COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : [F] [E], [Y] [N] c/ Syndicat LES MIMOSAS, S.A.R.L. REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE

N° 26/
Du 26 Octobre 2026

4ème Chambre civile
N° RG 22/03943 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OPDS

Grosse délivrée à

Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA

la SELARL GHM AVOCATS

expédition délivrée à

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt six Octobre deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 19 Mai 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 20 août 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Octobre 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Mme [F] [E]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [Y] [N]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSES:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son Syndic en exercice
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Juliette HURLUS de la SELARL GHM AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

La SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE exerçant sous l’enseigne FORIMMO, pris en la personne de son représentant légal, domicilié audit siège en cette qualité
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Maître Juliette HURLUS de la SELARL GHM AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [F] [E] et M. [Y] [N] sont propriétaires indivis des lots n° 2 et 4 de l’immeuble dénommé [Adresse 3] situé [Adresse 5] à [Localité 4] qui ne comporte que deux copropriétaires.

Le syndic en exercice de la copropriété a été la société République Immobilière Société Nouvelle exerçant sous l’enseigne Forimmo qui a été remplacée dans ses fonctions par la société Lea Syndic.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 25 juillet 2022 en présence d’un commissaire de justice désigné par ordonnance présidentielle rendue le 19 juillet 2022 à la requête des consorts [E] et [N].

Par actes du 30 septembre 2022, Mme [F] [E] et M. [Y] [N] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et la société République immobilier Société nouvelle aux fins d’obtenir notamment l’annulation de résolutions prises par l’assemblée générale du 19 juillet 2022 ainsi que l’indemnisation de leur préjudice.

Saisi d’un incident par le syndicat des copropriétaires Les Mimosas, le juge de la mise en état a, par ordonnance du 18 mars 2025, déclaré recevable le recours à l’encontre des résolutions n°11 et 16 exercé par les demandeurs considérés comme opposant à leur adoption.

Dans leurs dernières conclusions communiquées le 13 avril 2026, Mme [F] [E] et M. [Y] [N] sollicitent :

à titre principal, le prononcé de la nullité des résolutions n° 5, 6, 10, 11, 12, 16 et 21 adoptées par l’assemblée générale du 25 juillet 2022 ainsi que la désignation d’un mandataire aux fins de désignation d’un nouveau syndic,
à titre subsidiaire, la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Mimosas à leur payer la somme de 10.000 euros de dommages-intérêts,
en tout état de cause :la condamnation de la société République Immobilier Société Nouvelle à leur payer 10.000 euros de dommages-intérêts,la condamnation de tout succombant à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comportant les frais d’huissier et de sténotypiste.
Ils exposent que la difficulté provient de ce que leur voisin, copropriétaire majoritaire, reporte la modification des tantièmes de l’immeuble dont le principe est acquis depuis l’année 2020 après qu’il a fait procéder à une extension de son lot et de la surface habitable de son appartement. Ils expliquent que cela a pour conséquence de leur faire supporter une quote-part de charges plus importante, alors même que des travaux exceptionnels ont été votés par le copropriétaire majoritaire lors de l’assemblée litigieuse sans refonte des tantièmes.
Ils font valoir qu’ils fondent leur demande de nullité sur l’abus de majorité défini comme une décision contraire à l’intérêt collectif mais également comme une décision prise dans l’intérêt du copropriétaire majoritaire au détriment du copropriétaire minoritaire.
Ils indiquent que la résolution n° 21 consistait dans l’approbation d’un nouvel état descriptif de division et d’un nouveau règlement de copropriété dont ils ont souhaité qu’ils soient examinés en premier comme cela était annoncé dans un courriel préalable à l’ordre du jour qui leur a été adressé. Ils relate que le principe a été voté à l’unanimité par l’assemblée du 25 septembre 2020 et que le cabinet 3D Topo a été choisi par le copropriétaire majoritaire pour procéder à une nouvelle répartition des millièmes, ce qu’il a fait dans un projet transmis à la mi-décembre 2020 qui est resté sans suite. Ils indiquent que c’est dans ce contexte qu’ils ont saisi un expert pour rédiger un nouveau projet de répartition qui a été transmis aux époux [Z] le 28 juin 2021 pour validation ou modification, proposition restée sans réponse. Ils estiment que le refus du copropriétaire majoritaire de valider la modification des tantièmes, préalablement acceptée, dans le seul but que le coût de travaux soit pris en charge dans une plus grande proportion par le copropriétaire minoritaire, lui conférant ainsi un avantage financier illégitime, caractérise un abus de majorité. Ils font observer que le syndicat évalue le surcoût de charge pour travaux à la somme de 2.898 euros, somme qu’ils vont donc indûment supporter. Ils concluent en conséquence à la nullité pour abus de majorité de cette décision.
Ils font valoir également que la résolution n°5 donnant quitus au syndic a consisté pour M. [Z], auparavant syndic bénévole, à autovalider sa gestion, ce qu’ils refusent au regard d’un désaccord persistant et de l’absence de transparence de sa gestion.
Ils ajoutent que la résolution n°6 prolongeant le contrat de syndic de la Forimmo, sans aucune mise en concurrence, procède d’un abus de gestion car ils considèrent que ce professionnel a pris parti pour le copropriétaire majoritaire qui l’a reconduit dans ses fonctions en faisant un usage déloyal de ses voix.
Ils indiquent que les travaux de réfection du mur de soutènement mitoyen avec la propriété de M. [B] ont été approuvés lors de l’assemblée du 25 septembre 2020, travaux confiés à la société Campagnes et Jardins qui avait émis un devis de 4.211,84 euros auquel il avait été convenu qu’ils participent à hauteur de 299 euros. Ils précisent que le montant final des travaux s’est élevé à la somme de 5.483,88 euros selon une facture qu’ils qualifient d’étrange pour soutenir qu’elle a été établi pour les besoins de la cause. Ils considèrent que l’état descriptif de division de 1957 n’a pas de valeur contractuelle et leur est opposé pour forcer le paiement de la somme de 665,88 euros par le vote d’une résolution n°10 dont ils estiment qu’elle procède d’un abus de majorité.
Ils soutiennent qu’ils souhaitent réellement que les travaux de ravalement de la façade soient effectués mais après la modification de l’état descriptif de division. Ils tiennent à préciser qu’ils sont les seuls à avoir réglé les provisions pour charges courantes et appels de fonds exceptionnels pendant de nombreux mois et qu’ils ont soldé l’intégralité des charges de sorte que le retard dans la réalisation de ces travaux ne peut leur être imputé. Ils indiquent qu’ils ont voté pour la réalisation de ces travaux à condition que les frais soient répartis sur la base d’un nouvel EDD en adéquation avec la réalité actuelle de la copropriété. Ils considèrent que l’urgence des travaux ne justifie en rien l’irrégularité juridique et financière de leur mode de financement fondé sur une clé de répartition devenue fausse du fait du copropriétaire majoritaire. Ils en concluent que cette résolution n° 11 est nulle pour abus de majorité et soulignent que les travaux ont été exécutés depuis sans aucune obstruction de leur part.
Ils considèrent que les résolutions n°16 (travaux de réfection de la zinguerie et de mise en peinture des gouttières) et n°12 (travaux de réfection des réseaux des eaux usées et pluviales) sont nulles pour le même motif.
Ils font valoir subsidiairement que si ces résolutions n’étaient pas annulées, cela engendrerait de leur part une participation indue aux charges dont ils demandent la compensation par le syndicat sous forme de dommages-intérêts évalués à 10.000 euros.
Ils estiment que la société Forimmo a engagé sa responsabilité à leur égard sur le fondement de l’article 1992 du code civil pour avoir modifié l’ordre du jour de l’assemblée entre son mail préalable et la convocation qui leur a effectivement été adressée, pour avoir faussement comptabilisé leur voix sur le procès-verbal d’assemblée, pour faire référence aux décisions de l’assemblée du 25 septembre 2020 que lorsqu’elles sont favorables au copropriétaire majoritaire, pour ne pas avoir organisé de réunion préparatoire à l’assemblée litigieuse, et pour avoir fait changé la serrure du portail sans leur en avoir remis la clé. Ils évaluent la réparation du préjudice causé par cette faute à la somme de 10.000 euros.

Dans leurs dernières écritures notifiées le 21 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 3] » et la société République Immobilière Société Nouvelle exerçant sous l’enseigne Forimmo concluent au débouté et sollicitent, à titre reconventionnel, la condamnation de Mme [F] [E] et M. [Y] [N] à leur payer les sommes suivantes :

5.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive,3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Ils soutiennent que les demandeurs abusent des voies de recours de façon dilatoire pour échapper au paiement des travaux urgents de réfection des façades de l’immeuble.
Ils rappellent qu’il incombe au demandeur à l’action en nullité de rapporter la preuve que la décision est contraire aux intérêts collectifs ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires.
Ils soulignent également que la décision de modification de la répartition des tantièmes et de l’état descriptif de division doit être approuvée à l’unanimité. Or, ils font valoir qu’en raison du conflit existant, les consorts [Z] ont voté contre le projet de modificatif dressé par l’expert choisi par les consorts [E]/[N]. Ils estiment que ce choix compréhensible ne constitue pas un abus de majorité dans la mesure où les époux [Z] ont expliqué qu’ils n’avaient pas reçu l’avis de leur conseil sur ce projet. Ils rappellent qu’en tout état de cause, les travaux de réfection de la façade, bien plus urgents, avaient été évoqués bien avant la refonte des tantièmes et avaient faits l’objet de devis dès l’année 2019. Ils considèrent qu’il est donc logique que ces travaux aient été votés avant la refonte de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété. Ils soulignent que les demandeurs avaient voté contre la désignation de la société 3D TOPO 3 et que c’est à des fins exclusivement dilatoires qu’ils invoquent un abus de majorité.
Ils considèrent que le quitus donné à M. [Z] ne saurait procéder d’un abus de majorité alors même que les demandeurs ont approuvé les comptes qu’il a établi au cours de sa gestion.
Ils rappellent que l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que la formalité de mise en concurrence des contrats de syndic qui pèse sur le conseil syndical n’est pas prescrite à peine de nullité. Ils soulignent qu’en l’absence de conseil syndical, l’absence de mise en concurrence n’est pas un motif de nullité de la prorogation du mandat du cabinet Forimmo, décision qui n’a été prise que pour éviter que la copropriété soit dépourvue de syndic.
Ils exposent que, selon l’état descriptif de division de 1957, les charges afférentes au mur mitoyen, qui supporte le câble d’alimentation en électricité de l’immeuble, sont réparties à hauteur de moitié pour chacun des deux lots. Ils expliquent que les tantièmes des charges communes générales sont répartis à hauteur de 417 millièmes pour le lot [E]/[N] et de 583 millièmes pour le lot [Z]. Ils indiquent qu’à la suite d’une négociation avec M. [B], propriétaire de la maison voisine, il avait été convenu d’une répartition du coût des travaux de 5.483,88 euros à hauteur de 299 euros pour les consorts [E]/[N], de 1.684,88 euros pour les époux [Z] et de 3.500 euros pour M. [B]. Ils précisent que cette répartition inégalitaire à l’avantage des demandeurs avait été convenue pour faire face à leur réticence et permettre de réaliser ces travaux de manière urgente et éviter l’effondrement du mur. Ils indiquent que le devis a été revue à la hausse, que les consorts [Z] ont fait l’avance des frais et que la répartition de 417ème a été appliquée au surcoût, laissant à la charge des demandeurs la somme de 665,88 euros. Ils précisent que cette répartition a été validée lors de l’assemblée du 25 septembre 2022 devenue définitive et que la résolution n°10 qui n’avait que pour but de prendre acte des modalités de remboursement n’encourt pas la nullité.
Sur les travaux de ravalement des façades, ils soulignent que le devis a été signé le 23 juillet 2019 par les copropriétaires, validé par l’assemblée générale organisée à la même date et confirmé lors de l’assemblée du 25 septembre 2020. Ils indiquent que ces décisions définitives sont antérieures à la décision d’appliquer de nouveaux tantièmes qui ne peut pas être rétroactive. Ils estiment que les demandeurs ont entrepris des procédures pour faire échec à ces travaux dont un procès-verbal de constat dressé le 1er avril 2022 a attesté de l’urgence en raison de désordres présentant un risque pour les biens et les personnes. Ils soutiennent qu’ils ne détenaient pas les fonds pour les faire exécuter en raison de la carence des demandeurs à régler les appels de fonds exceptionnels qu’ils n’ont réglés qu’en octobre 2022. Ils ajoutent que la même urgence commande la réalisation des travaux de réfection des évacuations des eaux usées et pluviales si bien que leur vote ne peut pas constituer un abus de majorité.
Le syndicat estime qu’aucune faute de sa part n’est démontré dans l’adoption des décisions critiquées, pas plus que d’un préjudice, de sorte que la demande de dommages-intérêts dirigée à son encontre ne pourra qu’être rejetée.
La société République Immobilière Société Nouvelle rappelle que la responsabilité personnelle d’un syndic ne peut être engagée qu’en cas de preuve d’un manquement à une obligation de moyen à l’origine d’un préjudice. Elle explique qu’aucun des faits allégué par les demandeur n’est constitutif d’une faute.
Ils considèrent en revanche que l’action initiée est abusive en ce qu’elle a pour unique objet de nourrir un conflit de voisinage, à retarder l’exécution de travaux urgents et surtout leur paiement. Ils précisent que des actions sont intentées contre toute les assemblées générales, ce qui menace la bonne gestion de la copropriété et augmente les coûts. Ils estiment que cet abus leur a causé un préjudice dont ils évaluent la réparation à 5.000 euros.

