TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE SARREGUEMINES Référés JCP
Minute n°
N° RG 9.N° RG 26/00007 – N° Portalis DBZK-W-B7K-D25B CIV

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 SEPTEMBRE 2026
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [D]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Thierry COUMES, avocat au barreau de SARREGUEMINES

Monsieur [G] [D]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Thierry COUMES, avocat au barreau de SARREGUEMINES

DÉFENDERESSE :

Madame [F] [K]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Viviane MICHEL, avocat au barreau de STRASBOURG

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé de l’Ordonnance

DÉBATS à l’audience publique du 02 JUILLET 2026

ORDONNANCE : Contradictoire,
En premier ressort,

Prononcée par mise à disposition au greffe le 03 SEPTEMBRE 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signée par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat du 19 mai 2020, Mme [O] [D] a donné à bail à Mme [F] [K] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 530 euros augmenté d’une provision sur charges locatives.

Mme [O] [D] est décédé le 5 avril 2020 en laissant pour héritiers M. [H] [D] et M. [G] [D] qui sont venus aux droits de la défunte suivant acte de notoriété du 30 juin 2020.

Le 7 août 2025, M. [H] [D] et M. [G] [D] ont fait délivrer à Mme [F] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour paiement de la somme de 1955,98 euros dans un délai de deux mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2025, dénoncé au représentant de l’État par voie électronique le 10 décembre 2025, M. [H] [D] et M. [G] [D] ont fait assigner Mme [F] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sarreguemines, statuant en référé, aux fins de voir :

– constater la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer et charges dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire,
– ordonner l’expulsion de Mme [F] [K] du logement et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
– condamner Mme [F] [K] à leur payer par provision :
– la somme de 3369,30 euros au titre de la dette locative
– une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer augmenté des charges locatives, ladite indemnité étant révisée selon les conditions de l’ancien bail
– ordonner à Mme [F] [K] de leur remettre les clés de l’appartement et de la cave ou à leur mandataire lors de son départ des lieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
– la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
– les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mars 2026 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Suivant conclusions du 15 juin 2026, les consorts [D] ont maintenu leurs demandes initiales, actualisé leur demande au titre de l’arriéré locatif et se sont opposés à la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire en déclarant que le loyer courant n’était pas payé.

Suivant conclusions du 30 juin 2026, Mme [F] [K] indique avoir repris le paiement du loyer courant résiduel après déduction de l’aide au logement versé directement aux bailleurs par la CAF. Elle sollicite des délais de paiement pour s’acquitter de l’arriéré locatif. Elle ajoute avoir entrepris des démarches auprès de la CCAS de [Localité 1] pour trouver un autre logement.

Lors de l’audience du 2 juillet 2026, le conseil de M. [H] [D] et M. [G] [D] a sollicité le bénéfice de ses écritures et a produit un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à 3627,29 euros au 30 juin 2026.

Le conseil de Mme [F] [K] a comparu et a déclaré s’en rapporter à ses conclusions.

La décision a été mise en délibéré au 3 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’État dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

Selon l’article 24 III de la même loi, dans sa version applicable au litige, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, le bailleur ne justifie pas avoir saisi la CCAPEX de la Moselle de la situation des impayés locatifs. Cette omission n’est pas soulevée par Mme [F] [K]. S’agissant de bailleurs personnes physiques, et faute de précision textuelle expresse dans l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il n’appartient pas au juge de soulever d’office l’irrecevabilité de la demande.

La copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Moselle par la voie électronique le 10 décembre 2025, soit six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi précitée.

La demande de M. [H] [D] et M. [G] [D] est donc recevable.

Sur la constatation de la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause afférente à la condition résolutoire, par laquelle il est expressément convenu que le contrat sera résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant notamment réforme de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l’application immédiate aux contrats en cours. Par ailleurs, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai de deux mois laissé au locataire afin d’apurer les causes du commandement de payer. En outre, aucune disposition d’ordre public  » particulièrement impérieuse  » ne justifie l’application immédiate aux contrats en cours. Compte tenu de ces éléments, il y a lieu, dans le cadre du présent litige, d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail (délai de deux mois).

Il ressort des pièces versées aux débats qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Mme [F] [K] le 7 août 2025 pour un montant principal de 1955,98 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 octobre 2025 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

En l’espèce, Mme [F] [K] réside dans les lieux sans droit ni titre depuis le 7 octobre 2025.

Par ailleurs, le bail étant résilié, l’occupation du bien par la défenderesse cause incontestablement un préjudice aux bailleurs qui ne peut disposer de leur bien à leur gré.

En conséquence, il convient de réparer le préjudice subi par ce dernier et de condamner Mme [F] [K] à payer par provision à M. [H] [D] et M. [G] [D], à compter du 7 octobre 2025, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer augmenté des charges locatives, ladite indemnité étant révisée selon les conditions de l’ancien bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la provision au titre des sommes dues

Il est rappelé que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [H] [D] et M. [G] [D] fontt la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers, ainsi qu’un décompte actualisé des sommes dues.

Mme [F] [K] reconnait être redevable de la somme de 3010.96 euros au 31 mai 2026.

Il ressort du décompte des bailleurs arrêté au 30 juin 2026, que Mme [F] [K] reste devoir la somme de 3627,29 euros à cette date au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 30 juin 2026 après déduction des sommes payées par la locataire pour la période de janvier 2026 à juin 2026 à hauteur de 1595 euros et des paiements reçus de la CAF pour la période de janvier 2025 à juin 2026.

L’obligation au paiement de la dette locative n’étant pas sérieusement contestable, Mme [F] [K] est condamnée à payer par provision au bailleur la somme de 3627,29 euros, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [F] [K] sollicite des délais de paiement afin d’apurer la dette locative et la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [H] [D] et M. [G] [D] s’opposent à cette demande.

Il ressort des pièces du dossier que la dette locative s’est stabilisée et qu’au demeurant, Mme [F] [K] a repris le paiement de sa quote part du loyer courant avant la date de l’audience, condition posée par l’article 24 V de la loi précitée pour l’octroi de délais de paiement.

Mme [K] indique qu’elle est divorcée depuis le 20 juin 2025 et qu’elle exerce une activité d’employée de ménage auprès de plusieurs employeurs particuliers et de sociétés de nettoyage. Elle déclare percevoir des revenus complémentaires dans le cadre d’une seconde activité. Il ressort de son avis d’imposition sur le revenu 2024 qu’elle a perçu des revenus à hauteur de 8410 euros et une pension alimentaire de 1500 euros pour l’entretien de son fils majeur à charge. Il apparaît dès lors que les revenus de la locataire, après déduction des charges de la vie courante et du loyer résiduel courant, lui permettent d’apurer l’arriéré locatif dont le montant est compatible avec un paiement échelonné dans le respect du délai légal maximal de trois années.

Il convient en conséquence d’accorder des délais de paiement à Mme [F] [K] selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l’expulsion de Mme [F] [K] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de remise des clés au bailleur sous astreinte

Il appartiendra aux bailleurs ou à leur mandataire de récupérer les clés du logement lors de l’état des lieux de sortie en cas de départ volontaire de Mme [K] et dans l’hypothèse d’une procédure d’expulsion, le sort des clés du logement et de la cave sera réglé par le commissaire de justice instrumentaire dans son procès-verbal.

En conséquence, M. [H] [D] et M. [G] [D] sont déboutés de ce chef de demande.
Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [F] [K] qui succombe, est condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [H] [D] et M. [G] [D] les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient en conséquence de condamner Mme [F] [K] au paiement de la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARE recevable la demande formée par M. [H] [D] et M. [G] [D] ;

CONSTATE que le contrat de bail du 19 mai 2020 entre M. [H] [D] et M. [G] [D] et Mme [F] [K] concernant le local à usage d’habitation sis [Adresse 2] est de plein droit résilié le 7 octobre 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Mme [F] [K] à payer par provision M. [H] [D] et M. [G] [D] la somme de 3627,29 euros selon décompte arrêté au 30 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance, somme à parfaire d’une éventuelle régularisation de l’aide au logement payée par la CAF aux bailleurs au titre de la période de janvier 2026 à juin 2026.

ACCORDE un délai de paiement à Mme [F] [K] ;

AUTORISE Mme [F] [K] à s’acquitter de la somme de 3627,29 euros en 35 mensualités de 100 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [F] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [F] [K] à payer à M. [H] [D] et M. [G] [D] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 616,33 euros jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTE M. [H] [D] et M. [G] [D] du surplus de leurs demandes;

CONDAMNE Mme [F] [K] à payer à M. [H] [D] et M. [G] [D] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [F] [K] aux dépens de l’instance en ce y compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente ordonnance sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,

Mégane SCHERER Jean-Yves ZORDAN