Responsabilité décennale et assurance dommages-ouvrage : indemnisation des infiltrations aggravées par une reprise d’étanchéité défaillante

Le copropriétaire peut agir contre l’assureur dommages-ouvrage lorsqu’il justifie d’un préjudice découlant de désordres affectant les parties communes et portant atteinte à la jouissance de son lot, conformément à l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Les infiltrations rendant l’appartement impropre à sa destination relèvent de la responsabilité décennale prévue par l’article 1792 du code civil et ouvrent la garantie de l’article L. 242-1 du code des assurances pour la totalité des travaux réparatoires.

Le syndicat répond, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, des dommages ayant leur origine dans les parties communes. L’entreprise ayant réalisé une reprise inadéquate engage également sa responsabilité décennale pour les préjudices postérieurs à son intervention. La juridiction distingue ainsi les périodes antérieure et postérieure à janvier 2020, en fonction de l’imputation des fautes.

La garantie complémentaire de l’assureur couvre les dommages immatériels pécuniaires prévus par la police, tels que les pertes locatives et la taxe sur les logements vacants, mais exclut le préjudice moral. Les postes indemnisables doivent être établis par des factures, avis d’imposition et éléments démontrant le lien causal. Une dépense non acquittée ou insuffisamment justifiée est écartée. Le préjudice locatif est évalué à 60 % du loyer pour tenir compte des charges normalement supportées par le bailleur.

Les responsables sont condamnés in solidum envers les victimes, puis les recours contributifs sont répartis selon les fautes retenues : 60 % pour l’entreprise, 20 % pour le syndicat et 20 % pour l’assureur. L’article 1240 du code civil fonde les appels en garantie liés aux fautes respectives.

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Des infiltrations persistantes provenant de l’étanchéité défaillante d’une partie commune à usage privatif ont continué après une première intervention en 2020. La responsabilité décennale de l’entreprise est retenue pour les dommages postérieurs, ainsi que celles du syndicat et de l’assureur dommages-ouvrage. Certains travaux, pertes locatives, taxes et préjudice moral sont indemnisés, tandis que les demandes insuffisamment prouvées ou dépourvues de lien causal sont rejetées.

Des propriétaires bailleurs subissent depuis 2009 des infiltrations dans un appartement situé sous la terrasse d’un autre lot. Trois expertises judiciaires attribuent les désordres à une défaillance de l’étanchéité d’une partie commune à usage privatif. Une première intervention réalisée en janvier 2020 ne remédie pas au problème et provoque de nouvelles infiltrations.

Après plusieurs opérations d’expertise et de nouveaux travaux en 2023 et 2024, les propriétaires recherchent l’indemnisation de leurs dommages contre le syndicat des copropriétaires, l’entreprise de reprise et l’assureur dommages-ouvrage. Le tribunal retient la responsabilité décennale de l’entreprise pour les préjudices postérieurs à janvier 2020, ainsi que la responsabilité du syndicat et la garantie de l’assureur.

Sont indemnisés certains travaux de reprise, la taxe sur les logements vacants, les pertes locatives et un préjudice moral. Les demandes relatives à des dépenses non acquittées, à une perte financière liée à une vente et à certaines années de taxe sont rejetées faute de preuve suffisante ou de lien causal établi.

• Désordre affectant une partie commune à usage privatif
• Impropriété de l’appartement à sa destination
• Préjudice personnel portant atteinte à la jouissance du lot
• Faute de reprise d’étanchéité inadéquate et insuffisamment contrôlée
• Preuve du lien causal entre infiltrations et chaque poste indemnisé
• Justification des dépenses par factures ou documents fiscaux
• Évaluation des pertes locatives après déduction des charges habituelles

• Trois rapports d’expertise judiciaire établissant l’origine des infiltrations
• Factures des travaux de reprise du plafond et du parquet
• Compte rendu d’intervention d’Ads étanchéité du 2 juillet 2024
• Procès-verbal de réception des travaux du 25 octobre 2024
• Avis d’imposition établissant les taxes dues en 2024 et 2025

Les propriétaires obtiennent une indemnisation partielle et des condamnations in solidum contre l’assureur dommages-ouvrage, le syndicat et l’entreprise pour les préjudices retenus. Les responsables supportent ensuite les recours selon la contribution aux fautes ; les demandes insuffisamment prouvées restent exclues.

• Versement de 6 342,37 euros au titre des travaux matériels
• Indemnisation de 3 096 euros pour les taxes vacantes prouvées
• Paiement de 42 864 euros au titre des pertes locatives
• Réparation du préjudice moral à hauteur de 1 000 euros par propriétaire
• Garantie finale répartie entre entreprise, syndicat et assureur
• Prise en charge des dépens selon une répartition de 50 %, 35 % et 15 %

À faire

• Conserver les rapports d’expertise et leurs annexes
• Produire les factures acquittées des travaux réalisés
• Documenter chaque nouvelle infiltration et son origine
• Joindre les avis d’imposition des taxes réclamées
• Établir précisément le lien causal avec chaque préjudice

À éviter

• Réclamer des dépenses non payées ou non documentées
• Confondre préjudice matériel et dommage immatériel
• Évaluer la perte locative au montant brut du loyer
• Invoquer une perte de vente sans preuve de causalité
• Négliger le contrôle et la réception des travaux d’étanchéité

La qualité à agir du copropriétaire contre l’assureur dommages-ouvrage

Le copropriétaire peut agir seul, en application de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, lorsqu’il justifie d’un préjudice causé par des désordres affectant les parties communes et portant atteinte à la jouissance de son lot. Les infiltrations provenant d’une terrasse constituant une partie commune à usage privatif rendaient cette action recevable.

La garantie décennale des infiltrations affectant l’habitabilité

Les rapports d’expertise établissaient que les infiltrations rendaient l’appartement impropre à sa destination. Le désordre relevait donc de l’article 1792 du code civil et de la garantie obligatoire de l’article L. 242-1 du code des assurances. L’assureur devait couvrir les travaux réparatoires, tandis que l’entreprise ayant réalisé une reprise inadéquate engageait sa responsabilité décennale pour les dommages postérieurs à son intervention.

La preuve du lien causal et des préjudices indemnisables

Les dépenses justifiées par des factures, les avis d’imposition et les rapports d’expertise ont été retenus. Les postes non acquittés ou insuffisamment documentés ont été rejetés. La perte financière liée à la vente a également été écartée, faute de preuve que la rétractation de l’acquéreur était causée par les infiltrations. La garantie complémentaire ne couvrait que les dommages immatériels pécuniaires, à l’exclusion du préjudice moral.

Article 1792 du code civil, Article L. 242-1 du code des assurances, Article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 232 du code général des impôts, Article 1240 du code civil, Article 455 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Article 514 du code de procédure civile