Du 27 octobre 2026

5AB

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 26/01450 – N° Portalis DBX6-W-B7K-3T2G

[M] [Q]

C/

[O] [L] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 5] – [Localité 5]

JUGEMENT EN DATE DU 27 octobre 2026

JUGE : Mme Isabelle MARTINEZ

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [Q] né le 20 Février 1973 à [Localité 1], demeurant [Adresse 6] – [Localité 6]

Représenté par Me Sylvie MICHON, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [L] [B] né le 06 Avril 1972 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4] [Localité 7]

Comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique en date du 30 juin 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon jugement d’adjudication en date du 16 octobre 2025 et signifié le 19 novembre 2025, le tribunal judiciaire de BORDEAUX a adjugé à Monsieur [M] [Q], un immeuble situé au [Adresse 4] à LA SAUVE (33670) dont Monsieur [O] [B] était alors propriétaire.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2025, Monsieur [M] [Q] a fait signifier à Monsieur [O] [B] un commandement de quitter les lieux au plus tard le 4 février 2026.

Par acte introductif d’instance délivré le 5 février 2026, Monsieur [M] [Q] a fait assigner Monsieur [O] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 1 300 euros par mois à compter du 16 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

A l’audience du 30 juin 2026, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [M] [Q], représenté par son conseil, demande au juge de :

LE JUGER recevable et bien fondé en son action ;
En conséquence, y faisant droit :

CONDAMNER Monsieur [O] [B] à lui verser :
La somme de 9.480,01 € à titre d’indemnité d’occupation de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7] et de réparation de son préjudice matériel ;
La somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêt en réparation de son préjudice moral ;
CONDAMNER Monsieur [O] [B] à lui verser une indemnité de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Monsieur [M] [Q] expose que Monsieur [O] [B] est devenu occupant sans droit ni titre de l’immeuble depuis le jugement d’adjudication du 16 octobre 2025. Il précise que Monsieur [O] [B] a quitté les lieux le 1er avril 2026. Il explique également que le montant de 1.300 € est justifié par l’état de l’immeuble et la valeur des loyers dans le secteur.

Il indique, également, avoir dû payer un mois de loyer à 1.100 € au titre du mois d’avril 2026 pour le logement qu’il occupait et régler l’assurance multirisque habitation pendant l’occupation de l’immeuble par Monsieur [O] [B], ainsi que de nombreux frais d’huissier. Il soutient, par ailleurs, avoir subi un préjudice moral résultant de l’incertitude dans laquelle il s’est trouvé pendant 6 mois quant à la prise de possession de l’immeuble ainsi que de la déception de ne pouvoir fêter noël avec sa fille.

En défense, Monsieur [O] [B], comparant en personne, ne conteste pas le principe de la dette, seulement son montant. Il explique ne pas avoir eu le temps de vendre le bien avant sa vente aux enchères et que la baisse du marché immobilier lui a posé des difficultés.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se reporter aux observations et conclusions déposées par les parties à l’audience, reprenant l’exposé complet de leurs moyens et arguments.

L’affaire entendue, les parties ont été avisées qu’elle était mise en délibéré à la date du 27 octobre 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la demande au titre des indemnités d’occupation

L’article L. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire.
Elle ne confère à celui-ci d’autres droits que ceux appartenant au saisi. Ce dernier est tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien et à la garantie d’éviction.

L’article L. 322-13 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi.

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que les occupants sans droit ni titre d’un local sont tenus d’une indemnité d’occupation envers les propriétaires. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien et de son indisponibilité pour les propriétaires.

En l’espèce, il ressort du jugement d’adjudication du 16 octobre 2025 que les biens et droits relatifs au bien immobilier situé au [Adresse 4] à [Localité 7], appartenant à Monsieur [O] [B], ont été adjugés à Monsieur [M] [Q] au prix de 222 000 €.

Il résulte, en outre, des pièces produites, et notamment du reçu de consignation du 24 décembre 2025, qu’à cette date le prix de vente a été consigné entre les mains de Monsieur le Bâtonnier de l’Ordre des Avocats du barreau de Bordeaux, et que le jugement d’adjudication a été publié au service de la publicité foncière le 28 novembre 2025.

Dans ces conditions, il est manifeste que le jugement d’adjudication constitue un titre exécutoire permettant l’expulsion du saisi.

Il est constant que sauf dispositions contraires du cahier des conditions de vente, le saisi perd tout droit d’occupation dès le prononcé du jugement d’adjudication et est tenu en conséquence au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du jour de l’adjudication jusqu’au jour de son expulsion.

A cet égard, si le cahier des conditions de vente n’est pas versé aux débats, aucune des parties ne soutient qu’il comporterait un droit au maintien dans les lieux pour le saisi.

Il s’ensuit que Monsieur [O] [B] a perdu tout droit d’occupation dès le 16 octobre 2025, date du jugement d’adjudication, le transfert de propriété s’étant opéré de plein droit à cette date.

A cet égard, aux termes de ses écritures Monsieur [M] [Q] indique que Monsieur [O] [B] a remis les clés du bien immobilier et a restitué les lieux le 1er avril 2026, ce que ce dernier ne conteste pas.

Dès lors, il y a lieu de retenir la date du 1er avril 2026 comme date de restitution effective des lieux.

Monsieur [M] [Q] sollicite réparation du préjudice causé par l’occupation illicite du bien litigieux par Monsieur [O] [B], sur la base d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.300 € fixée en regard des prix de location pratiqués
dans le secteur de localisation du bien immobilier et qu’il évalue à la somme totale de 7.150 €. Monsieur [O] [B] conteste ce montant qu’il estime trop élevé.

Le logement litigieux, situé au [Adresse 4] à [Localité 7], se compose, selon le procès-verbal descriptif du 23 février 2025, d’une entrée, d’une salle d’eau, d’un salon, d’une cuisine, de trois chambres, pour une superficie de 158,23 m², d’une grange de 108,02 m², d’un jardin arboré et d’une terrasse couverte.

Le diagnostic technique immobilier établi le 29 septembre 2025 fait apparaître une performance énergétique classée E, ainsi que la présence de revêtements contenant du plomb, des anomalies affectant les installations de gaz et d’électricité, des indices d’infestation de termites.

Si Monsieur [M] [Q] produit des annonces de biens proposés à la location dans le même secteur, celles-ci ne comportent pas d’éléments suffisamment précis quant aux caractéristiques des logements concernés pour permettre une comparaison pertinente avec le bien litigieux.

Il ne produit, en outre, aucun avis de valeur locative de son bien.

Au regard de la consistance de l’immeuble, de ses caractéristiques, il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1.050 €.

Par conséquent, Monsieur [O] [B] s’étant maintenu sans droit ni titre dans le logement à compter du 16 octobre 2025 jusqu’au 1er avril 2026 inclus, soit durant 5 mois et 17 jours, il sera condamné à payer à Monsieur [M] [Q] la somme de 5 826,94 € (5 250 + 541,94 + 35).

2. Sur la demande au titre du préjudice matériel

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

2.1. Au titre l’assurance habitation

En l’espèce, les développements qui précèdent ont permis d’établir que Monsieur [O] [B] a perdu tout droit d’occupation sur le logement situé au [Adresse 4] à [Localité 7], le 16 octobre 2025 et qu’il s’y est maintenu jusqu’au 1er avril 2026.

Monsieur [M] [Q] sollicite au titre du préjudice matériel tiré de l’obligation d’assurer le bien litigieux, la somme totale de 262,76 €, soit 175,17 € pour le dernier trimestre 2025 et 87,59 € pour le premier trimestre 2026.

Afin de justifier des sommes engagées au titre de l’assurance du logement, Monsieur [M] [Q] produit aux débats une proposition « tempo habitation résidence principale » du 16 octobre 2025 établie par la compagnie d’assurance MAAF ainsi qu’une attestation de souscription d’une assurance « propriétaire non occupant » pour la période du 1er janvier au 18 avril 2026 auprès de la compagnie d’assurance la MATMUT.

Or, Monsieur [M] [Q] ne rapporte pas la preuve avoir souscrit le contrat d’assurance résidence principale pour le dernier trimestre 2025, le document produit ne correspondant qu’à une proposition d’assurance.

Ainsi, le coût allégué à ce titre ne peut être imputé à Monsieur [O] [B].

Le préjudice indemnisable de Monsieur [M] [Q] sera, ainsi, limité au montant de 87,59 € tel que mentionné dans l’attestation de souscription de l’assurance propriétaire non occupant auprès de la société MATMUT au titre du premier trimestre 2026 et Monsieur [O] [B] sera condamné à lui payer cette somme.

2.2. Au titre du loyer d’avril 2026

En l’espèce, la faute commise par Monsieur [O] [B] tenant à son occupation sans droit ni titre a pris fin le 1er avril 2026 par la libération effective des lieux.

Le paiement par Monsieur [M] [Q] d’un loyer au titre du mois d’avril 2026 résulte exclusivement de ses propres obligations contractuelles du bail conclu avec Madame [I] [N], pour lequel un congé a été donné le 4 avril 2026.

Cette dépense ne présente, donc, pas de lien de causalité direct avec la faute de Monsieur [O] [B] qui a cessé le 1er avril 2026.

Monsieur [M] [Q] n’est, donc, pas fondé à être indemnisé de cette dépense.

2.3. Au titre des frais de commissaire de justice

En l’espèce, il convient de relever que la signification du jugement d’adjudication a été faite à la requête de Madame [G] [S]. Monsieur [M] [Q] ne démontre pas avoir exposé une telle dépense.

En outre, les développements qui précèdent démontrent que Monsieur [O] [B] a restitué les lieux le 1er avril 2026. Dès lors, le procès-verbal de reprise établi postérieurement à cette restitution ne présentait aucun caractère de nécessité. Cette démarche relevant de la seule initiative de Monsieur [M] [Q], les frais y afférents ne présentent pas de lien de causalité direct avec la faute de Monsieur [M] [Q], qui a cessée au 1er avril 2026.

Par ailleurs, les frais afférents à la saisie conservatoire et à sa dénonciation relèvent de mesures conservatoires de recouvrement engagées à l’initiative de Monsieur [M] [Q] visant à garantir un recouvrement futur et ne présentent pas de lien de causalité direct avec l’occupation illicite de Monsieur [O] [B]. Ils relèvent au demeurant du régime spécifique de l’exécution forcée.

Toutefois, le commandement de quitter les lieux, sa copie adressée au préfet du département, le procès-verbal de constat d’occupation et de difficultés ainsi que le procès-verbal de reprise des lieux découlent directement du refus opposé par Monsieur [O] [B] de libérer spontanément les lieux. Ces actes, rendus indispensables par le comportement fautif de Monsieur [O] [B], constituent un préjudice matériel direct pour Monsieur [M] [Q] qui justifie en avoir fait l’avance.

Monsieur [M] [Q] est fondé à se voir allouer la totale somme de 176,07 € (75,77 € au titre du commandement de quitter les lieux + 63,17 € au titre du procès-verbal de constat d’occupation et de difficultés + 37,13 € au titre du procès-verbal de reprise des lieux) et Monsieur [O] [B] sera condamné à lui payer cette somme.

***

Au regard des éléments développées plus avant, il y a lieu d’indemniser le préjudice matériel de Monsieur [M] [Q] à hauteur d’une somme totale de 263,66 €.

3/ Sur la demande au titre du préjudice moral

En l’espèce, les développements qui précèdent ont permis d’établir que Monsieur [O] [B] a commis une faute en se maintenant dans les lieux du 16 octobre 2025 au 1er avril 2026 sans droit ni titre.

Si cette situation a été source d’incertitude quant à la date de prise de possession effective de son bien immobilier, Monsieur [M] [Q] ne produit aucun élément démontrant qu’elle aurait contrarié ses projets personnels et familiaux durant la période des fêtes de fin d’année.

Il sera fait une juste appréciation de son préjudice en lui allouant la somme de 200 €.

Par conséquent, Monsieur [O] [B] sera condamné à payer à Monsieur [M] [Q] la somme 200 € au titre de son préjudice moral.

4/ Sur les demandes de fin de jugement

4.1. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [O] [B], partie perdante, sera condamné aux dépens.

4.2. Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [O] [B], condamné aux dépens, devra payer à Monsieur [M] [Q], au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 400 €.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [O] [B] à payer à Monsieur [M] [Q] :

La somme de 5.826,94 € au titre des indemnités d’occupations impayées ;
La somme de 263,66 € au titre de son préjudice matériel ;
La somme de 200 € au titre de son préjudice moral ;
CONDAMNE Monsieur [O] [B] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [O] [B] à payer à Monsieur [M] [Q] la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA JUGE