Réparations locatives : preuve des dégradations, vétusté et distinction entre entretien locatif et travaux incombant au bailleur

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence de comparution des locataires ne dispense pas le juge de vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé des demandes. La solidarité entre cotitulaires du bail résulte de la clause contractuelle, conformément à l’article 1310 du Code civil.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fonde l’obligation de paiement des loyers, charges et réparations locatives. La demande d’arriéré est accueillie lorsqu’elle repose sur un décompte suffisamment justifié, mais une facture insuffisamment étayée est rejetée. L’article 23 de la même loi impose de justifier les provisions sur charges et la régularisation annuelle ; l’absence de décomptes antérieurs et de précisions sur la période concernée fait obstacle à leur recouvrement.

Au titre des articles 7 c et d de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit établir les dégradations, en principe par comparaison des états des lieux. Les travaux sont écartés lorsqu’ils correspondent à la vétusté, à l’entretien du propriétaire ou à un réaménagement non démontré. La preuve produite permet seulement de retenir certains joints, carrelages, portes, prises et la coupe des tuyas. L’article 6 c impose au bailleur l’entretien des locaux, tandis que l’article 1731 du Code civil institue une présomption en l’absence d’état des lieux d’entrée. Les dommages-intérêts sont refusés faute de préjudice démontré au sens de l’article 1231-1 du Code civil.

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Après le départ des locataires, les bailleurs réclament des loyers, charges, taxes et réparations locatives impayés. Le tribunal retient une partie des sommes dues ainsi que certains travaux correspondant à des dégradations établies par comparaison des états des lieux, après déduction de la vétusté. Il rejette les demandes insuffisamment justifiées, les travaux relevant de l’entretien du bailleur ou du réaménagement, ainsi que la provision sur charges et les dommages-intérêts.

Des bailleurs ont donné à bail un appartement à usage d’habitation à deux locataires, moyennant un loyer, des provisions sur charges et un dépôt de garantie. Les locataires ont quitté les lieux après plusieurs années d’occupation, laissant selon les bailleurs des loyers, charges et réparations locatives impayés.

Les bailleurs ont demandé le paiement d’arriérés, d’une provision pour régularisation de charges, de frais de remise en état et de dommages-intérêts. Les locataires, régulièrement cités, n’ont pas comparu.

Le tribunal a retenu une partie des loyers, charges et taxes d’ordures ménagères. Il a également admis certains travaux correspondant à des dégradations établies par comparaison des états des lieux, après prise en compte de la vétusté. En revanche, il a rejeté les demandes insuffisamment justifiées, celles relevant de l’entretien du bailleur ou de travaux de réaménagement. La provision sur charges et les dommages-intérêts ont également été refusés.

• Produire un décompte précis des loyers et charges impayés
• Justifier les taxes récupérables réclamées au locataire
• Communiquer les éléments nécessaires à la régularisation des charges
• Établir les dégradations par comparaison des états des lieux
• Écarter les travaux relevant de la vétusté ou de l’entretien du bailleur
• Appliquer un coefficient de vétusté adapté à la durée d’occupation
• Démontrer un préjudice distinct pour obtenir des dommages-intérêts

• Décompte des loyers et charges arrêté au 2 septembre 2025
• États des lieux d’entrée et de sortie du logement
• Photographies du garage, du jardin et des équipements
• Devis de réparations et de coupe des tuyas
• Clause de solidarité du contrat de bail

Les bailleurs obtiennent une indemnisation limitée aux loyers, charges et dégradations suffisamment démontrés, après déduction du dépôt de garantie. Les locataires restent solidairement tenus des sommes retenues et in solidum des dépens, tandis que les demandes insuffisamment prouvées sont rejetées.

• Recouvrement limité à 777,03 euros après imputation du dépôt
• Exclusion de la provision de 20 % sur les charges
• Rejet des travaux de peinture liés à la vétusté
• Rejet des frais d’entretien du ballon d’eau chaude
• Condamnation in solidum aux dépens

À faire

• Conserver les états des lieux d’entrée et de sortie
• Documenter chaque dégradation par photographies datées
• Établir un décompte détaillé des loyers et charges
• Produire les régularisations annuelles et justificatifs de charges
• Appliquer une grille de vétusté aux réparations réclamées

À éviter

• Réclamer une facture non reliée à une dégradation constatée
• Imputer au locataire les travaux relevant de la vétusté
• Inclure des travaux de réaménagement non documentés
• Réclamer une provision sans préciser sa période
• Présumer le préjudice sans justificatif distinct

La preuve des dégradations locatives et de la vétusté

Le bailleur doit établir les dégradations, généralement par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. L’absence d’état des lieux de sortie contradictoire n’exclut pas toute indemnisation, mais impose une analyse précise des éléments produits. Les réparations correspondant à la vétusté, à l’entretien du bailleur ou à un réaménagement non démontré ne peuvent être imputées au locataire. Seuls les joints, carrelages, portes, prises et la coupe des tuyas ont été retenus, après application d’un coefficient de vétusté.

Les conditions de recouvrement des charges locatives

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 subordonne les provisions à la justification des résultats antérieurs et impose une régularisation annuelle. Le bailleur devait produire les décomptes antérieurs, préciser la période concernée et justifier l’absence de régularisation. Ces éléments n’étant pas fournis, la provision de 20 % a été rejetée.

Le contrôle des demandes malgré la non-comparution

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, le juge statue au fond lorsque le défendeur ne comparaît pas, mais n’accueille la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée. La non-comparution n’a donc pas dispensé les bailleurs de démontrer les loyers dus, les dégradations et le préjudice allégué.

Article 430 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1310 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 1731 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 6 c de la loi du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Articles 7 c et 7 d de la loi du 6 juillet 1989, Article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989