Obligation de délivrance du bailleur : suspension des loyers face à des désordres structurels rendant les locaux dangereux

Sur le fondement de l’article 1719 du Code civil, le bailleur doit délivrer la chose louée et en assurer la jouissance pendant la durée du bail. La cour retient que les désordres structurels, constatés par huissier puis confirmés par l’expertise judiciaire, rendaient les locaux dangereux et impropres à l’activité professionnelle. L’absence de travaux entrepris malgré la connaissance de ces désordres caractérise un manquement à l’obligation de délivrance.

En application des articles 1217 et 1219 du Code civil, le preneur peut suspendre l’exécution de son obligation lorsque l’inexécution du bailleur est suffisamment grave. La restitution des loyers séquestrés est donc admise pour la période d’inoccupation, tandis que la demande de remboursement des loyers payés pendant l’occupation effective est rejetée faute de préjudice démontré.

La clause résolutoire ne peut être mise en œuvre sur le fondement de l’abandon ou du défaut d’entretien lorsque ces manquements résultent directement de l’inexécution préalable du bailleur et de la dangerosité des locaux. La cour écarte également l’obstruction reprochée au preneur, faute de preuve d’un empêchement opposé à la réalisation des travaux préconisés.

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Des désordres structurels ont rendu dangereux et impropres à leur usage les locaux commerciaux loués par la SNC Villa Bac à la SAS Maisons France Style. Le preneur a quitté les lieux et consigné les loyers. La cour retient le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, ordonne la restitution des loyers séquestrés pendant l’inoccupation et rejette la demande de résiliation fondée sur une obstruction fautive.

La SNC Villa Bac, bailleur, avait donné à bail des locaux commerciaux à la SAS Maisons France Style pour l’exercice d’une activité de construction et de vente de maisons individuelles. Des désordres structurels sont apparus à compter d’octobre 2018. Un constat d’huissier puis une expertise judiciaire ont relevé des effondrements de planchers, des fissurations et une atteinte à la solidité de l’immeuble, rendant les locaux dangereux et impropres à leur usage.

Le preneur a quitté les lieux, fait consigner les loyers et sollicité une expertise. Le bailleur a ensuite demandé la libération des loyers, la résiliation du bail et la condamnation du preneur pour obstruction aux travaux. Le preneur a demandé la restitution des loyers séquestrés, l’indemnisation de ses préjudices et le maintien de la suspension des loyers.

La cour retient le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, confirme la restitution des loyers séquestrés pour la période d’inoccupation et rejette la clause résolutoire, aucun empêchement fautif du preneur n’étant établi.

• Désordres structurels compromettant la solidité de l’immeuble
• Locaux dangereux et impropres à l’usage professionnel convenu
• Connaissance des désordres par le bailleur
• Absence de travaux concrets malgré les préconisations expertales
• Inexécution suffisamment grave de l’obligation de délivrance
• Absence de preuve d’une obstruction imputable au preneur

• Procès-verbal de constat d’huissier du 19 octobre 2018
• Note de l’expert judiciaire du 2 mars 2020
• Rapport d’expertise judiciaire du 31 mars 2021
• Rapport du bureau d’étude ILCREE du 25 février 2019
• Constats relatifs à l’état des espaces extérieurs et de la toiture

Le bailleur reste tenu de remédier aux désordres et ne peut obtenir la libération des loyers lorsque l’inexécution de son obligation de délivrance est établie. Le preneur bénéficie de la restitution des loyers séquestrés pour la période d’inoccupation et de la suspension du paiement jusqu’à la livraison conforme des locaux.

• Maintien de la consignation des loyers concernés
• Restitution des sommes séquestrées au preneur
• Suspension des loyers jusqu’à la remise en état
• Rejet de la clause résolutoire invoquée contre le preneur
• Prise en charge des conséquences du défaut de délivrance par le bailleur

À faire

• Faire constater précisément les désordres par commissaire de justice
• Solliciter une expertise judiciaire contradictoire
• Notifier rapidement les désordres au bailleur
• Documenter les demandes et propositions de travaux
• Justifier la période d’inoccupation et les loyers consignés

À éviter

• Occuper des locaux présentant un risque pour la sécurité
• Refuser sans motif l’accès nécessaire aux travaux
• Invoquer une clause résolutoire sans manquement suffisamment grave
• Produire tardivement des moyens nouveaux avant la clôture
• Réclamer le remboursement de loyers sans prouver le préjudice

L’obligation de délivrance des locaux loués

L’article 1719 du Code civil impose au bailleur de délivrer la chose louée et d’en faire jouir le preneur pendant la durée du bail. La cour retient un manquement dès lors que les désordres structurels, établis par constat et expertise, rendaient les locaux dangereux et impropres à l’activité professionnelle. Le bailleur, informé depuis 2018, n’a pas engagé concrètement les travaux préconisés.

L’exception d’inexécution et la suspension des loyers

Les articles 1217 et 1219 du Code civil permettent au preneur de suspendre son obligation lorsque l’inexécution de l’autre partie est suffisamment grave. La cour valide la restitution des loyers séquestrés pour la période d’inoccupation et la dispense de paiement jusqu’à la livraison de locaux remis en état. Le remboursement des loyers payés pendant l’occupation est refusé faute de préjudice démontré.

La mise en œuvre de la clause résolutoire

La clause résolutoire ne peut produire effet lorsque les griefs reprochés au preneur découlent directement du manquement du bailleur. La cour relève que le départ des locaux dangereux ne constituait pas une faute, que le défaut d’entretien n’était pas suffisamment caractérisé et qu’aucune obstruction aux travaux n’était démontrée. La sommation et la demande de résiliation sont donc rejetées.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 6 du Code de procédure civile, Article 1719 du Code civil, Article 1219 du Code civil, Article 1217 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile