Expertise judiciaire préventive : désordres immobiliers et maintien de l diagnostiqueur et de son assureur dans la cause

Sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner une mesure d’instruction légalement admissible lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits susceptibles d’influer sur la solution du litige. La présence de désordres d’humidité, de moisissures et d’anomalies électriques, corroborée par des diagnostics successifs divergents, justifie l’expertise destinée à déterminer les causes, l’antériorité, les responsabilités et les préjudices.

La responsabilité du diagnostiqueur ne peut être exclue prématurément lorsque les diagnostics ultérieurs contredisent ou complètent le premier. De même, la demande de mise hors de cause de l’assureur est rejetée : l’appréciation des garanties mobilisables relève du juge du fond. L’expertise est ordonnée aux frais avancés des demandeurs, qui supportent également les dépens.

La mission doit rester dans les limites de la compétence technique de l’expert. En visant l’article 265 du Code civil, la décision reconnaît au juge un pouvoir souverain pour définir les chefs de mission. L’expert peut notamment évaluer les travaux nécessaires, leur coût, la moins-value et le trouble de jouissance, sans trancher lui-même les questions juridiques.

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Après l’achat d’une maison, une expertise amiable a révélé une forte humidité, des moisissures et l’impossibilité d’utiliser une chambre, tandis qu’un nouveau diagnostic relevait une classe énergétique moins favorable et des anomalies électriques. Le juge des référés a retenu un motif légitime et ordonné une expertise destinée à déterminer les désordres, leur origine, leur antériorité, les responsabilités et les préjudices. Les demandes de mise hors de cause ont été rejetées.

Des acquéreurs ont acheté une maison en juin 2024 après réalisation d’un diagnostic technique classant le bien en catégorie C. Une expertise amiable réalisée en mars 2025 a ensuite relevé une forte humidité, des moisissures et l’impossibilité d’utiliser une chambre. Un nouveau diagnostic a classé le bien en catégorie D et signalé des anomalies électriques.

Après une mise en demeure restée infructueuse, les acquéreurs ont demandé en référé une expertise judiciaire contre les vendeurs, la société ayant réalisé les diagnostics et son assureur. Le diagnostiqueur contestait toute implication dans les désordres et l’assureur invoquait la fin du contrat.

Le juge a retenu l’existence d’un motif légitime au sens de l’article 145 du Code de procédure civile. Il a ordonné une expertise afin de déterminer les désordres, leur origine, leur antériorité, les responsabilités et les préjudices. Les demandes de mise hors de cause ont été rejetées, l’examen des garanties relevant du juge du fond.

• Établir l’existence de désordres matériels affectant l’immeuble.
• Produire des éléments techniques concordants ou révélant des divergences.
• Démontrer un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve.
• Identifier des faits susceptibles d’influencer un futur litige.
• Limiter la mission de l’expert à ses compétences techniques.
• Réserver au juge du fond l’appréciation des garanties d’assurance.

• Acte authentique de vente du bien immobilier.
• Diagnostic technique initial classant le bien en catégorie C.
• Rapport d’expertise amiable constatant humidité et moisissures.
• Diagnostic ultérieur classant le bien en catégorie D.
• Constat d’anomalies sur l’installation électrique.
• Mises en demeure et pièces produites aux débats.

Les acquéreurs obtiennent une expertise judiciaire, mais doivent en avancer la consignation et supporter les dépens. Le diagnostiqueur et son assureur restent concernés par les opérations, sans que leur responsabilité ou la mobilisation des garanties soit encore tranchée.

• Consigner 3 000 euros dans le délai de trois mois.
• Participer contradictoirement aux opérations d’expertise.
• Communiquer les documents techniques utiles via OPALEXE.
• Répondre au pré-rapport par des dires motivés.
• Réserver les demandes indemnitaires au juge du fond.

À faire

• Consigner la provision dans le délai imparti.
• Transmettre les diagnostics et rapports à l’expert.
• Documenter les désordres par pièces et photographies.
• Participer aux réunions d’expertise contradictoires.
• Formuler des observations sur le pré-rapport.

À éviter

• Laisser expirer le délai de consignation.
• Étendre la mission au-delà des compétences techniques.
• Communiquer des pièces hors débat contradictoire.
• Demander au technicien de trancher le droit.
• Conclure prématurément sur la garantie d’assurance.

Le motif légitime d’expertise fondé sur l’article 145 du Code de procédure civile

L’existence de désordres d’humidité, de moisissures et d’anomalies électriques, ainsi que la contradiction ou le complément apporté par un diagnostic ultérieur, établit un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits susceptibles d’en déterminer l’issue.

Le maintien du diagnostiqueur dans la procédure d’expertise

La responsabilité du diagnostiqueur ne peut être exclue au stade du référé lorsque les diagnostics successifs présentent des différences dont l’expert doit rechercher les causes. Le juge considère donc prématurée toute mise hors de cause avant les opérations techniques.

La compétence du juge du fond sur les garanties d’assurance

L’assureur du diagnostiqueur, garanti à la date de réalisation du diagnostic, reste dans la cause. La détermination des garanties mobilisables relève de la seule compétence du juge du fond et ne peut justifier une mise hors de cause en référé.

Article 490 du code de procédure civile, Articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, Article 145 du code de procédure civile, Article 265 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile