Subrogation de l’assureur locatif : preuve des loyers impayés et des détériorations indemnisées

En application de l’article 1728, 2° du Code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux échéances convenues. L’assureur ayant versé l’indemnité est subrogé dans les droits de l’assuré, dans la limite de cette indemnité, conformément à l’article L. 121-12 du Code des assurances. La quittance subrogative établissait ici le paiement effectué au mandataire du bailleur.

La situation comptable produite démontrait le montant des loyers et charges restant dus au départ du locataire. La juridiction a donc retenu la créance de 14 776,06 euros. Pour les détériorations, l’indemnisation était limitée aux dommages suffisamment établis par l’état des lieux de sortie et couverts par le contrat, après application de la vétusté. La somme de 268,80 euros correspondant au remplacement de deux portes a été retenue, tandis que les autres dégradations, insuffisamment précises, n’ont pas été indemnisées.

Le débiteur a été condamné au paiement de 15 044,86 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. En application des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, il supporte les dépens et une indemnité de 300 euros. L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du même code.

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Après le départ du locataire, l’assureur subrogé réclame le remboursement de 14 776,06 euros d’impayés et de 268,80 euros de détériorations. Le tribunal retient la situation comptable pour les loyers et charges. Il limite les réparations indemnisables au remplacement de deux portes, suffisamment établi par les pièces produites, et condamne le locataire au paiement des sommes retenues.

Un locataire a conclu un bail d’habitation prévoyant un loyer, des provisions sur charges et un dépôt de garantie. Après un moratoire accordé par la commission de surendettement, il a quitté les lieux et un état des lieux de sortie a été établi.

Le mandataire du bailleur a réclamé les loyers et charges impayés ainsi que des frais de remise en état. L’assureur a indemnisé le mandataire à hauteur de 14 776,06 euros pour les impayés et de 268,80 euros pour certaines détériorations, puis a été subrogé dans les droits du bailleur.

Le locataire, régulièrement cité mais non comparant, a été condamné à rembourser ces sommes. Le tribunal a retenu la situation comptable pour les impayés et limité les détériorations indemnisables au remplacement de deux portes, suffisamment établi par les documents produits.

• Paiement préalable de l’indemnité d’assurance
• Quittance subrogative établissant la subrogation
• Créance locative établie par une situation comptable
• Détériorations couvertes par le contrat d’assurance
• État des lieux de sortie contradictoire et suffisamment précis
• Justificatifs des sommes imputées au locataire
• Déduction de la vétusté contractuelle

• Quittance subrogative du 30 décembre 2024
• Situation comptable couvrant les loyers et charges
• État des lieux de sortie contradictoire
• Grille d’indemnisation de l’assureur
• Justificatifs du remplacement des portes des chambres 1 et 2

L’assureur obtient le remboursement des sommes effectivement versées et démontrées, tandis que le locataire supporte la dette locative retenue, les dépens et une indemnité au titre des frais irrépétibles. Les détériorations insuffisamment précises ou non indemnisées ne peuvent être récupérées par subrogation.

• Recouvrement de 15 044,86 euros auprès du locataire
• Application des intérêts légaux à compter de l’assignation
• Limitation de la subrogation au montant indemnisé
• Exclusion des dégradations insuffisamment documentées
• Paiement des dépens et de 300 euros au titre de l’article 700

À faire

• Formaliser le paiement par une quittance subrogative
• Produire une situation comptable détaillée
• Joindre les états des lieux d’entrée et de sortie
• Documenter chaque somme imputée au locataire
• Appliquer la vétusté prévue au contrat

À éviter

• Réclamer des montants non couverts par l’assurance
• Produire un état des lieux imprécis
• Confondre frais imputés et indemnités versées
• Négliger la preuve du paiement de l’indemnité
• Omettre les intérêts et frais procéduraux demandés

La subrogation de l’assureur dans les droits du bailleur

L’article L. 121-12 du Code des assurances subroge l’assureur ayant payé l’indemnité dans les droits et actions de l’assuré, dans la limite de cette indemnité. La quittance subrogative établissant le paiement au mandataire du bailleur a permis de retenir cette subrogation pour les loyers, charges et détériorations indemnisés.

Les obligations de paiement du locataire

Selon l’article 1728, 2° du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La situation comptable produite a établi le montant restant dû au jour du départ, soit 14 776,06 euros.

La preuve contractuelle des détériorations locatives

Le contrat exigeait des états des lieux d’entrée et de sortie contradictoires ainsi que les justificatifs des sommes imputées. L’état des lieux de sortie étant imprécis, seule la dégradation relative au remplacement de deux portes a été retenue, pour 268,80 euros après déduction de la vétusté contractuelle.

Article 430 du Code de procédure civile, Article 659 du Code de procédure civile, Article 1728, 2° du Code civil, Article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, Article L. 121-12 du Code des assurances, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile