TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

1ère Chambre Civile
Procédures Orales

N° Rôle: N° RG 26/00313 – N° Portalis DB3K-W-B7K-GULZ

Demande en paiement des charges ou des contributions
1B Opposition à injonction de payer – procédure nationale –

Affaire :

S.D.C. IMMEUBLE [Localité 3] rep.par son syndic la SAS MIDI IMMOBILIER sis [Adresse 2]

C/

[I] [W] [E]

JUGEMENT

DU

23 Octobre 2026

JUGEMENT DU 23 Octobre 2026

Entre :

DEMANDEUR A L’INJONCTION DE PAYER:
DEFENDEUR A L’OPPOSITION:

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS MIDI IMMOBILIER sis [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 4]

comparante,

DEFENDEUR A L’INJONCTION DE PAYER:
DEMANDEUR A L’OPPOSITION:

Monsieur [I] [W] [E], né le 23 Mai 1956, demeurant au [Adresse 5]

comparant,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Joëlle CANTON
Greffier présent lors des débats : Karine MOUTARD
Greffier présent lors de la mise en délibéré : Anaïs CHANTALAT

DEBATS:

Audience publique du 02 Juillet 2026, date à laquelle les parties ont été entendues.

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 24 Septembre 2026, puis prorogée au 23 Octobre 2026, le Président a avisé les parties, que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe.

DECISION :

Rendue et prononcée par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2026 par Joëlle CANTON, Président, assisté de Anaïs CHANTALAT, Greffier;

EXPOSÉ DU LITIGE
Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] à Limoges, en l’état d’impayés de charges de copropriété et travaux par M. [I] [W] [E], propriétaire des lots de copropriété n°60 (appartement), 38 (cave) et 55 (garage), a saisi le 05 décembre 2025 le tribunal judiciaire de Limoges d’une requête en injonction de payer sollicitant la condamnation de M. [W] [E] à lui verser la somme de 1 514,20 euros au principal, outre 51,60 euros de frais de requête.
Par ordonnance du 18 décembre 2025, M. [W] [E] a été enjoint à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 643,80 euros pour charges de copropriété et travaux du 01/01/2025 au 01/12/2025 hors reprise de solde non justifiée et mise en demeure non produite, outre 30 euros de frais de mise en demeure du 22.10.2025 et 51,60 euros pour frais de requête.
Cette ordonnance a été signifiée à personne à M. [W] [E] le 20 février 2026 par commissaire de justice. M. [W] [E] a formé opposition par déclaration au greffe le 24 février 2026.

Procédure
Les parties ont été convoquées à la diligence du greffe pour l’audience du 07 mai 2026. Elles ont été invitées à tenter une conciliation avec le conciliateur de justice, qui a ensuite constaté l’échec de cette conciliation. Le juge a alors renvoyé l’affaire à l’audience du 02 juillet 2026, afin que les parties puissent prendre le temps d’échanger plus longuement et d’examiner les pièces à l’appui.
A l’audience du 2 juillet 2026, l’affaire a été plaidée et à l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition du public au greffe, après prorogation, le 23 octobre 2026.

Prétentions et moyens des parties
Le syndicat des copropriétaires de l’[Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SARL Midi Immobilier représentée par M. [D] [Z] gestionnaire cadre muni d’un pouvoir à cet effet, demande au tribunal de :
– condamner M. [W] [E] à payer la somme de 1 514,20 euros au titre des charges de copropriété et travaux dus au 01/12/2025 et subsidiairement, confirmer l’ordonnance d’injonction de payer ;
– condamner M. [W] [E] aux dépens de la procédure.
Il explique que M. [W] [E] ne comprend pas que les travaux sur les balcons de la copropriété ont été votés en assemblée générale et que cette décision s’impose à tout le monde.
M. [W] [E] paie régulièrement les appels de fonds de provisions pour charges mais ne veut pas régler les appels en vue des travaux sur les balcons. Il précise produire le procès-verbal d’assemblée générale et indique que les appels de fonds votés lors de la première assemblée générale ont été utilisés.
Il explique que le compte des avances a été comptabilisé au moment de la passation des comptes entre l’ancien et le nouveau syndic pour une somme totale de 17 000 euros pour la copropriété. La loi impose que soit identifiées les avances dans les comptes des copropriétaires et la somme de 17 000 euros a été répartie par tantièmes entre les copropriétaires.
Concernant les avances sur travaux que M. [W] [E] oppose, il s’agit de réclamations anciennes et prescrites.

M. [I] [W] [E], selon les courriers qu’il produit et appels de fonds, oralement à l’audience, demande au tribunal de :
– débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;
Il explique ne pas être opposé au principe des travaux. Cependant, il affirme avoir avancé des sommes pour travaux notamment 1 000 euros 2014 au titre de provisions sur travaux et s’être rendu compte en 2019 que ces sommes n’ont pas été prises en compte en dépit de ses réclamations.
Il précise que l’ancien solde de son compte de copropriétaire établi par le syndic Habitat Gestion était de 1 175 euros au 30 juillet 2014.

MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il sera constaté que l’opposition est recevable pour avoir été formée dans les délais prévus à l’article 1416 du code de procédure civile et qu’il convient donc de dire que le présent jugement se substitue à l’ordonnance portant injonction de payer en date du 18 décembre 2025.
En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur les sommes dues
En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriétés et travaux
Le syndic produit le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire de la copropriété [Localité 3] en date du 25 juin 2025, par lequel ont été adoptées les résolutions n° 13 à 16 : l’assemblée des copropriétaires a choisi la société 2B Ingenierie comme bureau d’étude pour la réalisation de projets de travaux à mener sur les balcons pour un montant de 16 080 euros TTC, fixé les honoraires du syndic pour le suivi et la gestion de ces travaux à 2% HT du montant des travaux, a décidé de provisionner des fonds complémentaires (à ceux décidés lors de l’AG du 26/06/2024 à hauteur de 20 000 euros à raison de 12 appels de fonds mensuels) en proportion des millièmes pour le bâtiment A, en 12 appels de fonds de septembre 2025 à août 2026.
A l’audience M. [W] [E] ne conteste pas ces décisions, même s’il n’était pas d’accord au moment de l’assemblée générale.
Le syndic produit un extrait de compte du 01/01/2025 au 01/12/2025 relatif aux appels de provisions sur charges, fonds de travaux loi Alur, pré-financement des travaux relatifs aux balcons, régularisation des charges de l’exercice 2024, frais de mises en demeure et règlements effectués.
Cet extrait de compte comprend sur la première ligne un « ancien solde » d’un montant de 810,34 euros, non détaillé et dont le montant ne peut être vérifié en l’état. Il sera donc écarté.
Il en résulte que sur la période du 01/01/2025 au 01/12/2025, M. [W] [E] était redevable des appels de provisions sur charges, fonds de travaux loi Alur, pré-financement des travaux relatifs aux balcons, après régularisation des charges de l’exercice 2024 conduisant à un crédit porté à son compte de 125,12€ (988,20€-863,08€), hors frais de mises en demeure. Il a payé la somme totale de 1 100,74 euros au cours de cette même période.
Il reste donc devoir 643,86 euros au titre des provisions sur charges, fonds de travaux et travaux pour la période du 01/01/2025 au 01/12/2025.
Bien qu’il produise à l’audience un extrait de compte du copropriétaire au 01/07/2026, le syndic n’a pas actualisé ses demandes.
Dès lors, M. [W] [E] devra régler au syndicat des copropriétaires, la somme totale de 643,86 euros pour solde des provisions sur charges de copropriété, travaux et fonds Alur pour la période du 01/01/2025 au 01/12/2025.
Sur les frais
L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Selon le décompte produit, le syndicat des copropriétaires entend facturer à M. [W] [E] les frais de deux mises en demeure, pour 30 euros chacune, inscrites au débit de son compte les 16/05/2025 et 22/10/2025.
Le contrat de syndic détaillant le montant des prestations pouvant être facturées aux seuls copropriétaires défaillants, notamment les frais de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception est produit.
Seule la mise en demeure du 22/10/2025 est produite et conformément au contrat de syndic, M. [W] [E] sera redevable de la somme de 30 euros pour frais de mise en demeure.
Sur les versements et l’utilisation des provisions pour travaux en 2014
L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
M. [W] [E] oppose au paiement qui lui est demandé le fait d’avoir versé des sommes au titre de provisions pour travaux en 2014 qui n’auraient pas été prises en compte lors de la reprise de comptabilité du nouveau syndic en 2019.
Sept ans plus tard, M. [W] [E] n’est plus fondé à opposer cette créance qu’il affirme détenir à l’encontre de la copropriété à défaut d’avoir agi avant expiration du délai de prescription.
Sur les demandes accessoires
M. [W] [E], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais de signification de l’ordonnance d’injonction de payer et frais postérieurs.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en procédure orale, après débats publics, par jugement contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DIT recevable l’opposition à injonction de payer formée par M. [I] [W] [E], laquelle réduit à néant l’ordonnance d’injonction de payer du 18 décembre 2025, remplacée par le présent jugement ;

DIT irrecevable car prescrite la demande de M. [I] [W] [E] d’imputer sur les sommes qui lui sont réclamées, des provisions ou avances versées en 2014 ;
CONDAMNE M. [I] [W] [E], à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] à [Localité 1] représentée par son syndic en exercice la SARL Midi Immobilier, les sommes suivantes :
– 643,86 euros pour solde des provisions sur charges de copropriété, travaux et fonds Alur pour la période du 01/01/2025 au 01/12/2025 ;
– 30 euros au titre des frais de mise en demeure du 22/10/2025 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE M. [I] [W] [E] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification d’injonction de payer ;
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER

LE PRESIDENT