La clôture de la procédure est intervenue le 5 mai 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 19 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 20 août 2026 prorogé au 26 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de prononcé de la nullité de décisions prises lors de l’assemblée générale du 25 juillet 2022.

Une décision d’assemblée générale ne peut être annulée que pour quatre motifs, l’inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, la violation des règles de fonctionnement des assemblées, l’excès de pouvoir et l’abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions.

Il doit être rappelé qu’en dehors de ces motifs, l’opportunité même des décisions prises en assemblée générale n’est pas susceptible d’être contestée car les tribunaux ne peuvent s’immiscer dans la gestion de la copropriété, leur compétence se limitant à apprécier leur légalité.

Aux termes de l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Dès lors, une décision, bien qu’intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée générale, peut faire l’objet d’un recours en annulation lorsqu’elle a été le résultat de manœuvres destinées à obtenir, par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs, qu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l’intérêt commun ou qu’elle révèle une inégalité de traitement entre les copropriétaires.

Une décision d’assemblée générale de copropriété peut ainsi être annulée pour un abus de majorité qui consiste à utiliser la majorité soit dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire.

Mais l’abus de majorité se distingue de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Il incombe au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit.

Dans une copropriété ne comportant que deux copropriétaires dont l’un est majoritaire, l’abus de majorité doit également être caractérisée sous peine d’imposer, dans les faits, une prise de décision à l’unanimité même pour des mesures de gestion courante susceptible de paralyser son fonctionnement.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°21 ayant refusé d’approuver un nouvel état descriptif de division et un nouveau règlement de copropriété.
Lors de leur assemblée du 25 septembre 2020, les copropriétaires avaient décidé à l’unanimité de modifier l’état descriptif de division et de redistribuer les tantièmes de charges et de propriété afin de les mettre en conformité avec l’état actuel de la propriété, à savoir le changement d’usage de la totalité du rez-de-chaussée transformée en habitation par M. et Mme [Z] ainsi que le garage créé par M. [N] et Mme [E] ne figurant pas dans le règlement de copropriété.

Cette résolution étant adoptée, les décisions de mandater un géomètre expert pour la somme maximale de 3.000 euros, de désigner la société 3D Topo 3 et d’appeler les fonds pour financer ses travaux ont été prises à la majorité des voix, les consorts [E] et [N] s’y étant opposés.

La société 3D Topo 3 aurait remis son rapport à la fin de l’année 2020 et l’approbation d’un état descriptif de division et règlement de copropriété contenant une nouvelle répartition des charges, sur la base d’un travail réalisé par un technicien mandaté par les consorts [E] et [N], a été refusée par l’assemblée générale du 25 juillet 2022.

Les demandeurs estiment que ce refus est abusif en ce qu’il ne serait motivé que par l’intérêt personnel des époux [Z] de leur faire supporter les travaux votés au cours de la même assemblée (résolutions 10, 11, 12 et 16) sur la base de l’ancienne répartition des charges communes générales, laquelle serait indument favorable à ces copropriétaires majoritaires au regard de la configuration actuelle des lieux.

En vertu de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires.

La répartition initiale des charges ayant un caractère conventionnel, elle est soumise au droit commun des contrats, dont les articles 1103 et 1193 du code civil au terme desquels les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise.

Hors les exceptions prévues 11 et 25 e) de la loi du 10 juillet 1965, l’unanimité est dès lors toujours indispensable pour qu’une répartition de charges soit valablement modifiée, cette loi exigeant une décision prise en assemblée générale et constatée au procès-verbal.

Si la modification de la répartition des charges n’est opposable aux tiers que si elle a fait l’objet d’une publication au fichier immobilier, la nouvelle répartition arrêtée par l’assemblée générale devient applicable à compter de la date de la décision prise par cette assemblée.

En effet, la modification du règlement de copropriété quant à la répartition des charges n’a pas d’effet rétroactif.

Ainsi, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires n’a donné qu’une acceptation de principe à la modification de la répartition des charges afférentes à un ensemble immobilier et qu’un nouveau règlement de copropriété doit être soumis à l’approbation des copropriétaires, tant que ce document n’a pas été établi, le syndic est tenu de répartir les charges conformément au règlement existant.

