TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT
du 22 OCTOBRE 2026

Enrôlement : N° RG 19/12742 – N° Portalis DBW3-W-B7D-W7V2

AFFAIRE : S.D.C. PARC KALLISTE – BATIMENT H (Me GOBAILLE)
C/ M. [O] [C] ; Mme [W] [A] vve [C] ; Me[M] [R]

Grosse délivrée le
22 Octobre 2026
À
-Me Jean-baptiste GOBAILLE
A l’audience Publique du 25 juin 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD, Vice-Présidente

Greffier : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 22 octobre 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 22 octobre 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Vice-Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence « PARC KALLISTE BÂTIMENT H » sis Chemin des Bourelly 13015 MARSEILLE
représenté par son liquidateur la S.C.P. AJILINK prise en la personne de Maître [D] désigné ès qualité d’administrateur provisoire par ordonnance du 05 décembre 2023 par le Président du Tribunal judiciaire de Marseille renouvelée par ordonnance du 20 novembre 2024 par le Président du Tribunal judiciaire de Marseille
et désigné ès qualité de liquidateur par ordonnance du 19 février 2024 par le Président du Tribunal judiciaire de Marseille
dont le siège social est sis 23/29 rue Haxo – 13001 MARSEILLE

représenté par Maître Jean-Baptiste GOBAILLE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

C O N T R E

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [C]
né le 29 avril 1949 à BOUKHLIFA (ALGÉRIE)
décédé le 20 avril 2012

PARTIES INTERVENANTES

Madame [W] [A] épouse [C]
née le 08 décembre 1950 à BOUKHLIFA (ALGÉRIE)
de nationalité Algérienne
demeurant Résidence Le Super Belvédère – Bâtiment H – 57 rue Louis Merlino – 13014 MARSEILLE

défaillante

Maître [M] [R]
en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [O] [C] désignée ès-qualités par ordonnance en date du 12 février 2021
domiciliée 18 rue Stanislas Torrent – 13006 MARSEILLE

défaillante

* * * * *
EXPOSE DU LITIGE :
Monsieur [C] [O], était copropriétaires avec son épouse des lots n°1560 et 1676 au sein de l’ensemble « PARC KALLISTE BAT H » sis Chemin des Bourelly, 13015 MARSEILLE.
Le compte copropriétaire correspondant aux deux lots était débiteur.
Le syndicat des copropriétaires du PARC KALLISTE BAT H, créancier de la somme de 18.164,12 €, délivrait une assignation en recouvrement de charge de copropriété en date du 8 novembre 2019 à l’encontre des époux [C], aux fins de voir condamner ces derniers au paiement de la somme précitée, outre la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 20/02906.
Il résultait des relevés de propriété à jour au 1er janvier 2015 et au 1er janvier 2020 et du relevé d’immeuble en date du 14 novembre 2018 que Monsieur [C] [O] était copropriétaire desdits lots.
En septembre 2020, son épouse, Madame [C] [W] née [A] demeurant et domiciliée Résidence Le Super Belvédère, Bât H, 57 rue Louis Merlino, 13014 MARSEILLE informait le syndicat des copropriétaires que son époux était décédé en date du 4 avril 2012, et qu’elle ne connaissait pas les identités des héritiers.
Madame [C] communiquait l’acte de décès mais pas son livret de famille.
Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier PARC KALLISTE BAT H faisait délivrer par voie d’huissier une sommation interpellative en date du 23 octobre 2020 à Madame [C] [W] née [A] aux fins de l’interroger officiellement, la succession n’ayant pas été déclarée au bureau des hypothèques.
Il en résultait que personne ne s’était occupée de la succession et qu’aucun notaire n’avait été saisi. 9 héritiers étaient identifiés pour être les enfants issus du mariage entre madame [W] [A] et Monsieur [O] [C].
Le syndicat des copropriétaires a sollicité par voie de requête la désignation d’un mandataire successoral, en application de l’article 813-1 du Code civil.
Concomitamment le bâtiment H a fait l’objet d’un arrêté d’insécurité imminente des équipements communs interdisant l’occupation de l’immeuble.
Par Jugement du 26 juin 2020, le Tribunal Judiciaire de Marseille a déclaré l’état de carence de ladite copropriété. L’immeuble visé a fait l’objet d’un projet de renouvellement urbain « Notre Dame Limité –Parc KALLISTE », de sorte que MARSEILLE HABITAT en sa qualité de concessionnaire de la Métropole Aix- Marseille Métropole Provence, a souhaité acquérir ces biens.
Du fait de la dangerosité manifeste de l’immeuble et ayant acquis l’intégralité des autres lots de la copropriété, Marseille Habitat a procédé à sa démolition.
Maître [M] [R] a été désignée par ordonnance en date du 12 février 2021 aux fins notamment de représenter l’ensemble des héritiers à l’occasion de toute instance ou autre procédure que le Syndicat des Copropriétaires pourrait avoir à mettre en œuvre, y compris en cas de saisie-immobilière et de vente forcée des lots de copropriété, de recevoir pour le compte de la succession tout acte d’huissier et d’une manière générale de défendre à toute action intéressant la succession.
Par assignation en date 4 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier PARC KALLISTE Bâtiment H a attrait Madame [M] [R] en sa qualité de mandataire successoral de la succession de [O] [C] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de la voir condamner au paiement de la somme de 19 145,74 euros au titre des charges due par la succession outre la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La procédure a été enrôlée sous le numéro RG21/08872.
Le juge de la mise en état a ordonné la jonction de la procédure RG21/08872 à la procédure RG19/12742 par ordonnance en date du 16 décembre 2021.
La SCP AJILINK a été désignée par ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 5 décembre 2023 administrateur provisoire de la copropriété.
Son mandat a été renouvelé par ordonnance rendue le 20 novembre 2024 par le Président du TRIBUNAL JUDICIAIRE de Marseille et elle a été désignée ès qualité de liquidateur par ordonnance rendue le 19 février 2024.
La procédure a fait l’objet de nombreux renvois en mise en état en raison de la vente du bien, puis des tentatives de transaction.
Par conclusions régulièrement signifiées par acte de commissaire de justice le 19 décembre 2025 à Madame [W] [A] épouse [C] et à Maître [M] [R] en sa qualité de mandataire successoral de la succession de [O] [C] et notifiées au RPVA le 27 novembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence PARC KALLISTE BATIMENT H représenté par son liquidateur la société SCP AJILINK demande au tribunal de :
la loi du 10 Juillet 1965, son décret d’application, la loi du 13 décembre 2000 et le décret du 27 Mai 2004,
Vu l’ordonnance en date du 12.02.21
Vu l’article 1153 alinéa 4 du Code Civil
DECLARER recevable et bien fondé l’appel en cause de Maître [M] [R], prise en qualité de mandataire successoral de la succession de feu Monsieur [C] [O].
DECLARER que le montant des sommes dues en principal par la requise s’élève à la somme de 19.145,74 €, à parfaire au jour du prononcé de la décision.
CONDAMNER solidairement Madame veuve [C] et Maître [R], membre de la SARL HORIZON AJ ès qualité de mandataire successoral de la succession de feu Monsieur [C] [O], au paiement de la somme de 19.145,74 € à parfaire, avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer en date du 1er mars 2019.
CONDAMNER solidairement Madame veuve [C] et Maître [R], membre de la SARL HORIZON AJ ès qualité de mandataire successoral de la succession de feu Monsieur [C] [O] au paiement de la somme de 1.000 € au titre de dommages intérêts conformément à l’article 1153 alinéa 4 du Code Civil.
CONDAMNER solidairement Madame veuve [C] et Maître [R], membre de la SARL HORIZON AJ ès qualité de mandataire successoral de la succession de feu Monsieur [C] [O] au paiement de la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
En tout état de cause, dire et juger qu’il ne sera accordé aucun délai éventuel de paiement à la succession.
CONDAMNER solidairement Madame veuve [C] et Maître [R], membre de la SARL HORIZON AJ ès qualité de mandataire successoral de la succession de feu Monsieur [C] [O] à supporter les frais d’exécution et dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article 10 du Décret du 8 mars 2001, devra être supportée solidairement par les débiteurs en sus de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNER solidairement Madame veuve [C] et Maître [R], membre de la SARL HORIZON AJ ès qualité de mandataire successoral de la succession de feu Monsieur [C] [O] aux entiers dépens.
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir
Les conclusions ont été signifiées à personne à Maître [R], et à étude pour Madame [W] [A] épouse [C].
Les parties défenderesses sont défaillantes.
*****
La procédure a été clôturée le 30 mars 2026 et fixée à l’audience du 25 juin 2026.
Le délibéré est prévu à la date du 22 octobre 2026.

MOTIFS :
En application de l’article 473, alinéa 2, du Code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire.
En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.
Sur la demande au titre des charges impayées
L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].
L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.
En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :
1.Relevé de compte au 01.04.19
2.Sommation de payer au 01.03.19
3.Lettre recommandée AR de tentative amiable du 18.04.19
4.Sommation de payer en date du 07.07.14
5.Lettre recommandée AR du 27.01.16
6.Appels de provisions 2014 à 2019
7.Contrat de Syndic
8.PV de constat de l’AG du 20.07.12
9.PV de constat de l’AG du 30.05.13 + AR
10.PV de constat de l’AG du 08.04.14 + AR
11.PV de constat de l’AG du 06.07.16 + AR
12.PV de constat de l’AG du 26.07.17 + AR
13.PV de constat de l’AG du 22.02.18 + AR et feuilles de présence
14.PV de constat de l’AGS du 29.06.18 + AR
15.Convocation AG du 06.07.16 + AR
16.Convocation AG du 26.07.17 + AR
17.Convocation AG du 22.02.18 + AR
18.Convocation AG du 29.06.18 + AR
19.Convocation AG du 29.06.19 + AR
20.Règlement de copropriété
21.Titre de propriété
22.PV de constat de l’AG du 28.05.15 + AR
3. Relevé de compte au 22.02.21
4. Matrice cadastrale 2020 et 2015
5. Extrait relevé d’immeuble au 14.11.16
6. Acte de propriété
7. Sommation interpellative
8. Ordonnance en désignation de mandataire successoral du 02.02.21
9. Ordonnance présidentielle du 01/06/23 sur requête du mandataire successoral aux fins de constat de l’option du conjoint survivant
10. Ordonnance présidentielle du 05/12/23 désignant sur requête du 30/11/23 la SCP AJILINK en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété
11. Ordonnance présidentielle du 19/02/24 sur requête du 19/02/24 de la SCP AJILINK désignée liquidateur du SDC
12. Ordonnance présidentielle du 19/02/24 sur requête du 19/02/24 de la SCP AJILINK désignée liquidateur du syndicat des copropriétaires.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit deux relevés de compte et justifie le montant réclamé à hauteur de 19.145,74 euros par la production des procès-verbaux d’assemblée générale et d’appels de fonds.
En défense les parties ne sont pas constituées et n’ont produit aucune pièce.
Il sera rappelé que la solidarité ne se présume pas, et qu’elle doit résulter de la loi ou des conventions. En l’absence de démonstration de l’existence d’une solidarité légale ou conventionnelle entre les parties défenderesses.
En conséquence, il conviendra de condamner Madame [W] [A] épouse [C] et Maître [M] [R], mandataire successoral de la succession de [O] [C], à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 19.145,74 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Faute d’éléments permettant d’en déterminer le montant, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formulée « à parfaire ».

Sur la demande de dommages et intérêts :
L’article 1240 du code civil établit que tout fait de l’homme causant à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.
La demande au titre des dommages et intérêts sera rejetée, le syndicat des copropriétaires ne démontrant pas l’existence d’un préjudice distinct résultant du retard dans le paiement des charges, s’agissant au surplus d’une créance ancienne, alors qu’il ressort des éléments de la procédure que la copropriété est en cours de liquidation à la suite de la disparition de son ensemble immobilier.

Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Madame [W] [A] épouse [C] et Maître [M] [R], mandataire successoral de la succession de [O] [C], succombent, elles seront condamnées aux entiers dépens de l’instance, et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La demande formulée au titre de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 sera rejetée, de tels frais étant à la charge du seul créancier.
La présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS
Statuant en premier ressort, après audience publique à juge unique, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe au tribunal ;
CONDAMNE Madame [W] [A] veuve [C] et Maître [R], membre de la SARL HORIZON AJ ès qualité de mandataire successoral de la succession de feu Monsieur [C] [O], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence PARC KALLISTE Bâtiment H, sis chemin Bourrely 13015 MARSEILLE représenté par son liquidateur la SCP AJILINK prise en la personne de Maître [D], de la somme de 19.145,74 €, avec intérêts de droit à compter de la présente décision,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence PARC KALLISTE Bâtiment H, sis chemin Bourrely 13015 MARSEILLE représenté par son liquidateur la SCP AJILINK prise en la personne de Maître [D] du surplus de ses demandes au titre des charges de copropriété,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence PARC KALLISTE Bâtiment H, sis chemin Bourrely 13015 MARSEILLE représenté par son liquidateur la SCP AJILINK prise en la personne de Maître [D] de ses demandes à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [W] [A] veuve [C] et Maître [M] [R], membre de la SARL HORIZON AJ ès qualité de mandataire successoral de la succession de feu Monsieur [O] [C], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence PARC KALLISTE Bâtiment H, sis chemin Bourrely 13015 MARSEILLE représenté par son liquidateur la SCP AJILINK prise en la personne de Maître [D], la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNE Madame [W] [A] veuve [C] et Maître [M] [R], membre de la SARL HORIZON AJ ès qualité de mandataire successoral de la succession de feu Monsieur [O] [C] aux entiers dépens de l’instance,
REJETTE la demande présentée au titre de l’article 10 du décret du 8 mars 2001
ORDONNE l’exécution provisoire de la décision à intervenir
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le vingt deux octobre deux mille vingt six

LE GREFFIER LE PRESIDENT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les Cours d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.