Preuve de l’arriéré locatif : rejet d’une demande actualisée faute de décompte et de note d’audience

La reconnaissance de dette mentionnée dans un jugement ne suffit pas à établir un aveu judiciaire au sens de l’article 1383-2 du code civil lorsque la note d’audience, seul document établissant précisément les déclarations faites lors d’une procédure orale, n’est pas produite. Une mention équivoque ne permet pas de déterminer si le principe ou le quantum de la dette a été reconnu.

La juridiction confirme le rejet de la demande portant sur un arriéré supérieur au dernier décompte produit. Le bailleur ne justifiait ni l’évolution de la créance après août 2023, ni les versements éventuellement intervenus, ni la régularisation des charges ou les versements de la CAF. La demande d’actualisation est donc rejetée, et les dépens d’appel restent à la charge du bailleur, sa demande au titre des frais irrépétibles étant également rejetée.

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Le bailleur a renoncé à la résiliation et à l’expulsion, mais a demandé le paiement d’un arriéré locatif actualisé jusqu’à la libération des lieux. Le premier juge a retenu une somme correspondant au dernier décompte produit, arrêté en août 2023.

En appel, le bailleur soutenait que les locataires avaient reconnu la dette à l’audience. La cour relève toutefois l’absence de note d’audience et de décompte postérieur, ainsi que l’absence d’explications sur les paiements, charges et versements de la CAF. Elle confirme le rejet de la demande portant sur le montant actualisé.

• Établir l’existence de l’obligation locative
• Justifier précisément le quantum de la créance réclamée
• Produire un décompte actualisé jusqu’à la période demandée
• Expliquer les loyers, charges, paiements et régularisations intégrés
• Produire la note d’audience pour établir un aveu judiciaire précis
• Démontrer les éventuels versements de la CAF

• Contrat de bail conclu avec les locataires
• Acte de caution solidaire signé par le garant
• Commandement de payer du 28 octobre 2022
• Décompte arrêté aux loyers et charges d’août 2023
• Absence de note d’audience établissant les déclarations précises

• Rejet de l’arriéré locatif actualisé
• Maintien de la condamnation limitée au montant prouvé
• Inopposabilité d’une reconnaissance d’audience non documentée
• Charge des dépens d’appel pour le bailleur
• Rejet de la demande fondée sur l’article 700

À faire

• Établir un décompte jusqu’à la date exacte demandée
• Détailler chaque loyer et charge récupérable
• Imputer les paiements et versements de la CAF
• Justifier les régularisations annuelles de charges
• Produire la note d’audience en cas d’aveu allégué

À éviter

• Réclamer une somme supérieure au dernier décompte produit
• Se fonder sur une simple mention du jugement
• Omettre les paiements intervenus après le décompte
• Inclure des charges non justifiées ou non régularisées
• Présenter un montant global sans méthode de calcul

La preuve de l’arriéré locatif

La partie qui réclame le paiement doit établir l’existence et le quantum de la créance, conformément à l’article 1353 du code civil. Le bailleur ne produisait qu’un décompte arrêté en août 2023 et ne justifiait pas l’évolution ultérieure de la dette. La demande actualisée a donc été rejetée.

La portée de la reconnaissance de dette à l’audience

La seule mention, dans un jugement, d’une reconnaissance de dette ne vaut pas aveu judiciaire au sens de l’article 1383-2 du code civil lorsque la note d’audience n’est pas produite. La déclaration doit être précise quant au principe et au montant reconnus.

Les obligations probatoires du bailleur

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire le paiement du loyer et des charges récupérables. Pour obtenir une actualisation, le bailleur devait expliquer les loyers, charges, paiements, régularisations et éventuels versements de la CAF composant le solde réclamé.