En l’espèce, le principe de la modification de l’état descriptif de division et règlement de copropriété concernant la clé de répartition des charges générales avait été approuvé lors de l’assemblée générale du 25 septembre 2020 qui est définitive.

Le géomètre-expert mandaté par cette assemblée aurait remis son travail à la fin de l’année 2020 mais il n’a pas établi de projet de modificatif à l’état descriptif de division et règlement de copropriété.

Il ressort des échanges lors de l’assemblée générale, retranscrits par le commissaire de justice, que les consorts [R] ont mandaté un technicien qui leur a été conseillé par leur notaire pour établir ces pièces qu’ils auraient directement transmises aux époux [Z] le 28 juin 2021.

Les consorts [H] ont fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée du 25 juillet 2022 la validation de cet état descriptif de division et règlement de copropriété, ce qui a été refusé par les époux [Z] qui ont indiqué l’avoir transmis à leur avocat pour avis en indiquant que ces documents avaient été établis par un technicien mandaté et payé par les copropriétaires minoritaires avec lesquels ils étaient en désaccord.

Il sera relevé qu’aucune des parties ne verse aux débats ce projet de modificatif qui n’a pas été annexé à la convocation à l’assemblée générale et auquel les époux [Z] reprochent de ne pas avoir été établi par un tiers neutre et impartial.

Il convient de souligner qu’il incombe en effet à l’assemblée de mettre en œuvre les mesures nécessaires à l’application de sa décision du 25 septembre 2020, si nécessaire par le vote d’une résolution inscrite à l’ordre du jour à la demande des consorts [R].

Or, il ne peut qu’être constaté que tel n’a pas été le cas.

Pour autant, cette carence ne permet pas de considérer que l’assemblée était tenue de valider le projet établi par un technicien mandaté par le copropriétaire minoritaire, projet qui n’est pas versé aux débats pour permettre de s’assurer qu’il est conforme à la décision de principe précédemment adoptée.

Dès lors qu’il n’est pas démontré que le projet de modificatif au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division soumis à l’assemblée était conforme à la décision adoptée le 25 septembre 2020 dont il n’est que la mise en application objective, il n’est pas rapporté la preuve que le refus de l’adopter au motif qu’il n’avait pas été établi sous la supervision du syndic par un technicien impartial désigné par l’assemblée, est abusif.

Outre cet élément objectif, il ressort des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires que les travaux de ravalement décidés par l’assemblée du 25 juillet 2022 avaient fait l’objet d’un devis qui avait été signé par Mme [F] [E] le 1er juillet 2019, date à laquelle la décision de modifier la répartition des charges n’avait pas été prise.

L’assemblée du 25 septembre 2020 avait d’ailleurs voté les travaux de ravalement en fixant la date de leur report d’exécution au plus tard au 30 juin 2021, ce dont il se déduit que la nouvelle répartition des charges n’aurait pas été applicable à leur financement puisqu’elle ne pouvait qu’être approuvée postérieurement à la décision génératrice de charges.

Les éléments produits révèlent en effet que la nécessité de faire procéder aux travaux contestés s’est révélée et a fait l’objet de décisions bien antérieurement à l’adoption du principe de refonte des tantièmes et de modification de la répartition des charges.

Dans ce contexte, le refus d’entériner un modificatif au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division ne peut donc avoir été motivé par la volonté des copropriétaires majoritaires de bénéficier d’une répartition du financement de ces travaux qui leur serait indument favorable.

Dès lors qu’il n’est pas démontré que le refus d’approuver un nouvel état descriptif de division et d’un nouveau règlement de copropriété transmis par mail le 16 février 2022 est abusif pour avoir été motivé par l’intérêt exclusif du copropriétaire majoritaire au détriment du copropriétaire minoritaire, la demande de prononcé de la résolution n°21 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] » sera rejetée.

Sur la demande de prononcé de la nullité des résolutions 11, 12 et 16.
L’assemblée a décidé de faire procéder aux travaux de ravalement des façades (résolution n°11), de réfection des réseaux des eaux usées et des eaux pluviales (résolution n°12) et de réfection de la zinguerie et des gouttières (résolutions n°16).

Les demandeurs soutiennent que ces décisions ne sont abusives que dans la mesure où le financement de ces travaux sera assuré sur la base de l’ancienne clé de répartition mais ne contestent pas leur bien-fondé intrinsèque..

Or, le refus d’approuver le nouvel état descriptif de division et règlement de copropriété n’étant pas abusif, ces décisions de faire procéder à des travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble ne peuvent être abusives au seul motif de l’application, pour leur financement, de la clé de répartition des charges figurant dans le règlement de copropriété auquel les consorts [K] [N] ont nécessairement adhéré en faisant l’acquisition de leurs lots.

