Charges de copropriété : créance exigible et exclusion des frais de recouvrement non justifiés

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance de charges certaine, liquide et exigible. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision dans le délai prévu par l’article 42, alinéa 2, ne peut refuser le paiement des sommes réclamées. La juridiction retient les appels de fonds, régularisations, procès-verbaux d’assemblée générale, certificats de non-recours et décompte produit pour condamner au paiement des charges, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution laisse en principe au créancier les frais exposés sans titre exécutoire ou ordre de la loi. L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet seulement d’imputer au copropriétaire les frais nécessaires exposés après mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée. Les frais de relance, honoraires de recouvrement du syndic, frais d’assignation et honoraires d’avocat relèvent respectivement des dépens ou de l’article 700 du code de procédure civile. Faute de justificatif de l’inscription d’hypothèque, les frais de recouvrement sont rejetés.

Sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires peuvent être accordés en cas de mauvaise foi et de préjudice indépendant du retard. La seconde procédure justifie ici une indemnité limitée à 300 euros. La demande fondée sur l’article 700 est rejetée, tandis que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante.

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Le syndicat a établi la dette de charges par les relevés, appels de fonds, procès-verbaux d’assemblée générale, décomptes et justificatifs produits. La juridiction a retenu une créance de 932,25 euros, rejeté les frais de recouvrement insuffisamment justifiés et accordé 300 euros de dommages et intérêts en raison de la seconde procédure engagée.

Un syndicat de copropriétaires, représenté par son syndic, a assigné une SCI afin d’obtenir le paiement de charges et travaux de copropriété, d’une indemnité pour résistance abusive, de frais de recouvrement et de frais irrépétibles.

La SCI, citée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu. Le syndicat a actualisé sa demande en ramenant les charges réclamées à 932,25 euros et en ajoutant des frais de recouvrement.

Le syndicat produisait notamment les relevés de propriété, le contrat de syndic, plusieurs procès-verbaux d’assemblée générale, les certificats de non-recours, les appels de fonds, les régularisations, un décompte, la mise en demeure et diverses factures. La juridiction a retenu la dette de charges, mais a rejeté les frais de recouvrement faute de justificatif suffisant et a accordé 300 euros de dommages et intérêts en raison de la seconde procédure.

• Approbation des comptes par l’assemblée générale.
• Absence de contestation dans le délai de l’article 42, alinéa 2.
• Production d’un décompte précis des charges et travaux.
• Existence d’une créance certaine, liquide et exigible.
• Frais exposés après mise en demeure et nécessaires au recouvrement.
• Justification documentaire des frais réclamés.
• Mauvaise foi et préjudice indépendant du retard pour obtenir des dommages et intérêts.

• Relevé de propriété relatif aux lots concernés.
• Procès-verbaux des assemblées générales.
• Certificats de non-recours contre les décisions d’assemblée.
• Appels de fonds, régularisations et décompte arrêté au 1er avril 2026.
• Mise en demeure du 21 mai 2025.
• Absence de justificatif des frais d’inscription d’hypothèque.

Le copropriétaire est condamné aux charges exigibles, aux intérêts légaux, à 300 euros de dommages et intérêts et aux dépens. Le syndicat obtient le principal mais ne récupère ni les frais de recouvrement englobés dans sa demande ni les frais irrépétibles fondés sur l’article 700.

• Paiement de 932,25 euros de charges.
• Application des intérêts légaux à compter de la mise en demeure.
• Rejet des frais de recouvrement insuffisamment justifiés.
• Condamnation à 300 euros pour le préjudice lié à la seconde procédure.
• Condamnation du copropriétaire aux dépens.

À faire

• Produire les procès-verbaux approuvant les comptes.
• Joindre les certificats de non-recours.
• Établir un décompte chronologique et détaillé.
• Adresser une mise en demeure préalable.
• Justifier distinctement chaque frais réclamé.

À éviter

• Inclure automatiquement les honoraires de recouvrement du syndic.
• Réclamer des frais sans justificatif.
• Confondre frais d’assignation et frais nécessaires.
• Réclamer les honoraires d’avocat au titre des charges.
• Omettre de démontrer un préjudice indépendant du retard.

Les conditions de certitude, liquidité et exigibilité des charges

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fonde l’obligation de participation aux charges. L’approbation des comptes rend la créance certaine, liquide et exigible. En l’absence de contestation dans le délai de l’article 42, alinéa 2, le copropriétaire ne peut refuser le paiement. Les procès-verbaux, certificats de non-recours, appels de fonds et décompte établissent ici la dette.

Les frais imputables au copropriétaire défaillant

L’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution laisse au créancier les frais engagés sans titre exécutoire ou ordre légal. L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne permet d’imputer que les frais nécessaires exposés après mise en demeure. Les relances, honoraires de recouvrement du syndic, frais d’assignation et honoraires d’avocat ne relèvent pas de cette catégorie. L’inscription d’hypothèque non justifiée ne peut être remboursée.

Les dommages et intérêts pour retard de paiement

Selon l’article 1231-6 du code civil, une indemnité distincte des intérêts moratoires suppose une mauvaise foi et un préjudice indépendant du retard. La juridiction retient la circonstance d’une seconde procédure et accorde 300 euros de dommages et intérêts.

Articles 430 et suivants du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 659 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article L.111-8 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 1231-6 du Code civil