Remise en état en copropriété : démolition sous astreinte des volets roulants et climatiseur installés en façade sans autorisation

Le règlement de copropriété constitue un contrat au sens de l’article 1103 du Code civil. En application des articles 1221 et 1222 du Code civil, le créancier peut poursuivre l’exécution en nature de l’obligation après mise en demeure, ou demander la destruction de ce qui a été réalisé en violation de celle-ci, sous réserve des limites prévues par ces textes.

L’article 18, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 habilite le syndic à assurer l’exécution du règlement de copropriété. La pose d’un volet roulant ou d’un climatiseur affectant l’aspect extérieur de l’immeuble constitue une construction soumise à l’autorisation de l’assemblée générale prévue par l’article 25 de cette loi.

Le tribunal retient, sur la base des photographies et du procès-verbal de constat, que le coffret du volet roulant débordait du plan de façade, contrairement à l’article 11 du cahier des charges. Le climatiseur était installé en façade, alors que l’article 6 imposait une installation dans la loggia, sans autorisation régulière. La tolérance d’une installation antérieure ne créait aucun droit acquis au maintien ou au remplacement de celle-ci.

L’inopposabilité fondée sur l’article 13 de la loi de 1965 est écartée, la publicité foncière n’étant pas exigée à l’égard d’un ayant cause universel. La rupture d’égalité et l’abus de majorité ne sont pas établis. La remise en état est donc ordonnée sous astreinte, avec condamnation aux dépens et à 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Le tribunal ordonne la dépose d’un volet roulant débordant du plan de façade et d’un climatiseur installé en façade, ainsi que la remise en état des parties communes. Les équipements méconnaissaient les prescriptions de la copropriété et les autorisations requises n’avaient pas été obtenues. Une astreinte de 200 euros par jour est prononcée, avec condamnation de la copropriétaire aux dépens et aux frais irrépétibles.

Une copropriétaire a installé un volet roulant sur la façade de son appartement, puis remplacé un climatiseur extérieur préexistant. Le syndic l’a mise en demeure de déposer ces équipements, estimant qu’ils méconnaissaient le cahier des charges de la copropriété et n’avaient pas reçu les autorisations requises.

Le syndicat des copropriétaires a ensuite été autorisé par l’assemblée générale à engager une action en justice. Il demandait la dépose des installations, la remise en état des parties communes et une astreinte.

La copropriétaire invoquait notamment l’égalité de traitement, l’abus de majorité, l’absence de publication opposable du cahier des charges et le remplacement à l’identique du climatiseur.

Le tribunal constate que le volet roulant débordait du plan de façade et que le climatiseur était installé en façade, contrairement aux prescriptions applicables. Il ordonne leur dépose et la remise en état sous astreinte de 200 euros par jour, condamne la copropriétaire aux dépens et lui impose le paiement de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

• Équipement affectant l’aspect extérieur de l’immeuble
• Autorisation de l’assemblée générale non obtenue
• Violation des prescriptions du cahier des charges
• Constat matériel de la non-conformité des installations
• Mise en demeure préalable du copropriétaire
• Absence de disproportion manifeste de la remise en état

• Photographies des fenêtres et des équipements litigieux
• Procès-verbal de constat du 12 janvier 2024
• Prescriptions des articles 6 et 11 du cahier des charges
• Courrier de mise en demeure du syndic

La copropriétaire doit déposer le volet roulant et le climatiseur, puis remettre en état les parties communes endommagées. Le syndicat des copropriétaires obtient l’exécution forcée, une astreinte et le remboursement partiel de ses frais de procédure.

• Dépose des deux équipements non conformes
• Remise en état des parties communes
• Astreinte de 200 euros par jour de retard
• Paiement des entiers dépens par la copropriétaire
• Paiement de 1 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier le règlement et le cahier des charges applicables
• Obtenir l’autorisation de l’assemblée générale
• Contrôler l’impact sur l’aspect extérieur
• Faire constater toute non-conformité par procès-verbal
• Adresser une mise en demeure préalable

À éviter

• Remplacer un équipement sans nouvelle autorisation
• Installer un équipement en façade contrairement aux prescriptions
• Se fonder sur une simple tolérance ancienne
• Confondre accord du conseil syndical et autorisation collective
• Engager des travaux avant vérification des règles opposables

La remise en état des travaux affectant l’aspect extérieur

La pose d’un volet roulant ou d’un climatiseur en façade affecte l’aspect extérieur de l’immeuble et constitue une construction soumise à l’autorisation de l’assemblée générale au titre de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Le règlement de copropriété et le cahier des charges imposaient en outre des prescriptions précises. La violation de ces règles justifie la démolition et la remise en état, sans que le syndicat ait à démontrer un préjudice.

L’opposabilité du règlement de copropriété

L’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 subordonne la publication au fichier immobilier l’opposabilité du règlement et de ses modifications aux ayants cause à titre particulier. Cette condition ne concerne pas les ayants cause à titre universel. Le cahier des charges était donc opposable à la copropriétaire, même en l’absence de preuve d’une publication nécessaire à son égard.

La portée d’une tolérance antérieure sur les équipements

La tolérance accordée aux climatiseurs installés avant 2008 ne créait pas de droit acquis au maintien ou au remplacement de l’équipement. Toute modification devait être soumise aux autorisations nécessaires. Le remplacement du climatiseur, même réalisé à l’identique, restait soumis à l’autorisation et aux prescriptions du cahier des charges. La rupture d’égalité et l’abus de majorité n’étaient pas établis.

Article 785 du Code de procédure civile, Article 786 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 1103 du Code civil, Articles 1221 et 1222 du Code civil, Article 18, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 13 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile