Réparations locatives : condamnation partielle du locataire après comparaison des états des lieux

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire les dégradations survenues pendant le bail, sauf preuve d’une force majeure, d’une faute du bailleur ou du fait d’un tiers. Il lui impose également l’entretien courant et les réparations locatives définies par le décret n° 87-112 du 26 août 1987, sous réserve notamment de la vétusté et des vices de construction.

Le juge retient la responsabilité du locataire pour la saleté générale du logement, la restitution incomplète des clés et le joint d’évier dégradé, en s’appuyant sur l’état des lieux de sortie, comparé à celui d’entrée, ainsi que sur le devis de nettoyage. En revanche, les joints de la baignoire et du lavabo, déjà dégradés lors de l’entrée, sont exclus de l’indemnisation.

L’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution préalable des travaux. Le juge évalue le dommage dès lors que son principe est établi, en écartant les montants non justifiés ou les postes imputables à une cause antérieure. Les frais irrépétibles sont accordés sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, tandis que les dépens suivent la partie perdante.

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Le locataire devait supporter les frais de nettoyage, de remplacement des clés manquantes et de réfection du joint d’évier, imputés par le bailleur après l’état des lieux de sortie. Les réparations relatives aux joints de la salle de bain ont été écartées, leur dégradation étant déjà constatée lors de l’entrée dans les lieux.

Une société bailleresse a donné à bail un logement pour un loyer mensuel de 362,12 euros. Après le départ du locataire, un état des lieux de sortie a relevé une saleté générale, la restitution de deux clés sur cinq et plusieurs joints dégradés. Le bailleur a imputé au locataire des loyers et charges impayés ainsi que des frais de nettoyage, de remplacement des clés et de réfection des joints.

Le bailleur a déduit le dépôt de garantie de la dette locative et a saisi le juge afin d’obtenir le paiement du solde et des réparations. Le locataire, présent lors de l’état des lieux de sortie, n’a pas comparu à l’audience finalement retenue et n’a fourni aucun élément contestant la dette.

Le juge a retenu les frais de nettoyage, de remplacement des clés et de réfection du joint d’évier. Il a exclu les réparations concernant les joints de la salle de bain, déjà dégradés lors de l’entrée dans les lieux.

• Dégradation constatée pendant la durée du bail
• Comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie
• Absence de vétusté ou de dégradation antérieure imputable au bailleur
• Établissement du principe d’un préjudice locatif
• Montant des réparations non excessif et suffisamment justifié
• Prise en compte des clés effectivement restituées

• État des lieux de sortie établi en présence du locataire
• État des lieux d’entrée mentionnant l’état initial des joints
• Décompte des loyers et charges impayés
• Devis de nettoyage du logement
• Constat de restitution de deux clés sur cinq

Le locataire supporte les loyers et charges restant dus ainsi que les réparations directement établies par comparaison des états des lieux. Le bailleur obtient une indemnisation partielle, les dégradations antérieures et les montants non retenus étant exclus.

• Condamnation du locataire à payer 230,93 euros de loyers et charges
• Condamnation à payer 435,80 euros de réparations locatives
• Exclusion des joints de salle de bain préexistants
• Paiement de 100 euros au titre de l’article 700
• Prise en charge des dépens par le locataire

À faire

• Établir un état des lieux d’entrée détaillé
• Faire constater précisément les dégradations à la sortie
• Comparer chaque poste avec l’état initial
• Conserver les devis et justificatifs de réparation
• Déduire le dépôt de garantie du décompte

À éviter

• Imputer des dégradations déjà présentes à l’entrée
• Réclamer des travaux sans preuve du dommage
• Confondre vétusté et dégradation imputable
• Facturer des montants manifestement excessifs
• Négliger la restitution et le décompte des clés

Les obligations locatives de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de répondre des dégradations survenues pendant le bail et de prendre en charge l’entretien courant ainsi que les réparations locatives définies par le décret n° 87-112 du 26 août 1987. La responsabilité est écartée si le locataire établit notamment la vétusté, une malfaçon, un cas fortuit ou une force majeure.

La comparaison des états des lieux pour imputer les dégradations

L’état des lieux de sortie, établi en présence du locataire, a été comparé à celui d’entrée. Cette comparaison a permis de retenir la saleté générale, les clés manquantes et le joint d’évier, mais d’exclure les joints de la baignoire et du lavabo déjà dégradés lors de l’entrée.

L’évaluation du préjudice locatif et l’indemnisation

Le bailleur peut obtenir la réparation intégrale du préjudice sans justifier l’exécution préalable des travaux. Le juge évalue le dommage dont le principe est établi et écarte les postes non imputables au locataire. Le montant du nettoyage a été fixé à 400 euros, inférieur au devis produit.

Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Décret n° 87-112 du 26 août 1987, Article 700 du Code de procédure civile