Par conséquent, la demande de prononcé de la nullité des résolutions 11, 12 et 16 adoptées par l’assemblée du 25 juillet 2022 sera rejetée.

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°10.
La résolution n° 10 de l’assemblée du 25 juillet 2022 est rédigée de la manière suivante :

« L’assemblée générale :

Rappelle qu’à l’occasion de la vingt-deuxième résolutions de l’assemblée générale du 25 septembre 2020, les travaux de réfection du mur de soutènement mitoyen avec la villa sis au [Adresse 1] ont été approuvés. Le devis Campagnes et Jardins a été validé pour un montant total de 5.813,87 euros et le propriétaire du [Adresse 6] a accepté de participer à hauteur de 3.500 euros.

Prend acte qu’il a été confirmé par l’ensemble des parties de l’encaissement d’un chèque de 299 euros courant 2020. Il revient à Monsieur et Madame [E] [N] de régler uniquement la somme de 665,88 euros.

Demande à Monsieur et madame [E] [N] de prendre en charge la somme de 665,88 euros qui correspond à leur quote-part selon la clé des charges communes générales, la somme sera restituée à Monsieur et Madame [Z]. »

L’assemblée générale du 25 septembre 2020 avait effectivement ratifié la réalisation des travaux de réfection du mur de soutènement d’un montant de 5.813,87 euros en indiquant que le voisin prenant en charge la somme de 3.500 euros, celle de 2.318,87 euros était à la charge de la copropriété à répartir selon les tantièmes applicables aux clôtures et jardins, soit 1.156,94 euros à la charge des consorts [E] – [N].

Cette décision est définitive à défaut de recours exercé dans le délai de deux mois de sorte que les demandeurs ne peuvent pas contester la nécessité, le coût et les modalités de prise en charge de ces travaux tels qu’ils ont été approuvés par l’assemblée générale.

L’état descriptif de division de 1957 prévoyait que le lot 4 supporterait 500/1000èmes de l’entretien des clôtures, murs mitoyens et allées cimentées de jardin de sorte que l’assemblée du 25 septembre 2020 avait prévu de leur faire supporter la moitié du coût des travaux de réfection du mur de soutènement à la charge de la copropriété.

Revenant sur cette répartition, l’assemblée du 25 juillet 2022 a décidé d’appliquer les tantièmes de charges communes générales (417/1.000èmes) à leur contribution réduite à 964,88 euros, ce qui leur est arithmétiquement plus favorable.

Cette décision ne procède qu’à un aménagement de la répartition du coût des travaux, lequel ne peut plus être remis en cause car la facture de 5.813,87 euros a été ratifiée par une décision d’assemblée générale définitive.

Dès lors, « l’étrangeté » de la facture invoquée à l’appui de la demande de nullité de cette résolution qui réduit la contribution à son règlement des consorts [K] [N], n’est pas un motif de nullité étant observé que, dans le cas contraire, s’appliquerait la décision précédente mettant à la charge des demandeurs une somme plus importante qui, elle, est définitive.

En conséquence, les consorts [K] [N] seront déboutés de leur demande de prononcé de la nullité de la résolution n°10 adoptée par l’assemblée générale du 25 juillet 2022.

Sur la demande de prononcé de la résolution n°5 ayant donné quitus au syndic.
Conséquence du contrat de mandat, le quitus est l’acte par lequel celui qui a géré les affaires d’autrui et lui en a rendu compte est reconnu par son mandant s’en être acquitté régulièrement de manière à être déchargé de toute responsabilité dans l’accomplissement de sa mission.

Le quitus vaut reconnaissance que le syndic a correctement assumé la gestion d’ensemble de la copropriété au cours de l’exercice considéré, que ce soit dans le domaine comptable et financier ou dans tous les autres domaines où il a pu intervenir.

Compte tenu de leur objet différent, l’assemblée générale doit statuer d’une part sur la reddition des comptes, ensuite sur le quitus, ce qui implique que l’ordre du jour distingue clairement les deux questions qui ne sont pas indivisibles

Le quitus est donné par l’assemblée générale à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir à la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

L’assemblée générale peut refuser de délivrer le quitus si elle estime que le syndic n’a pas rempli correctement sa mission ; ce refus ne doit pas cependant revêtir un caractère abusif.

En l’espèce, M. [V] [Z] a exercé les fonctions de syndic bénévole de la copropriété durant l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021.

Les comptes qu’il a tenus ont été approuvés à l’unanimité par la résolution n° 5 de l’assemblée du 22 juillet 2025 mais il lui a été donné quitus pour sa gestion à la majorité au terme de la résolution n°6, les consorts [H] ayant voté contre.

Ils considèrent que la circonstance que M. [Z] se soit délivré un quitus pour sa gestion constitue un abus de majorité.

Pour autant, M. [Z] étant majoritaire, le seul fait qu’il vote en faveur de cette délibération lui donnant quitus pour sa gestion de syndic bénévole ne peut suffire à caractériser un abus.

Le raisonnement des consorts [K] [N] revient à considérer que le quitus donné au syndic bénévole d’une copropriété à deux exigerait l’unanimité pour être valable.

Or, tel n’est pas le cas de sorte que pour constituer un abus de majorité, il doit être démontré que ce quitus est contraire à l’intérêt collectif en articulant des griefs sérieux à l’encontre de la gestion du syndic laissant présumer qu’il n’aurait pas pu bénéficier d’une décharge de responsabilité si les votants avaient été objectifs.

Les consorts [K] [N], qui ont validé les comptes établis par M. [Z], se limitent à invoquer « des désaccords persistants et des zones d’ombre » sans fournir des éléments précis pour étayer leurs reproches à l’appui d’un refus de quitus qu’ils estiment légitime.

Toutefois, pour obtenir l’annulation de la décision litigieuse, ils doivent démontrer que le quitus est illégitime et contraire à un intérêt collectif, ce qu’ils ne font pas en fondant exclusivement leur recours sur leur mésentente avec M. [Z].

Ils seront par conséquent déboutés de leur demande de prononcé de la nullité de la résolution n°5 adoptée par l’assemblée générale du 25 juillet 2022.

Sur la demande de prononcé de la résolution n° 6.
L’article 41-16, 1°, de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions de l’article 17, du troisième alinéa du I de l’article 18, du a du II de l’article 24, du a de l’article 25 et du deuxième alinéa du I de l’article 22, les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, ainsi que la désignation du syndic peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix.

Les consorts [H] ne se fondent plus sur l’obligation de mise en concurrence de plusieurs contrats de syndic mais sur l’abus de majorité que constituerait la prorogation du mandat du cabinet Forimmo dont ils estiment qu’il a pris parti pour M. [Z].

Ils ne fournissent aucun élément probant d’un manque de neutralité de ce syndic professionnel, que la retranscription des débats ayant eu lieu lors de l’assemblée litigieuse tend à démentir.

Il sera relevé que le cabinet Forimmo n’a pas été reconduit pour un nouveau mandat mais que son mandat a été prolongé de quelques mois pour lui permettre d’organiser l’assemblée annuelle.

A défaut de démontrer que le copropriétaire majoritaire qui tient de la loi la faculté de désigner le syndic a commis un abus de majorité en votant en faveur de la prolongation du mandat du cabinet Forimmo, alors que les consorts [K] [N] qui se plaignent de l’absence de mise en concurrence n’avaient pas eux-mêmes soumis à l’assemblée d’alternative, la demande de prononcé de la nullité de la résolution n° 6 adoptée par l’assemblée du 25 juillet 2022 sera rejetée.

Par voie de conséquence, la demande de désignation d’un administrateur provisoire sera rejetée, d’autant que le cabinet Forimmo a depuis été remplacé dans ses fonctions par un nouveau syndic.

Sur la demande subsidiaire de dommages-intérêts.

Outre l’action en nullité fondée sur l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires opposants ou défaillants sont en droit de réclamer au syndicat l’indemnisation du préjudice personnel que leur causeraient des décisions adoptées par l’ assemblée générale, qu’elles soient positives ou négatives.

Dans le cadre des pouvoirs que lui confèrent en particulier les articles 24 à 26 de la loi, l’assemblée générale peut en effet prendre des décisions susceptibles de porter atteinte aux intérêts légitimes de certains copropriétaires .

Dans la mesure où une délibération de l’assemblée générale irrégulière ou présentant un caractère abusif constituerait une faute imputable au syndicat et aurait causé un préjudice notamment à un copropriétaire, la responsabilité du syndicat peut être engagée.

Mais également une décision d’assemblée générale qui n’a fait l’objet d’aucun recours et n’est pas mise à exécution dans un délai raisonnable sans motif légitime caractérise une faute du syndicat l’obligeant à réparer le préjudice actuel, direct et certain causé au copropriétaire.

En l’espèce, les consorts [K] [N] font valoir que le refus d’adopter la nouvelle répartition des charges leur cause un préjudice consistant dans la majoration de leur contribution aux charges consécutive à l’application de l’ancienne clé de répartition, notamment pour financer les travaux de ravalement.

Toutefois, ils ne démontrent pas que le refus d’adopter le projet préparé par un technicien qu’ils avaient mandaté est constitutif d’un abus de droit ou que le délai de mise en œuvre de la résolution de principe adoptée lors de l’assemblée du 25 septembre 2020 est déraisonnable.

Ils ne démontrent pas dès lors qu’une faute du syndicat est à l’origine d’un préjudice certain dont ils évaluent la réparation à la somme forfaitaire de 10.000 euros de sorte qu’ils seront déboutés de leur demande subsidiairement de dommages-intérêts.

Sur la demande additionnelle d’indemnisation dirigée à l’encontre du syndic.

Les copropriétaires qui supportent un préjudice spécifique sont fondés à mettre en cause la responsabilité du syndic sur le fondement, non pas des dispositions relatives au mandat puisque le syndic n’est pas le mandataire de chaque copropriétaire, mais de la responsabilité quasi-délictuelle des articles 1240 et suivants du code civil.

Ainsi, un copropriétaire est fondé à intenter une action en responsabilité civile délictuelle à l’encontre du syndic dès lors qu’il apporte la preuve d’un préjudice personnel et direct trouvant sa cause dans une faute commise par ce syndic.

En vertu de l’article 18-I. de la loi du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est notamment chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Tout manquement à l’une de ses missions est donc susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle à l’égard du copropriétaire auquel il a causé un préjudice direct et certain.

En l’espèce, les demandeurs soutiennent que la société République Immobilier Société Nouvelle exerçant sous l’enseigne Forimmo a exécuté de mauvaise foi sa mission en prenant partie pour le copropriétaire majoritaire, ce qui serait démontré par :

la modification du projet d’ordre du jour adressé par mail dans la convocation effectivement adressé par lettre recommandée,la retranscription erronée de leur vote,la référence aux décisions de l’assemblée du 25 septembre 2020 uniquement lorsqu’elles sont favorables aux époux [Z],l’absence d’organisation d’une réunion préparatoire à l’assemblée générale,le changement de clé du portail d’accès au jardin sans vote préalable de l’assemblée générale.
Il ne ressort de ces éléments aucun manquement à une mission de gestion d’un syndic professionnel qui n’a pas d’obligation, de surcroît dans une copropriété comportant deux copropriétaires, d’organiser une réunion préparatoire à l’assemblée générale ou d’adresser un projet d’ordre du jour par mail identique à celui qui sera adressé par lettre recommandée.

Les reproches adressés à l’ancien syndic professionnel ne sont donc pas fondés et n’étayent pas un manque de neutralité au bénéfice des époux [Z], copropriétaires qui bénéficient d’un nombre de voix majoritaires leur permettant de prendre seuls un certains nombre de décisions, sans qu’elles soient nécessairement abusives ou qu’elles aient conduit le cabinet Forimmo à prendre leur parti.

A défaut de rapporter la preuve que la société République Immobilier Société Nouvelle, qui n’exerçait les fonctions de syndic que depuis le 1er janvier 2022 a commis une faute aux obligations découlant de son mandat à l’origine d’un préjudice causé par les décisions prises lors de l’assemblée du 25 juillet 2022, les consorts [K] [N] seront déboutés de leur demande additionnelle de dommages-intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par application des dispositions combinées des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte pour son adversaire.*

L’exercice d’une action en justice constitue un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, si l’action des consorts [E] – [N] se révèle infondée en droit et motivée par une mésentente avec le copropriétaire majoritaire, la décision de principe du 25 septembre 2020 relative à la refonte des tantièmes, sur les conséquences de laquelle ils se sont manifestement mépris, ne permet pas de caractériser leur mauvaise foi dans la conduite de leur action.

Par conséquent, les défendeurs seront déboutés de leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires.

Parties perdantes au procès, Mme [F] [E] et M. [Y] [N] seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Mimosas et à la Société République Immobilier Société Nouvelle exerçant sous l’enseigne Forimmo la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Mme [F] [E] et M. [Y] [N] de toutes leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Mme [F] [E] et M. [Y] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 3] situé [Adresse 5] à [Localité 4] et à la Société République Immobilier Société Nouvelle, pris ensemble, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 3] situé [Adresse 5] à [Localité 4] et à la Société République Immobilier Société Nouvelle de leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE in solidum Mme [F] [E] et M. [Y] [N] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.                                                       

                      LE GREFFIER                                                    LE PRÉSIDENT

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.