Recouvrement de charges de copropriété : preuve des comptes approuvés et réduction des frais imputables

Sur le fondement des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires doivent contribuer aux charges selon l’utilité des services collectifs et la quote-part attachée à leur lot. Les provisions sont exigibles selon les modalités fixées par le budget prévisionnel et l’assemblée générale. Le syndicat doit produire les procès-verbaux approuvant les comptes, les documents comptables, le décompte de répartition et un décompte actualisé. Les décisions d’assemblée générale s’imposent tant qu’elles n’ont pas été annulées ; le juge n’a pas à exiger la preuve de l’absence de recours lorsque les comptes ne sont pas annulés. En l’absence de justification du paiement ou de l’extinction de l’obligation, la créance de charges est admise, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Les frais de recouvrement ne sont imputables qu’à hauteur des frais nécessaires et justifiés. L’article 700 du Code de procédure civile permet l’allocation d’une indemnité au syndicat, tandis que l’article 514 du même code rend l’exécution provisoire de droit en première instance.

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Le syndicat des copropriétaires a établi l’existence d’une créance exigible au titre des charges impayées, au moyen des procès-verbaux, justificatifs comptables, relances, sommations et décompte actualisé. En l’absence de preuve de paiement, les copropriétaires sont condamnés. Les frais de recouvrement sont toutefois limités au coût justifié de la sommation, et l’indemnité de procédure est réduite.

Deux copropriétaires détenaient un lot dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires a constaté des impayés et les a assignés en paiement de charges arrêtées au 28 août 2025, de frais de recouvrement et d’une indemnité au titre des frais irrépétibles. Les défendeurs, régulièrement avisés, n’ont pas comparu.

Le syndicat a versé notamment les convocations et procès-verbaux d’assemblées générales, une attestation de non-contestation, les justificatifs comptables, les relances, les sommations de payer et un décompte actualisé. Le tribunal a retenu l’existence d’une créance exigible, faute de preuve de paiement ou d’extinction de l’obligation. Il a toutefois réduit les frais de recouvrement au coût justifié de la sommation de payer et accordé une indemnité moindre que celle sollicitée.

• Produire les procès-verbaux approuvant les comptes concernés
• Produire les documents comptables et le décompte de répartition
• Établir l’exigibilité des charges et provisions réclamées
• Justifier le montant actualisé de la créance
• Constater l’absence de paiement ou d’extinction de l’obligation
• Limiter les frais aux dépenses nécessaires et justifiées

• Procès-verbaux des assemblées générales 2023 à 2025
• Attestation de non-contestation des assemblées générales
• Détails annuels des charges et justificatifs comptables
• Reddition de comptes de l’exercice 2023
• Décompte des sommes dues au 28 août 2025
• Sommation de payer et facture d’huissier

Le syndicat obtient le recouvrement des charges justifiées, avec intérêts, dépens et indemnité au titre de l’article 700. Les copropriétaires débiteurs supportent solidairement la dette principale et les frais retenus, mais le surplus des frais non suffisamment justifiés est écarté.

• Paiement solidaire des charges arrêtées au 28 août 2025
• Application des intérêts légaux à compter de l’assignation
• Limitation des frais à la sommation de payer justifiée
• Condamnation in solidum aux dépens
• Paiement d’une indemnité de 1 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Réunir les procès-verbaux approuvant chaque exercice comptable
• Établir un décompte détaillé et actualisé des charges
• Joindre les justificatifs comptables et la répartition par lot
• Conserver les preuves de relances et mises en demeure
• Individualiser les frais nécessaires de recouvrement

À éviter

• Réclamer des frais non documentés ou non nécessaires
• Omettre les procès-verbaux d’approbation des comptes
• Confondre charges exigibles et simples prévisions comptables
• Exiger la preuve d’une absence générale de recours
• Inclure dans la demande des montants non justifiés

Les obligations probatoires du syndicat pour le recouvrement des charges

Le syndicat doit produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes, les documents comptables, le décompte de répartition et le décompte des sommes dues. La juridiction a retenu ces pièces, ainsi que les justificatifs de relance et de recouvrement, pour déclarer l’action recevable et fondée.

La force obligatoire des comptes approuvés

Les décisions d’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Le juge n’a pas à vérifier que les délais de recours ont couru ni qu’aucune annulation n’a été demandée, dès lors que les comptes produits ne sont pas annulés. Les délais de notification et de recours ne sont pas suspensifs.

La limitation des frais imputables au copropriétaire

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les frais nécessaires exposés pour le recouvrement d’une créance justifiée peuvent être imputés au copropriétaire concerné. La juridiction a retenu le coût justifié de la sommation de payer et écarté le surplus non suffisamment établi.

Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile