réparations absentes des états des lieux
• Confondre vétusté et dégradation imputable
• Indemniser un poste sans preuve de son montant
• Omettre la réintégration du dépôt de garantie

La preuve de l’arriéré locatif

Le bailleur doit prouver l’obligation et son montant, tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou l’extinction de l’obligation, conformément à l’article 1353 du Code civil. Le bail, le commandement de payer et le décompte actualisé ont établi la créance locative. Les frais de recouvrement ne peuvent être ajoutés aux sommes dues, en application de l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989.

La responsabilité des locataires pour les dégradations

Les articles 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 et 1728, 1730 et 1731 du Code civil imposent un usage raisonnable et une restitution conforme à l’état d’entrée, sauf vétusté ou force majeure. La présomption de responsabilité ne dispense pas le bailleur de démontrer la réalité des dégradations et leur imputabilité.

La comparaison des états des lieux

La juridiction compare chaque poste entre les états d’entrée et de sortie. Les réparations non mentionnées ou identiques dans les deux documents sont écartées. La peinture du séjour n’est retenue qu’à 25 %, tandis que les peintures de la cuisine et du dégagement sont imputées aux locataires en raison du passage d’un état neuf à un état dégradé.

Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 4 p) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1353 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 1728 du Code civil, Article 1730 du Code civil, Article 1731 du Code civil, Article 472 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile