Suspension de la clause résolutoire locative : délais de paiement de 36 mois après reprise des loyers

L’action en résiliation était recevable dès lors que l’assignation avait été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience et que la commission de coordination des actions de prévention des expulsions avait été saisie au moins deux mois avant l’assignation, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La clause résolutoire pouvait être acquise pour défaut de paiement, le commandement visant les dispositions légales étant resté infructueux pendant six semaines. En revanche, le défaut d’assurance n’était pas établi : l’article 7 g) de la même loi distingue l’absence d’assurance de la simple remise tardive d’un justificatif.

L’article 24 permet au juge d’accorder jusqu’à trois années de délais et de suspendre les effets de la clause résolutoire si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant et présente une capacité de règlement. Ces conditions étant réunies, un échéancier de 230 euros par mois pendant 36 mois a été accordé, en plus du loyer courant. Un seul impayé non régularisé dans les conditions fixées entraîne la reprise de la clause résolutoire.

Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, la dette non sérieusement contestée a donné lieu à une provision. Les articles 696 et 700 du même code justifient la condamnation aux dépens et au paiement de 200 euros au titre des frais irrépétibles.

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Après avoir repris le paiement des loyers, le locataire a sollicité des délais et la suspension de la clause résolutoire, en invoquant une perte d’emploi puis un nouvel emploi. La juridiction a retenu l’acquisition de la clause pour défaut de paiement, mais accordé un échéancier de 36 mois à raison de 230 euros mensuels en plus du loyer courant, pour une provision de 8 292,01 euros.

Des bailleurs ont consenti un bail d’habitation à un locataire, moyennant un loyer, une redevance de stationnement et une provision sur charges. Après plusieurs impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré, ainsi qu’une demande de justification d’assurance.

Le locataire a ensuite repris le paiement des loyers. Il a invoqué une perte d’emploi, puis la conclusion d’un contrat à durée indéterminée, et sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

La juridiction a retenu que la clause résolutoire était acquise pour défaut de paiement, mais a accordé un échéancier de 36 mois, à raison de 230 euros mensuels en plus du loyer courant. Elle a fixé la provision sur l’arriéré à 8 292,01 euros et prévu la reprise de la résiliation en cas de nouvel impayé.

• Commandement de payer reproduisant les dispositions légales
• Absence de règlement dans le délai de six semaines
• Reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience
• Capacité financière raisonnable à apurer la dette
• Échéancier compatible avec les revenus du locataire
• Respect de chaque échéance comprenant loyer et apurement

• Commandement de payer du 10 octobre 2025
• Attestations d’assurance AXA couvrant la période concernée
• Décompte locatif établissant le reliquat de 8 292,01 euros
• Bulletin de salaire de mai 2026
• Contrat de travail à durée indéterminée du 3 mai 2026

Le locataire conserve le bénéfice du bail sous réserve du paiement du loyer courant et de l’échéancier. Les bailleurs disposent d’une créance provisionnelle et pourront engager l’expulsion si une échéance reste impayée dans les conditions fixées.

• Suspension de la clause résolutoire pendant 36 mois
• Paiement mensuel de 230 euros en plus du loyer courant
• Exigibilité immédiate du solde en cas d’impayé
• Indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux
• Paiement de 200 euros au titre de l’article 700 et des dépens

À faire

• Vérifier la notification préfectorale de l’assignation
• Saisir la commission de prévention des expulsions
• Produire le commandement de payer complet
• Justifier la reprise du loyer courant
• Documenter les revenus et la capacité d’apurement

À éviter

• Fonder la résiliation sur une simple attestation tardive
• Omettre le délai légal de six semaines
• Proposer un échéancier sans paiement du loyer courant
• Laisser impayée une mensualité de l’échéancier
• Inclure des frais d’exécution futurs dans les dépens

La recevabilité de l’action en résiliation locative

nL’action est recevable lorsque l’assignation est notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience et que la commission de coordination des actions de prévention des expulsions est saisie au moins deux mois avant l’assignation, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.n

Le défaut d’assurance et la clause résolutoire

nSelon l’article 7 g) de la loi n° 89-462, la clause ne produit effet qu’en cas d’absence d’assurance couvrant les risques locatifs. La production tardive d’une attestation couvrant la période concernée fait obstacle à son acquisition pour ce motif.n

Les délais de paiement et la suspension de résiliation

nL’article 24 de la loi n° 89-462 permet jusqu’à trois années de délais si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant et peut régler sa dette. La suspension prend fin dès le premier impayé ou le non-respect de l’échéancier. La décision a retenu 36 mensualités de 230 euros, en plus du loyer courant.

Article 4 du Code de procédure civile, Articles 484 et suivants du Code de procédure civile, Articles 834 et suivants du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 1343-5 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile, Article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Articles L.412-1 à L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article A.444-32 du Code de commerce