Logement décent : indemnisation limitée du préjudice de jouissance et rejet d’une créance de charges non justifiée

Sur le fondement des articles 1719 et 1720 du Code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit délivrer un logement décent, l’entretenir et assurer la jouissance paisible des lieux. Le manquement peut être établi sans mise en demeure préalable, un simple avertissement pouvant suffire. Les articles 2 et 3 du décret n° 2002-120 précisent les exigences relatives à la sécurité, à l’aération, à la ventilation et aux équipements du logement.

La juridiction retient la non-décence jusqu’à la réalisation des travaux, au regard de rapports établissant l’humidité, les moisissures, l’insuffisance de ventilation et la présence de nuisibles. Elle écarte toutefois une indemnisation correspondant à la totalité du loyer : la non-décence ne vaut ni insalubrité ni inhabitabilité. Le préjudice est fixé à 4 500 euros, soit environ 15 % du loyer hors charges pendant 45 mois, la provision déjà accordée couvrant cette somme.

Les certificats médicaux ne suffisent pas à établir le lien causal entre les désordres et les problèmes de santé. La demande de rappel de loyers et charges est rejetée faute de justificatifs permettant de vérifier une régularisation et l’augmentation des provisions, conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. La bailleresse succombe et supporte les dépens ; l’exécution provisoire demeure applicable en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile.

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La juridiction retient le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrer un logement décent, affecté notamment par l’humidité, les moisissures, une ventilation insuffisante, des infiltrations et des nuisibles. Le trouble de jouissance est évalué à 4 500 euros, sans retenir une inhabitabilité ni un lien suffisamment établi avec les problèmes de santé. La demande de paiement d’un solde locatif est également rejetée faute de justification suffisante.

Des locataires ont pris à bail un appartement moyennant un loyer mensuel et une provision sur charges. Estimant le logement affecté par l’humidité, les moisissures, une ventilation insuffisante, des infiltrations et des nuisibles, ils ont saisi le juge afin d’obtenir l’indemnisation de leur préjudice de jouissance.

Plusieurs rapports ont relevé la non-décence du logement et préconisé des travaux, réalisés en novembre 2023. Une précédente ordonnance avait accordé une provision de 4 500 euros.

Les locataires sollicitaient une indemnisation complémentaire calculée sur une occupation partiellement ou totalement privée de jouissance. La bailleresse contestait les désordres, invoquait la suroccupation et réclamait le paiement d’un solde de loyers et charges.

La juridiction retient le manquement à l’obligation de délivrer un logement décent, mais évalue le trouble à 4 500 euros, sans retenir une inhabitabilité ni un lien suffisamment démontré avec les problèmes de santé. Elle rejette également la créance locative insuffisamment justifiée.

• Établir des désordres affectant la décence du logement
• Relier ces désordres à une insuffisance de ventilation ou d’entretien
• Déterminer la durée effective du trouble de jouissance
• Proportionner l’indemnisation à l’intensité réelle du préjudice
• Écarter l’inhabitabilité en l’absence d’impossibilité d’occuper les lieux
• Justifier précisément la régularisation et l’augmentation des charges

• Rapport APP du 18 juin 2018 sur la ventilation et les moisissures
• Rapport d’analyses du 6 avril 2018 sur contamination fongique et acariens
• Courrier de signalement des infiltrations, humidité et salpêtre
• Compte-rendu médical environnemental recommandant ventilation et chauffage adaptés
• Rapport Citémétrie du 14 octobre 2022 concluant à la non-décence
• Projet de répartition du syndic insuffisant pour justifier les charges

Les locataires obtiennent la confirmation d’un manquement du bailleur, mais seulement l’indemnité déjà provisionnée. La bailleresse évite une indemnisation fondée sur la totalité des loyers, mais succombe sur la demande de charges et supporte les dépens.

• Maintien de l’indemnité de 4 500 euros au profit des locataires
• Rejet du surplus de la demande indemnitaire
• Rejet de la créance de loyers et charges non documentée
• Absence d’indemnisation supplémentaire au titre des problèmes de santé
• Condamnation de la bailleresse aux dépens
• Exécution provisoire applicable au jugement

À faire

• Documenter chaque désordre par un rapport technique
• Notifier rapidement les désordres au bailleur
• Conserver les courriers et réponses de gestion
• Évaluer le préjudice selon l’intensité du trouble
• Vérifier les justificatifs de régularisation des charges

À éviter

• Assimiler automatiquement non-décence et inhabitabilité
• Réclamer cent pour cent du loyer sans preuve
• Fonder une causalité médicale sur de simples certificats
• Produire des déclarations non corroborées techniquement
• Réclamer des charges sans décompte vérifiable

Les obligations du bailleur en matière de logement décent

Les articles 1719 et 1720 du Code civil ainsi que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 imposent la délivrance, l’entretien et la jouissance paisible d’un logement décent. Les articles 2 et 3 du décret n° 2002-120 précisent notamment les exigences de ventilation, d’aération, de sécurité et d’équipements. Le manquement a été retenu au regard de rapports techniques concordants.

La fixation du préjudice de jouissance lié à la non-décence

La non-décence ne se confond ni avec l’insalubrité ni avec l’inhabitabilité. La juridiction refuse donc une indemnisation correspondant à la totalité du loyer. Elle retient une indemnité de 4 500 euros, correspondant à environ 15 % du loyer hors charges pendant 45 mois, jusqu’à la réalisation des travaux. Le lien entre les désordres et les problèmes de santé n’est pas établi par les certificats médicaux produits.

La preuve de la régularisation des charges locatives

En application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, la bailleresse devait justifier la régularisation des charges et l’augmentation des provisions. Un projet de répartition du syndic, présentant un montant différent de celui réclamé, ne permettait pas d’établir la créance. La demande en paiement a donc été rejetée.

Article 1719 du Code civil, Article 1720 du Code civil, Article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Article 23 de la loi du 6 juillet 1989, Article R. 111-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article 455 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile