Recouvrement des charges de copropriété : exigibilité anticipée limitée aux appels 2025 et à la provision du premier trimestre 2026

En application des articles 10, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires doivent participer aux charges communes, aux provisions du budget prévisionnel et aux cotisations du fonds de travaux. Après approbation des budgets et mise en demeure restée infructueuse pendant plus de trente jours, les sommes exigibles peuvent être recouvrées selon la procédure accélérée au fond.

La juridiction retient la créance au vu du relevé de propriété, des procès-verbaux d’assemblées générales, des appels de fonds et de l’historique du compte. Elle admet l’exigibilité des appels de l’exercice 2025 et de la provision du premier trimestre 2026, mais limite l’effet anticipé de l’article 19-2 aux appels effectivement réclamés dans la mise en demeure, notamment le quatrième trimestre 2025.

Le défaut répété de paiement, établi par plusieurs décisions antérieures, caractérise un préjudice distinct et la mauvaise foi justifiant 1 000 euros de dommages-intérêts. La partie perdante supporte les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, tandis que 1 000 euros sont accordés au titre de l’article 700 du même code.

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Le syndicat des copropriétaires réclamait le paiement de charges et d’appels de travaux, pour un montant actualisé à 8 179,68 euros. Le copropriétaire, régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat. La juridiction a retenu l’exigibilité des sommes, limité les appels concernés par la mise en demeure et accordé 1 000 euros de dommages-intérêts. Le défendeur a également été condamné aux dépens et à 1 000 euros au titre de l’article 700.

Le syndicat des copropriétaires a assigné un copropriétaire défaillant en paiement de charges de copropriété et d’appels de travaux. La demande, initialement fixée à 5 979,47 euros, a été actualisée à 8 179,68 euros pour les appels de fonds de l’exercice 2025 et la provision du premier trimestre 2026.

Le copropriétaire, régulièrement assigné selon les modalités prévues, n’a pas constitué avocat. Le syndicat produisait une mise en demeure restée infructueuse, le relevé de propriété, les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les budgets et fonds de travaux, les appels de fonds ainsi que l’historique du compte.

La juridiction a retenu l’exigibilité des sommes réclamées, limité l’exigibilité anticipée aux appels concernés par la mise en demeure et accordé 1 000 euros de dommages-intérêts en raison de précédentes condamnations pour impayés. Le copropriétaire a également été condamné aux dépens et au paiement de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Établir la qualité de copropriétaire et les lots concernés
• Produire les procès-verbaux approuvant les budgets prévisionnels
• Justifier les appels de fonds et l’historique du compte
• Adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception
• Laisser s’écouler plus de trente jours sans paiement
• Limiter l’exigibilité anticipée aux appels effectivement réclamés
• Établir un préjudice distinct et la mauvaise foi pour obtenir réparation

• Mise en demeure du 30 juillet 2025 avec accusé de réception
• Relevé de propriété du copropriétaire
• Procès-verbaux des assemblées générales des 12 juin 2024 et 11 juin 2025
• Appels de fonds du 27 décembre 2024 au 31 mars 2026
• Historique du compte de copropriétaire arrêté au 1er janvier 2025
• Décisions judiciaires antérieures condamnant le copropriétaire pour impayés

Le syndicat des copropriétaires obtient le paiement des appels de fonds retenus, des dommages-intérêts, une indemnité procédurale et le remboursement des dépens. Le copropriétaire doit régler les sommes condamnées, les intérêts légaux et les frais, l’exigibilité anticipée restant circonscrite aux appels visés par la mise en demeure.

• Paiement de 8 179,68 euros au titre des charges et provisions
• Paiement de 1 000 euros de dommages-intérêts
• Paiement de 1 000 euros au titre de l’article 700
• Prise en charge des dépens et des intérêts légaux
• Vérification précise des appels inclus dans chaque mise en demeure

À faire

• Vérifier la qualité de copropriétaire et les lots concernés
• Joindre les procès-verbaux approuvant les budgets et fonds de travaux
• Produire les appels de fonds et l’historique comptable
• Adresser une mise en demeure avec accusé de réception
• Attendre trente jours avant d’invoquer l’article 19-2

À éviter

• Réclamer des appels non mentionnés dans la mise en demeure
• Inclure des provisions sans budget prévisionnel approuvé
• Négliger la preuve de la réception de la mise en demeure
• Confondre appels échus et appels à échoir
• Demander des dommages-intérêts sans établir un préjudice distinct

Les conditions d’exigibilité des charges de copropriété

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet l’exigibilité après mise en demeure restée infructueuse plus de trente jours, lorsque les budgets prévisionnels et exercices concernés ont été approuvés. La juridiction a retenu les appels de fonds 2025 et la provision du premier trimestre 2026 sur la base des budgets approuvés.

La portée limitée de l’exigibilité anticipée

L’exigibilité anticipée ne couvre que les appels provisionnels visés par la mise en demeure. Le syndicat ne pouvait donc invoquer l’article 19-2 pour des appels non échus qui n’avaient pas été réclamés, mais pouvait obtenir les appels de l’exercice 2025, dont le quatrième trimestre avait été demandé en vain.

La preuve du préjudice distinct et de la mauvaise foi

Plusieurs décisions ayant déjà condamné le copropriétaire pour impayés établissent, selon la juridiction, un préjudice distinct du simple retard de paiement et une mauvaise foi justifiant 1 000 euros de dommages-intérêts.

Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile