Expertise judiciaire de la SCI 28-30 RUE DE LA SOURCE : motif légitime au titre de l’article 145 après dégât des eaux en copropriété

L’article 145 du Code de procédure civile permet d’ordonner, avant tout procès, une mesure d’instruction légalement admissible lorsqu’un motif légitime rend crédible l’existence de faits utiles à un litige potentiel suffisamment déterminé. Cette procédure est autonome : elle n’est subordonnée ni à l’urgence ni à l’absence de contestation sérieuse.

Le demandeur n’a pas à prouver les désordres allégués, la mesure ayant précisément pour objet de les établir. Il doit toutefois produire des éléments rendant ses suppositions crédibles, démontrer que le litige n’est pas manifestement voué à l’échec et que l’expertise améliorera sa situation probatoire. La mesure est exclue si le défendeur ne peut manifestement être concerné ou si les preuves disponibles sont déjà suffisantes.

La juridiction a retenu l’existence d’un motif légitime au regard d’un dégât des eaux allégué dans un local commercial, de son origine potentiellement située dans une partie commune et de l’absence d’expertise contradictoire à laquelle le propriétaire avait été convoqué. L’expertise est donc ordonnée sans préjuger des responsabilités. La provision initiale est mise à la charge du demandeur, qui sollicite la mesure. Le syndicat supporte les dépens et une indemnité de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Saisi par le propriétaire d’un local commercial affecté par un dégât des eaux, le juge des référés a retenu un motif légitime d’expertise malgré l’absence du propriétaire lors de l’expertise amiable. Il a désigné un expert pour déterminer l’origine du sinistre, les désordres, les travaux et les responsabilités. Une provision de 4 000 euros a été mise à la charge du demandeur.

Une société civile immobilière, propriétaire d’un local commercial situé dans un immeuble en copropriété, l’a donné à bail à une société par actions simplifiée. Un dégât des eaux survenu le 6 janvier 2023 aurait affecté ce local depuis les parties communes. Le syndic a fait procéder à des réparations et une expertise s’est tenue en présence du locataire, sans convocation du propriétaire.

Estimant que cette expertise ne pouvait lui être opposée faute de caractère contradictoire, le propriétaire a assigné le syndicat des copropriétaires, ainsi que deux assureurs, devant le juge des référés afin d’obtenir une expertise judiciaire et l’accès aux parties communes sous astreinte.

Le juge a retenu un motif légitime au sens de l’article 145 du Code de procédure civile. Il a désigné un expert chargé de rechercher l’origine du sinistre, de décrire les désordres, d’évaluer les travaux et préjudices, et d’examiner les responsabilités. La provision de 4 000 euros est mise à la charge du demandeur. Le syndicat est condamné aux dépens et au paiement de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

• Présenter des faits crédibles et plausibles, sans devoir déjà démontrer les désordres
• Établir un lien utile avec un litige potentiel suffisamment déterminé
• Montrer que le litige futur n’est pas manifestement voué à l’échec
• Démontrer que l’expertise peut améliorer la situation probatoire du demandeur
• Vérifier que la mesure est pertinente, utile et légalement admissible
• Écarter l’hypothèse de preuves déjà suffisantes ou d’un défendeur manifestement étranger

• Courrier du 7 novembre 2025 relatant la tenue d’une expertise dans les locaux
• Éléments relatifs au dégât des eaux survenu le 6 janvier 2023
• Allégation d’une origine située dans une colonne descendante en fonte commune
• Absence de convocation du propriétaire à l’expertise antérieure
• Éléments relatifs aux réparations réalisées par le syndic

Le propriétaire obtient une expertise contradictoire destinée à établir l’origine, l’étendue et l’imputabilité des désordres, sans préjuger des responsabilités. Il doit avancer la provision de 4 000 euros dans le délai fixé, tandis que le syndicat supporte les dépens et une indemnité de procédure.

• Le propriétaire consigne 4 000 euros dans le délai impératif
• L’expert convoque les parties et examine les parties communes et privatives
• Le syndicat permet l’accès nécessaire aux opérations d’expertise
• Les assureurs peuvent être appelés ou mis en cause si utile
• Le syndicat paie les dépens et 1 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Consigner la provision de 4 000 euros dans le délai
• Communiquer à l’expert tous les documents utiles
• Participer contradictoirement aux opérations d’expertise
• Documenter les désordres par photographies et pièces techniques
• Solliciter rapidement le juge du contrôle en cas de difficulté

À éviter

• Laisser expirer le délai de consignation sans demande de prorogation
• Réaliser des travaux définitifs avant les constatations de l’expert
• Entraver l’accès aux parties communes
• Présenter l’expertise comme une preuve définitive des responsabilités
• Omettre de convoquer une partie concernée aux opérations

La preuve in futurum prévue par l’article 145 du Code de procédure civile

La mesure d’instruction peut être ordonnée avant tout procès si elle vise à conserver ou établir la preuve de faits dont dépendrait la solution d’un litige. Elle n’est soumise ni à l’urgence ni à l’absence de contestation sérieuse, mais doit être légalement admissible, pertinente et utile.

Le motif légitime d’une mesure d’instruction avant procès

Le demandeur doit présenter un fait crédible et plausible, lié à un litige potentiel suffisamment déterminé, dont l’issue peut dépendre de la mesure. Il n’a pas à démontrer les désordres eux-mêmes, mais doit rendre ses suppositions crédibles et établir que l’action future n’est pas manifestement vouée à l’échec. La mesure est inutile si les preuves sont déjà suffisantes.

La consignation des frais d’expertise et la caducité de la mesure

La provision initiale de 4 000 euros est mise à la charge du demandeur à l’expertise. Elle doit être consignée dans le mois suivant la demande du greffe. À défaut de consignation ou de demande de prorogation présentée à temps, la désignation de l’expert devient caduque et sans effet.

Article 145 du Code de procédure civile, Article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 232 à 248 du Code de procédure civile, Articles 263 à 284-1 du Code de procédure civile, Articles 155 et 155-1 du Code de procédure civile, Article 2239 du Code civil