Référé commercial : contestations sérieuses sur la clause résolutoire et les loyers d’un bail commercial

Le tribunal de commerce se reconnaît compétent lorsque le litige porte sur le paiement de loyers et charges ainsi que sur l’acquisition d’une clause résolutoire stipulée dans un bail commercial, sans impliquer la fixation du loyer ni l’examen d’une prérogative statutaire autonome. La seule insertion de la clause dans le bail ne confère donc pas au litige un caractère statutaire.

Sur le fondement de l’article 872 du Code de procédure civile, le juge des référés ne peut ordonner une mesure faisant face à une contestation sérieuse. L’erreur de destinataire du commandement de payer a constitué une contestation sérieuse, même si les mises en demeure et le congé avaient été adressés à la société locataire. Cette information régulière des griefs n’a pas supprimé les autres contestations portant notamment sur la période des loyers, l’absence de clause d’indexation et l’existence d’un accord de renégociation non démontré.

Les demandes provisionnelles reconventionnelles sont également exclues de l’office du juge des référés lorsqu’elles suscitent des contestations sérieuses. Les parties sont invitées à mieux se pourvoir au fond. L’article 700 du Code de procédure civile n’est pas appliqué et les dépens sont mis à la charge du bailleur, qui succombe principalement sur sa demande.

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À la suite d’impayés de loyers et de travaux non autorisés, le bailleur sollicitait en référé l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion et le paiement de provisions. Le locataire contestait notamment le destinataire du commandement, la période des loyers exigibles et l’absence d’indexation. Le tribunal s’est déclaré compétent, mais a refusé de statuer sur les demandes en raison de contestations sérieuses réciproques, renvoyant les parties au juge du fond.

Une société a repris un fonds de commerce et l’exploitation d’un local commercial dans le cadre d’une procédure de liquidation judiciaire. Le bailleur a ensuite reproché au locataire des impayés de loyers et la réalisation de travaux non autorisés. Après plusieurs mises en demeure, un commandement de payer a été délivré au dirigeant à titre personnel, puis des actes ont été adressés à la société locataire, avant une assignation en référé visant l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion et le paiement de provisions.

Le locataire a contesté la compétence du tribunal de commerce et invoqué plusieurs contestations sérieuses, notamment sur le destinataire du commandement, la période des loyers exigibles et l’absence d’indexation contractuelle. Il a également demandé des remboursements provisionnels. Le tribunal s’est déclaré compétent, mais a refusé d’examiner les demandes en référé en raison de contestations sérieuses réciproques, renvoyant les parties à saisir le juge du fond.

• Litige relatif à l’exécution d’obligations contractuelles commerciales
• Absence de demande portant sur la fixation du loyer
• Commandement de payer adressé au véritable locataire
• Absence de contestation sérieuse pour exercer l’office du référé
• Établissement des loyers effectivement exigibles selon l’ordonnance du juge commissaire
• Preuve d’une clause d’indexation ou d’un accord de renégociation

• Ordonnance du juge commissaire du 24 septembre 2025
• Bail commercial du 13 septembre 2017
• Commandement de payer adressé au dirigeant personnellement
• Mises en demeure et congé adressés à la société locataire
• Requête du 8 juillet 2025 et éléments de loyer
• Absence de pièces établissant l’accord de renégociation allégué

Le bailleur ne peut obtenir en référé ni la clause résolutoire, ni l’expulsion, ni les provisions demandées lorsque les contestations portent sur le destinataire du commandement, l’exigibilité des loyers ou l’indexation. Le locataire ne reçoit pas davantage les remboursements provisionnels sollicités, les parties devant saisir le juge du fond.

• Absence d’expulsion immédiate du locataire
• Absence de condamnation provisionnelle au titre des loyers
• Remboursements provisionnels du locataire non accordés
• Saisine du juge du fond à envisager pour trancher les contestations
• Dépens mis à la charge du bailleur
• Aucune indemnité accordée au titre de l’article 700

À faire

• Identifier précisément le titulaire du bail et du fonds
• Adresser le commandement au locataire contractuel
• Vérifier la période exacte des loyers exigibles
• Produire le bail et les clauses d’indexation applicables
• Documenter tout accord de renégociation invoqué

À éviter

• Délivrer le commandement au dirigeant personnellement
• Réclamer des loyers pris en charge par le liquidateur
• Présenter une indexation absente du bail
• Invoquer une renégociation sans pièces justificatives
• Solliciter en référé une mesure sérieusement contestée

La compétence du tribunal de commerce pour les litiges locatifs commerciaux

Le tribunal de commerce est compétent lorsque les demandes portent sur le paiement de loyers et charges et l’acquisition d’une clause résolutoire contractuelle concernant un local à usage commercial. Le litige relève alors de l’exécution des obligations contractuelles et n’implique ni fixation du loyer ni examen d’une prérogative statutaire autonome du bail commercial. La seule stipulation de la clause résolutoire dans le bail ne suffit pas à conférer un caractère statutaire au litige.

Les contestations sérieuses faisant obstacle au référé

L’article 872 du Code de procédure civile interdit au juge des référés d’ordonner une mesure confrontée à une contestation sérieuse. L’erreur de destinataire du commandement de payer, délivré au dirigeant personnellement et non à la société locataire, a constitué une contestation sérieuse. D’autres contestations concernaient la période des loyers dus, l’absence de clause d’indexation et un projet de renégociation non étayé par des pièces.

Les demandes provisionnelles soumises à l’office du juge des référés

Les demandes reconventionnelles de remboursement de trop-perçus et de provisions sur charges ou impositions ont également été confrontées à des contestations sérieuses soulevées par le bailleur. Le juge des référés n’a donc pas statué sur ces créances et a invité les parties à mieux se pourvoir au fond, les droits et moyens demeurant réservés.

Article 450 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article L.145-17 du Code de commerce, Article L.145-41 du Code de commerce, Article R.211-3-26 du Code de l’organisation judiciaire, Article R.211-4 du Code de l’organisation judiciaire, Article R.145-23 du Code de commerce, Article 872 du Code de procédure civile, Article 873 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile