COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.S. TEAM RIVIERA c/ S.C.I. [M], S.A.R.L. K&G INVESTMENTS

MINUTE N° 26/
Du 26 Octobre 2026

3ème Chambre civile
N° RG 21/04276 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NTJI

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du vingt six Octobre deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à double rapporteurs sans opposition des avocats conformément aux articles 806 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 16 Juin 2026 en audience publique , devant :

Président : Madame GILIS
Assesseur : Madame SEUVE
Greffier : Madame KACIOUI présente uniquement aux débats

Les rapporteurs ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Corinne GILIS
Assesseur : Anne VINCENT
Assesseur : Dominique SEUVE,

DEBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 26 Octobre 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 26 Octobre 2026 après prorogation du délibéré signé par Madame GILIS, Président et Madame LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.A.S. TEAM RIVIERA, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Jennifer GUIGUI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSES:

S.C.I. [M], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Célia SUSINI de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

S.A.R.L. K&G INVESTMENTS, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Magali DALMASSO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

FAITS et PROCÉDURE

1° Rappel des faits et de la procédure antérieure

1) Faits

Suivant bail commercial sous seing- privé du 3 mai 2018, la SCI JEROMEa donné en location à [Q] [B], agissant pour le compte de la S.A.S TEAM RIVIERA, en cours de constitution, un local commercial ( lot n° 4 à créer par division d’un lot n°2), situé [Adresse 1] à Roquebrune Cap Martin, à usage exclusif de “centre de profit immobilier et toutes activités connexes et complémentaires” pour une durée de 9 ans à compter du 15 mai 2018.

Ce bail comprenait, en page 9, une offre de vente du lot n°4 “ à tout moment” au profit du preneur, au prix de 275 000 €, commission d’agence comprise, à condition que le preneur soit à jour des loyers et charges, le bailleur s’interdisant de vendre pendant une durée de 24 mois à compter de la signature du bail ledit local à un autre acquéreur.

Ce bail avec offre de vente a été passé avec le concours de la SARL K&G INVESTISSEMENTS.

Par acte d’huissier du 1er juillet 2021, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement, visant la clause résolutoire du bail, d’avoir à cesser sous un mois la réalisation de travaux de modification du local, à savoir destruction partielle de murs porteurs et modification de la distribution, édification d’une mezzanine, agrandissement d’une porte de façade.

Par jugement du 7 octobre 2021, le tribunal de commerce de Nice a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la S.A.S TEAM RIVIERA, avec désignation de la SELARL HUERTAS et associés en qualité d’administrateur pour l’assister, et de la SELARL [R] et associés, en qualité de mandataire judiciaire, et la période d’observation a été prorogée ensuite à 2 reprises par jugements des 4 mai et 2 novembre 2022.

Par un nouvel acte d’huissier du 24 mars 2022, la SCI [M] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour obtenir paiement de la somme de 8 267 € 32, en principal au titre du solde des loyers et charges.

Par jugement du 9 novembre 2022, le tribunal de commerce de Nice a arrêté le plan de redressement judiciaire de la S.A.S TEAM RIVIERA, sur une durée de 10 ans au moyen d’échéances progressives, a mis fin à la mission de l’administrateur et désigné M°[R], en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

Préalablement à ces actes, la SCI [M] avait promis , par acte du 12 décembre 2017,
de vendre, sous divers conditions suspensives, le local en question, ainsi qu’un lot n°5 à créer par division du lot 2 existant, à [A] [C] et [Q] [B], avec faculté pour ceux-ci de se substituer toute personne de leur choix.

2°) Procédure

Par actes d’huissier du 6 juillet 2021 ( procédure n°21/4277), la S.A.S TEAM RIVIERA a fait assigner la SCI [M] et SARL K&G INVESTISSEMENTS aux fins de voir déclarer parfaite la levée d’option d’achat à laquelle elle a procédé, déclarer la vente parfaite à défaut de réitération par acte authentique par la SCI, et condamner à lui verser une indemnité de 30 000€, en réparation de son préjudice économique et moral.

Suivant actes d’huissier du 27 juillet 2021 ( procédure n° 21/4276) , la S.A.S TEAM RIVIERA a fait assigner la SCI [M] et la SARL K&G INVESTISSEMENTS aux fins d’opposition au commandement du 1er juillet 2021 tendant à la cessation de travaux.

Par acte d’huissier du 21 avril 2022 ( procédure n° 22/1737), la S.A.S TEAM RIVIERA a encore fait assigner aux fins d’opposition au commandement de payer du 22 mars 2022, outre condamnation au paiement de dommages-intérêts de 2 500 €.

Ces 3 affaires ont été jointes par le juge de la mise en état sous le numéro 21/ 4276.

Par ordonnance du 10 juillet 2023, le juge de la mise en état, saisi par la SCI [M] d’une demande d’expertise, a ordonné une expertise confiée à [O] [E] aux fins, après avoir pris connaissance de l’état des lieuxd’entrée, décrire l’intégralité des travaux réalisés et préciser leur nature, notamment en ce qu’ils touchent à la structure de l’immeuble et/ou à la distribution des locaux, recueillir tous éléments utiles sur l’existence d’une autorisation écrite et préalable du bailleur et de son architecte à la réalisation des travaux, sur l’existence des autorisations administratives auxquelles les travaux étaient soumis, dire si ces travaux sont susceptibles d’affecter la solidité de l’immeuble et s’ils ont été réalisés selon les règles de l’art.

L’expert a déposé son rapport le 12 juin 2024.

Par jugement du tribunal de commerce de Nice en date du 3 avril 2024, une procédure collective a été ouverte à l’encontre de la SARL K&G INVESTISSEMENTS, avec désignation de la SCP B.T.S.G² , prise en la personne de M° [J] [D], en qualité de mandataire-liquidateur.

Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2024, la S.A.S TEAM RIVIERA a fait assigner la SCP B.T.S.G² en intervention forcée.

Par courrier du 26 août 2024, M°[V], avocat de la S.A.S TEAM RIVIERA , a adressé au greffe le second original de cette intervention forcée.

Par ordonnance du 5 novembre 2024, le juge de la mise en état, saisie par la S.A.S TEAM RIVIERA, par voie d’incident, a fait droit à sa demande de consignation des loyers jusqu’à ce qui soit statué au fond, et :

– a autorisé la S.A.S TEAM RIVIERA à consigner entre les mains de Mr le Bâtonnier de l’Ordre des avocats du barreau de Nice, désigné comme séquestre, les loyers dus au bailleur, la SCI [M], pour l’occupation du local commercial sis [Adresse 1] à Roquebrune Cap Martin ( 06104),
– dit que les dépens suivraient le sort de l’instance au fond,
– et renvoyé l’affaire à une audience de mise en état du 13 janvier 2025 pour conclusions des parties.
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Par jugement mixte du 7 mai 2026, assorti de l’exécution provisoire, à la lecture duquel il convient de se reporter pour un exposé détaillé de la procédure antérieure et des moyens et prétentions des parties, le tribunal a :
– révoqué l’ordonnance de clôture du 24 mars 2025 ayant fixé la clôture au 10 février 2026, et admis aux débats les conclusions notifiées par la SCI [M], le 16 février 2026, et la pièce 54 également communiquée le 16 février 2026 ( assignation en liquidation judiciaire de la S.A.S TEAM RIVIERA),
– dit que l’assignation en intervention forcée du 30 juillet 2024 délivrée par la SCI [M] à la SCP B.T.S.G², en tant que mandataire-liquidateur de la SARL K&G INVESTISSEMENTS, était devenue caduque, faute d’avoir été enrôlée,
– déclaré irrecevables les fins de non-recevoir soulevées par la S.A.S TEAM RIVIERA tirées de la prescription de l’action en nullité de la promesse de vente et de l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que du défaut de qualité à agir de la SCI [M] pour délivrer les commandements visant ladite clause résolutoire,
– déclaré nulle la promesse unilatérale de vente formulée par la SCI [M] au profit de la S.A.S TEAM RIVIERA, dans le bail commercial sous seing-privé du 3 mai 2018, faute d’enregistrement de ladite promesse dans les 10 jours de son acceptation par la bénéficiaire,
– débouté, en conséquence, la S.A.S TEAM RIVIERA de ses demandes d’exécution forcée de la vente et de condamnation de la SCI [M] à régulariser, sous astreinte la vente devant notaire, ainsi que de sa demande de restitution des loyers,
– et , au visa de l’article L 143-2 du code de commerce, avant-dire- droit sur la demande de résiliation du bail commercial du 3 mai 2018, ordonné la réouverture des débats à l’audience collégiale du mardi 16 juin 2026 à 14 heures, afin que la SCI [M] produise aux débats le justificatif de la notification aux créanciers antérieurement inscrits sur le fonds de commerce de la S.A.S TEAM RIVIERA de sa demande de résiliation du bail, ou à défaut un état négatif des privilèges et nantissements délivré par le greffe du tribunal de commerce,
– et, dans l’attente, a sursis à statuer sur le surplus des demandes.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2026, la SCI [M], obtempérant à l’injonction faite par le tribunal dans le jugement du 7 mai 2026, a dénoncé à la BANQUE POPULAIRE MEDITERRANEE, seul créancier inscrit sur le fonds de commerce de la S.A.S TEAM RIVIERA pour un montant de 288 000 €, ses conclusions n°3 sollicitant, notamment, la résiliation du bail commercial , et du jugement du tribunal judiciaire de Nice du 7 mai 2026, ordonnant, notamment, la réouverture des débats à l’audience du 16 juin 2026 à 14 heures.

Par déclaration en date du 22 mai 2026, la S.A.S TEAM RIVIERA a interjeté appel du jugment mixte du 7 mai 2026.

Par conclusions récapitulatives n°5 de 82 pages , notifiées par le RPVA le 15 juin 2026, soit la veille de l’audience du 16 juin 2026, la S.A.S TEAM RIVIERA a développé son argumentation, fait valoir de nouveaux éléments, formulé de nouvelles demandes et communiqué 9 nouvelles pièces.

Lors de l’audience du 16 juin 2026, l’avocat de la SCI [M] a soulevé l’irrecevabilité de ces conclusions de la S.A.S TEAM RIVIERA.

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En l’état des dernières conclusions échangées entre les parties, antérieurement au jugement mixte de réouverture des débats du 7 mai 2026, leurs moyens et prétentions concernant la résiliation du bail commercial, les questions restant encore en débats avec les demandes de dommages-intérêts, étaient les suivants.

Dans ses conclusions récapitulatives n°4, notifiées par le RPVA le 5 février 2026, la S.A.S TEAM RIVIERA demandait au tribunal , à titre subsidiaire, si sa demande d’exécution forcée de la vente n’était pas accueillie ( ce qui a été le cas) :
➔ sur les commandements de faire et de payer des 1er juillet 2021 et 24 mars 2022
✺sur leur irrecevabilité et inopposabilité
– de déclarer le commandement de faire cesser les travaux, en date du 1er juillet 2021, irrecevable et inopposable à la S.A.S TEAM RIVIERA, dans la mesure où à la date du 1er juillet 2021, l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire était prescrite, plus de 14 mois après l’achèvement des travaux,
– de déclarer les commandements de faire et de payer des 1er juillet 2021 et 24 mars 2022
irrecevables et inopposables à la S.A.S TEAM RIVIERA, en ce que la clause résolutoire a été invoquée de mauvaise foi par le bailleur, la SCI [M], en vue de se soustraire abusivement au respect de ses engagements contractuels,
– de déclarer, en toute hypothèse, la clause résolutoire non acquise,
– de condamner la SCI [M] au paiement d’une amende civile de 1 000 €, pour procédures abusives, et à lui verser :
– la somme de 15 000 €, à titre de dommages-intérêts,
– ainsi qu’une indemnité de 15 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
✺ Sur la nullité de ces deux commandements et la résiliation du bail :
– de déclarer la SCI [M] mal fondée en sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, au titre du commandement de cessation des travaux en date du 1er juillet 2021, en l’absence de tous travaux réalisés par la S.A.S TEAM RIVIERA de nature à porter atteinte à la structure du bâtiment et nécessitant l’accord express du bailleur,
– en conséquence, de déclarer nul ledit commandement du 1er juillet 2021, les travaux effectués ne portant pas sur la structure porteuse de l’immeuble, la S.A.S TEAM RIVIERA ayant obtenu toutes les autorisations nécessaires à la réalisation desdits travaux, et l’expert judiciaire n’ayant pas conclu à la démolition d’un quelconque mur porteur mais à la dépose de simples cloisons,
– de déclarer la SCI [M] mal fondée en sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, au titre du commandement de payer du 24 mars 2022, en l’absence de tout arriéré locatif, postérieur au jugement de redressement judiciaire ouvert à l’encontre de la S.A.S TEAM RIVIERA par jugement du tribunal de commerce de Nice du 7 octobre 2021,
– de dire que la SCI [M] tentait de faire pression sur la S.A.S TEAM RIVIERA, en prétextant qu’elle aurait réalisé des travaux sans autorisation, dans le but de récupérer le local commercial objet du bail, qui a généré une plus-value grâce aux travaux de plus de 289 000 €, réalisés et financés par la S.A.S TEAM RIVIERA, et de vendre au prix de 450 000 € ledit local à un tiers,
– de débouter la SCI [M] de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial du 3 mai 2018, en l’absence de tout manquement grave imputable à la S.A.S TEAM RIVIERA à ses obligations contractuelles de locataire,
– et de condamner la SCI [M] au paiement d’une amende civile de 1 000 €, pour procédures abusives, et à lui verser :
– la somme de 15 000 €, à titre de dommages-intérêts,
– ainsi qu’une indemnité de 15 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
➔ Sur l’absence de déclaration de créance au passif de la S.A.S TEAM RIVIERA – de dire qu’en présence d’une créance née antérieurement au jugement de redressement judiciaire de la S.A.S TEAM RIVIERA en date du 7 octobre 2021, il incombait à la SCI [M] de déclarer sa créance de 275 000 € au titre du prix d’acquisition des locaux commerciaux,
– que, faute d’avoir déclaré sa créance au passif de la S.A.S TEAM RIVIERA dans le délai légal, et de ne pas avoir sollicité de relevé de forclusion, la SCI [M] était forclose en sa demande,
➔ A titre infiniment subsidiaire , la S.A.S TEAM RIVIERA demandait au tribunal
– de déclarer que les travaux colossaux d’aménagement et de rénovation complète par remise à neuf d’un ancien entrepôt, par elle réalisés dans le local litigieux, pour un montant de 290 959 € 13, ne constituent pas de simples travaux d’embellissement ou d’améliorations susceptibles d’être conservés par le bailleur sans indemnité,
– de dire que la S.A.S TEAM RIVIERA s’est appauvrie sans cause au seul bénéfice exclusif de la SCI [M] dont le patrimoine s’en est trouvé injustement accru,
– de déclarer que la SCI [M] avait bénéficié d’un enrichissement injustifié parfaitement prohibé,
– en conséquence, de condamner la SCI [M] à lui verser, au titre de cet enrichissement sans cause, une indemnité de 290 959 € 13, avec exécution provisoire, correspondant a minima au montant des travaux de remise à neuf complète des locaux loués, et ce avec intérêts moratoires à compter du jugement à intervenir.

Les conclusions récapitulatives n°3 de la SCI [M] notifiées par le RPVA le 16 février 2026, pour la recevabilité desquelles la révocation de la clôture intervenue le 10 février 2026 avait été ordonnée, étaient les suivantes, en ce qui concerne la résiliation du bail commercial.
➔ A titre principal , la SCI [M] demandait au tribunal de :
– dire que le commandement de faire du 1er juillet 2021 était demeuré vain, et que, par suite, la clause résolutoire du bail avait joué, entrainant la résiliation du bail commercial à compter de la date d’effet du commandement, soit le 1er août 2021,
– dire que les causes du commandement de payer du 21 mars 2022 n’avaient pas été intégralement acquittées, et que les travaux avaient été entrepris sans l’autorisation préalable et écrite du bailleur, et qu’en conséquence, la clause résolutoire du bail était acquise, entrainant la résilisation du bail commercial à compter du 21 avril 2022,
– rejeter toute demande de suspension de la clause résolutoire, la régularisation des travaux effectués par la S.A.S TEAM RIVIERA étant impossible, car nécessitant une demande auprès des services de l’urbanisme,

➔ A titre subsidiaire, si par impossible la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire n’était pas constatée, la SCI [M] a demandé au tribunal de prononcer la résiliation judiciaire du bail en raision des fautes graves commises par la S.A.S TEAM RIVIERA en contravention avec les dispositions du bail, à savoir travaux effectués sans autorisation écrite et préalable du bailleur, refus de la S.A.S TEAM RIVIERA de laisser la SCI [M] entrer dans le local loué, fermeture du local ordonnée en référé, défaut de paiement des loyers en raison du non-respect de la consignation depuis le 26 février 2025 des loyers entre les mains de Mr le Bâtonnier du barreau de Nice comme l’avait ordonnée le juge de la mise en état,
➔ En tout état de cause sur la résiliation du bail , la SCI [M] :
– a soulevé l’irrecevabilité des fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité à agir et de la prescription soulevées par la S.A.S TEAM RIVIERA comme relevant de la compétence exclusive du juge de la mise en état,
– et a sollicité reconventionnellement :
– l’expulsion de la S.A.S TEAM RIVIERA des locaux litigieux, ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, sans préjudice de l’indemnité d’occupation,
– la possibilité de faire séquestrer dans le garde-meubles de son choix, tous objets et effets laissés par la S.A.S TEAM RIVIERA, et ce aux frais de cette dernière,
– le règlement du sort desdits meubles et objet conformémént aux dispositions de l’article R 433-1 du CPCE,
– la conservation du dépôt de garantie à titre de dommages-intérêts,
– la condamnation de la S.A.S TEAM RIVIERA à lui verser des dommages-intérêts de 20 000 €, et une indemnité de 15 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– et l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La SARL K&G INVESTISSEMENTS a constitué avocat le 9 février 2023, mais n’a pas fait notifier de conclusions postérieurement à celles du 27 avril 2023, prises dans le cadre de l’incident devant le juge de la mise en état.

La SCP B.T.S.G², a ét assignée par la S.A.S TEAM RIVIERA le 30 juillet 2024, en intervention forcée, en tant que mandataire-liquidateur de la SARL K&G INVESTISSEMENTS, aux fins que le jugement à intervenir lui soit déclaré commun et opposable.

SUR QUOI :

1) Sur la recevabilité des conclusions notifiées par la S.A.S TEAM RIVIERA le 15 juin 2026, postérieurement au jugement mixte du 7 mai 2026

Postérieurement au jugement mixte du 7 mai 2026 ayant ordonné la réouverture des débats, uniquement pour justification par la SCI [M] de la notification de sa demande de résiliation du bail commercial aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce de la S.A.S TEAM RIVIERA, cette dernière a fait notifier des nouvelles conclusions le 15 juin 2026, veille de l’audience fixée au 16 juin 2026, avec communication de nouvelles pièces.

Ces conclusions et pièces de dernière heure à la recevabilité desquelles l’avocat de la SCI [M] s’est opposé, lors de l’audience du 16 juin 2026, seront écartées des débats.

En effet, la réouverture des débats, prévue par l’article 444 du code de procédure civile, ne constitue pas une révocation de l’ordonnance de clôture lorsque la réouverture n’ est ordonnée comme en l’espèce, uniquement pour permettre aux parties de justifier de la réalisation d’une diligence exigée par les textes.

La réouverture des débats ainsi prononcé d’office, n’ouvre pas le droit à de nouvelles conclusions sur le fond mais permet simplement aux parties de s’expliquer sur le point ciblé, et non pas de reformuler l’ensemble de leurs prétentions, ou de nouvelles prétentions.

En l’espèce, dans son jugement mixte du 7 mai 2026, le tribunal a ordonné la réouverture d’office des débats uniquement afin que la SCI [M] justifie de ce qu’elle avait respecté l’obligation prévue par l’article L 143-2 du code de commerce quant à la notification de sa demande de résiliation du bail commercial aux créanciers antérieurements inscrits sur le fonds de commerce.

En conséquence, la S.A.S TEAM RIVIERA ne pouvait, comme elle l’a fait, profiter de cette réouverture des débats uniquement sur la question du respect de l’article L143-2 du code de commerce, pour notifier le 15 juin 2026, veille de l’audience fixée au 16 juin 2026, de nouvelles conclusions de 82 pages, avec communication de 10 nouvelles pièces, mettant ainsi, qui plus est, son adversaire dans l’impossibilité d’y répliquer.

Ces conclusions seront donc déclarées irrecevables comme particulièrement tardives, et l’affaire sera jugée en l’état des dernières conclusions notifiées par les parties antérieurement au jugement du 7 mai 2026.

2°) Sur la résiliation du bail

Dans son jugement du 7 mai 2026, le tribunal a déjà écarté les fins de non-recevoir soulevées par la S.A.S TEAM RIVIERA pour prescription de l’action en constatation de la clause résolutoire ainsi que du défaut de qualité à agir de la SCI [M] pour délivrer les commandements visant ladite clause résolutoire, au motif que ces fins de non-recevoir relevaient de la compétence du juge de la mise en état et non de celle de la juridiction du fond.

Il n’y a donc plus lieu de statuer de ce chef, en l’état de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 7 mai 2026 qui a reconnu la qualité à agir de la SCI [M], en tant que propriétaire du local commercial litigieux, pour délivrer les commandements de payer litigieux des 1er juillet 2021 et 24 mars 2022, dans la mesure où la promesse de vente contenue dans le bail du 3 mai 2018 a été déclarée nulle, faute d’enregistrement dans les 10 jours de son acceptation, et où il n’y avait donc pas eu transfert de propriété de la SCI [M] à la S.A.S TEAM RIVIERA.

De même, il n’y a pas lieu à statuer sur la prescription de son action en résiliation du bail, sur laquelle le tribunal s’est déjà prononcé.

✺ Sur la validité des commandements

a) Sur le commandement de faire cesser les travaux , en date du 1er juillet 2021

Par acte d’huissier du 1er juillet 2021, la SCI [M], reprochant à la S.A.S TEAM RIVIERA d’avoir fait exécuter dans les locaux loués des travaux portant notamment sur des murs porteurs, sur la distribution du local, ains que sur la façade avec agrandissement de la porte d’entrée, et sur la création d’une mezzanine, sans autorisation écrite et préalable du bailleur, lui a fait signifier un commandement d’avoir à cesser ces infractions au bail et à remettre les lieux en l’état, dans un délai d’un mois à compter du commandement, lui indiquant qu’à défaut elle se prévaudrait du la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte d’huissier du 27 juillet 2021, la S.A.S TEAM RIVIERA a fait opposition à ce commandement en soutenant que :
– l’action en constatation de la clause résolutoire était prescrite car engagée plus de 14 mois après l’achèvement des travaux,
– et qu’en toute hypothèse, la clause résolutoire n’était pas acquise car invoquée de mauvaise foi par la bailleresse, et le commandement étant nul comme injustifié, en l’absence de travaux portant sur la structure porteuse de l’immeuble qui auraient nécessité l’accord express de la bailleresse, et toutes les autorisations administratives requises ayant été obtenues.

La SCI [M] conteste cette opposition à commandement et sollicite reconventionnellement la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire.

La question de la prescription de son action en résiliation a déjà été tranchée par le jugement du 7 mai 2026, et il n’y a donc pas lieu de statuer à nouveau de ce chef.

➔ sur le jeu de la clause résolutoire

Le bail commercial du 3 mai 2018 contient une clause résolutoire disposant qu’à défaut de paiement des loyers ou d’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du bail, et un mois après la délivrance par un huissier de justice d’un commandement de payer ou d’exécuter resté sans effet, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le bail serait résilié de plein droit si bon semble au bailleur .

Concernant les travaux , ce bail du 3 mai 2018 stipulait que :
“ Le preneur ne pourra, en toute hypothèse, et même s’il s’agit de travaux imposés par la réglementation, effectuer aucun travaux concernant les éléments porteurs de fondation et d’ossature participant à la stabilité et à la solidité de l’édifice ( gros oeuvre) ou au clos et couvert et à l’étanchéité, sans une autorisation écrite et préalable du bailleur et de son architecte. Les frais d’intervention de l’architecte et du bailleur seront à la charge du preneur.
“Le preneur ne pourra faire dans les locaux loués aucun changement de distribution sans le consentement préalable et par écrit du bailleur.
“En cas de méconnaissance des dispositions ci-dessus, le bailleur pourra exiger la remise en état immédiate des lieux aux frais exclusifs du preneur.
“En présence d’un accord du bailleur pour effectuer les travaux ci-dessus, le preneur les réalisera sous son entière responsabilité sans que le bailleur ne puisse être recherché à quelque titre que ce soit.”

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire de Mr [O] [E], désigné par ordonnance
du juge de la mise en état du 10 juillet 2023, aux fins de déterminer les travaux effectués par la locataire, que la S.A.S TEAM RIVIERA a procédé à la réfection complète, intérieure et extérieure, du local qui était un entrepôt pour le tranformer en local commercial destiné à la vente de biens immobiliers.

Ces travaux, d’un coût avoisinant 300 000 €, ont été les suivants : ravalement de la façade, changement des fenêtres, rénovation complète de l’intérieur du local avec modification totale de la distribution des pièces, création d’un nouvel escalier, et agrandissement d’une mezzanine le long de la façade principale sur rue.

L’expert a indiqué :
– que ces travaux ont été réalisés sans l’assistance de professionnels

( pas d’architecte, pas de maître d’oeuvre, pas d’étude de sol ni de reconnaissance des fonds et de la structure existante, pas d’ingénieur structure officiel, pas de bureau de contrôle pour les normes incendie et PMR , pas d’assistance d’un BET thermique, pas de coordinateur sécurité).
– et que ce manque d’assistance de professionnels est à l’origine de nombreux défauts de mise en oeuvre des matériaux y compris au niveau structurel :
– défauts de mise en oeuvre au niveau de la structure de la mezzanine et de certaines parties communes de la copropriété,
– sécurité incendie insatisfaisante
– absence de respect des normes d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite.

En page 31 de son rapport, l’expert précise notamment que des travaux de gros oeuvre ont été entrepris au rez de chaussée ainsi que des interventions sur les parties communes de la copropriété : modification de la mezzanine de 28 m² et création d’un plancher béton en remplacement d’un plancher bois, et que la distribution a été refaite en totalité, suppression d’un regard.

Concernant la mezzanine R +1 qui a été agrandie, l’expert a noté que la mezzanine d’origine qui était d’une surface utile d’environ 33 m², s’étend actuellement sur une surface d’environ 61 m², soit une augmentation de surface de 28 m², créée avec la réalisation d’une structure en acier revêtue de panneaux OSB et d’une finition en parquet.

Concernant les ouvrages structurels,l’expert indique, en pages 32 et 33 de son rapport, que :
“La S.A.S TEAM RIVIERA a fait procéder à une démolition/reconstruction de la totalité des aménagements du local d’origine;
“Les ouvrages structurels qui supportaient le niveau supérieur ont été démolis et reconstruits en incluant une extension 28 m² de la mezzanine.
“ Le niveau supérieur a ét réalisé avec une structure métallique poteaux/poutres et une surface circulaire constituée de panneaux OSB surmonté d’un parquet,
“ Les supports verticaux de cette nouvelle mezzanine sont constitués d’IPN,
“ La structure acier de la nouvelle mezzanine est boulonnée sur la structure existante en béton.

L’expert a précisé ( page 34) qu’aucun document ne lui avait été transmis mentionnant une autorisation écrite du bailleur et de son architecte permettant à la S.A.S TEAM RIVIERA de procéder à de tels travaux intérieurs et à un ravalement des façades.

Les autorisations administratives requises pour partie de ces travaux n’ont pas été fournies non plus.

A la question de savoir si les travaux effectués risquaient de fragiliser la structure de l’immeuble, l’expert a répondu, en page 37 :
“ Bien que la structure et les appuis du niveau R + 1 sont insuffisants pour permettre une exploitation optimum de l’étage à raison d’une charge d’exploitation minimum de 250 kg/m², le mode constructif observé ( suivant parties visibles et photos de chantier diffusées par les parties) permet d’établir que cet ouvrage ne causera pas de dommages importants sur la structure existante. En revanche, des microfissures sont susceptibles d’apparaître sur les supports en béton d’origine ainsi que sur la dalle sur hérisson que la S.A.S TEAM RIVIERA a fait réaliser par la société AS construction.”

En résumé, il ressort donc de ces divers éléments relevés par l’expert que la S.A.S TEAM RIVIERA a fait réaliser d’importants travaux entrainant à la fois un total changement de distribution intérieure des locaux et affectant la structure et le gros oeuvre des locaux.

Pareils travaux requéraient donc pour la modification de distribution une autorisation écrite et préalable du bailleur, et pour la partie des autres travaux concernant des éléments porteurs de fondation et d’ossature participant à la stabilité et à la solidité de l’édifice (notamment l’agrandissement de 28 m² de la mezzanine) l’autorisation écrite et préalable du bailleur et de son architecte.

La S.A.S TEAM RIVIERA n’a pas fourni à l’expert, ni au tribunal, de document justifiant de telles autorisations, et c’est vainement qu’elle prétend que la SCI [M] était
“ au courant” des travaux et ne s’y serait pas opposée alors que le bail imposait pour des travaux importants,tels que ceux réalisés, une autorisation écrite et préalable du bailleur.

En conséquence, force est de constater que les travaux d’envergure et de restructuration totale des locaux ont été réalisés en contravention avec les clauses du bail.

En conséquence, contrairement à ce qu’elle soutient, la S.A.S TEAM RIVIERA a bien manqué à ses obligations contractuelles, et le commandement de faire qui lui a été délivré le 1er juillet 2021, ne l’a pas été de mauvaise foi par la bailleresse.

Pour étant, la clause résolutoire ne peut être déclarée acquise dans la mesure où le commandement de faire du 1er juillet 2021, tendait à la remise en état des lieux dans le délai d’un mois, ce qui était matériellement impossible.

En effet , il s’induit du rapport d’expertise :
– d’une part, qu’une remise en état des lieux dans leur état antérieur qui était très dégradé (cf : photographies avant/après du rapport d’expertise)dans un délai aussi court était difficilement réalisable, si tant est qu’elle soit souhaitable,
– et d’autre part, était impossible dans le délai d’un mois, compte-tenu notamment des nombreuses mesures à prendre et démarches à effectuer pour mettre les locaux en règle, dont l’expert a énuméré la liste longue et non limitative en page 43, à la lecture de laquelle il convient de se reporter ( demande de permis de construire avec plans et coupes de l’agrandissement et demande de changement de destination du local, renforcement du plancher métallique du niveau R+1, mise du local en conformité avec la réglementation incendie, retrait de toutes les portes du 1er étage, faire procéder à un audit de sécurité de l’ensemble du local avec un bureau de contrôle en vérifiant la compatibilité des planchers et la sécurité avec les tiers de l’immeuble, etc …….).

➔ Sur le prononcé de la résiliation du bail

A défaut de permettre le jeu de la clause résolutoire, puisque la remise des lieux en leur état antérieur était impossible à réaliser dans le délai d’un mois, le commandement du 1er juillet 2021 dénonçant les travaux exécutés en infraction avec le bail, justifie que soit non pas constatée la résiliation de plein droit du bail par constatation du jeu de la clause résolutoire , mais que soit prononcée la résiliation judiciaire de celui-ci, demandée à titre subsidiaire et parfaitement justifiée par la SCI [M], pour les fautes graves commises par la S.A.S TEAM RIVIERA en contravention avec les dispositions du bail, concernant les travaux sus-visés.

Par suite, la résiliation judiciaire prenant effet à compter du présent jugement, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la S.A.S TEAM RIVIERA et de tout occupant de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 200 € par jour de retard , passé un délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement, et sans préjudice de l’indemnité d’occupation.

Il y a lieu, de plus, de faire droit à la demande de la SCI [M] d’être autorisée à faire séquestrer dans le garde-meuble de son choix, tous objets et effets laissés par la S.A.S TEAM RIVIERA, et ce aux frais de cette dernière.

3°) Sur les demandes de dommages-intérêts

✺ de la S.A.S TEAM RIVIERA

La demande de dommages-intérêts de 15 000 € formulée par la S.A.S TEAM RIVIERA pour procédure abusive sera rejetée, l’action de la SCI [M] ayant été accueillie pour l’essentiel.

Elle réclame également une indemnité de 290 959 € 13, montant des travaux “colossaux” d’aménagement par elle effectués dans les locaux, et qui vont rester acquis à la SCI [M] qui va ainsi bénéficier d’un enrichissement sans cause à son détriment.

Il ne peut être fait droit à cette demande.

En effet, en réalisant les travaux litigieux modifiant la distribution des locaux et affectant la structure de ceux-ci, sans autorisation préalable et écrite de la SCI [M] et de son architecte, la S.A.S TEAM RIVIERA a commis des manquements fautifs à ses obligations , et le fait que la SCI [M] conserve le bénéfice de ces travaux trouve sa cause dans le contrat de bail liant les parties et leur imposant diverses obligations, non respectées par la S.A.S TEAM RIVIERA, ledit bail contenant, en page 6, une clause d’accession ainsi libellée:
“ Tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur, même avec l’autorisation du bailleur, resteront en fin de bail la propriété de ce dernier, sans indemnité.”

En conséquence, la S.A.S TEAM RIVIERA sera déboutée de sa demande de condamnation de la SCI [M] à la somme de 290 959 € 13, correspondant au coût desdits travaux.

✺ de la SCI [M]

La SCI [M] demande au tribunal :
– l’autorisation de conserver le dépôt de garantie de 5 000 €, à titre de dommages-intérêts,
– et la condamnation de la S.A.S TEAM RIVIERA à lui verser des dommages-intérêts de 20 000 €, à titre de dommages-intérêts.

Le bail commercial du 3 mai 2018 stipule , en page 8, que :
“En cas de résiliation du présent bail, par suite d’inexécution de ses conditions, pour une cause quelconque imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages-intérêts.”

En application de cette clause, la SCI [M] est bien-fondée à demander que le dépôt de garantie de 5000 € lui reste acquis, à titre de dommages-intérêts, suite à l’inexécution de ses obligations par la locataire qui a réalisé des travaux de changement de distribution des locaux, et des travaux affectant leur structure, sans autorisation écrite et préalable de la SCI [M] et de son architecte.

En revanche, il ne sera pas accordé à la SCI [M] de dommages-intérêts supplémentaires.

En effet, du fait de la résiliation du bail, la SCI [M] va récupérer les locaux dans un meilleur état que celui dans lequel elle les a donnés en location, et donc avec un plus-value certaine, même s’il reste des travaux de sécurisation et de mises aux normes à effectuer.

Elle ne justifie donc pas d’un préjudice de nature à justifier sa demande de dommages-intérêts.

4°) Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile :
“Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.”

En l’espèce, dans la mesure où le précédent jugement mixte a été frappé d’appel, et que la Cour d’appel va donc être appelée à connaître de l’ensemble du litige, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement statuant sur la résiliation du bail commercial, point non tranché par le précédent jugement du 7 mai 2006, dont la connaissance est dévolue à la Cour d’Appel, car il est souhaitable que cette juridiction du 2ème degré statue sur l’ensemble du litige, avant que les conséquences de la résiliation du bail, et notamment l’expulsion, ne soient mises en oeuvre par la bailleresse.

5°) Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile,

Compte-tenu de l’issue du litige, les dépens seront laissés à la charge de la S.A.S TEAM RIVIERA qui succombe dans ses demandes.

Cette créance de dépens trouvant son origine dans la présente décision qui statue sur leur sort, et elle entre, donc, dans les prévisions de l’article L 622-17 du code de commerce, puisqu’elle est postérieure au jugement d’ouverture de la procédure collective de la S.A.S TEAM RIVIERA.

Compte-tenu du contexte du litige, aucune considération d’équité ne commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :
Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, mixte, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevables les dernières conclusions de la S.A.S TEAM RIVIERA, avec communication de dix nouvelles pièces, notifiées par le RPVA, le 15 juin 2026, veille de l’audience du 16 juin 2026,

Vu le jugement mixte du 7 mai 2026, assorti de l’exécution provisoire mais frappé d’appel, ayant notamment ordonné la réouverture des débats sur une question précise,

Vu la justification par la SCI [M] de ce qu’elle a satisfait, le 13 mai 2026, à l’injonction qui lui a été faite par le jugement du 7 mai 2026 de justifier de la notification de sa demande de résiliation du bail au créancier inscrit sur le fonds de commerce, comme l’exige l’article L143-2 du code de commerce,

Dit n’y avoir lieu à résiliation de plein droit du bail commercial du 3 mai 2018 par le jeu de la clause résolutoire,

En revanche, prononce la résiliation judiciaire de ce bail commercial du 3 mai 2018, à compter du prononcé du présent jugement, pour les infractions audit bail commises par la locataire, la S.A.S TEAM RIVIERA, du fait de l’exécution d’importants travaux de restructuration des locaux non autorisés par écrit par la bailleresse, la SCI [M],

Ordonne l’expulsion de la S.A.S TEAM RIVIERA et de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 4], sis besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 200 €par jour , à l’expiration d’ un délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement,

Dit que tous les objets et effets laissés dans les lieux par la S.A.S TEAM RIVIERA au moment de cette expulsion pourront être séquestrés par la SCI [M] dans le garde-meubles de son choix, aux frais de la S.A.S TEAM RIVIERA, et que le sort desdits meubles et objets sera réglé conformément aux dispositions de l’article R 433-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

Dit que le dépôt de garantie de 5 000 € ( cinq mille euros ) restera acquis à la SCI [M], à titre de dommages-intérêts,

Déboute la S.A.S TEAM RIVIERA de sa demande de condamnation de la SCI [M] à une amende civile, ainsi que de sa demande de dommages-intérêts, et de sa demande, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ecarte l’exécution provisoire qui n’apparait pas compatible avec cette partie du litige,

Laisse les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire à la charge de la S.A.S TEAM RIVIERA .

Et la Présidente a signé avec la greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.