TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’[Localité 1]
(Site Coubertin)

N° RG 26/00312 – N° Portalis DBY2-W-B7K-IIJU

JUGEMENT du
19 Octobre 2026

Minute n° 1067

S.C.I. [H]

C/

[L] [E], [Z] [A]

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire
Me [Localité 2]

Copie conforme
M. [E]
Mme [A]

Préfecture du Maine et [Localité 3]

Copie dossier

JUGEMENT
____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 19 Octobre 2026

après débats à l’audience du 06 Juillet 2026, présidée par Anne VIGNON, Vice Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. [H]
immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le numéro 852 405 398
dont le siège social est sis, [Adresse 1]
[Localité 4]
prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Me Karla BRUNET, avocat au barreau du MANS

ET :

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [E]
né le 27 Août 1988 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [A]
née le 15 Juin 1997 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 6]

non comparante, ni représentée
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SCI [H] est propriétaire d’un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 3].

Par acte sous-seing privé en date du 17 février 2024, la SCI [H] a donné à bail à Monsieur [E] et Madame [A], ce logement à usage d’habitation, moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 1050.00 euros par mois.

Les locataires ont versé le dépôt de garantie lors de leur entrée dans les lieux le 17 février 2024 d’un montant de 1050.00 euros, correspondant à 1 mois de loyer.

Suite à un incident informatique, la SCI [H] n’a pas été en mesure de récupérer la copie du contrat de bail signé par les locataires, et indique que ces deriers refusent de lui transmettre la copie de leur exemplaire.

A compter du mois de novembre 2024, les locataires n’ont pas été en mesure de régler le loyer jusqu’en mars 2025.

Par exploit d’huissier du 29 juillet 2025, la SCI [H] a fait délivrer à Monsieur [E] et Madame [A] une sommation de payer les arriérés de loyer, soit la somme de 4200.00 euros à la date du 3 juillet.

Ce commandement a été signifié à la CAPEX le 30 juillet 2025.

Les locataires ont repris le paiement du loyer sans s’acquiter de l’arriéré locatif. L’échéance de décembre 2025 n’a pas été réglée.

Depuis, les locataires n’ont pas réglé les loyers suivants.

Aucun accord amiable n’a pu être trouvé avec l’aide d’un conciliateur de justice, Monsieur [E] et Madame [A] ne s’étant pas présenté à la réunion de conciliation prévue le 6 janvier 2026.

Le 17 mars 2026, Monsieur [E] a délivré un congé par lettre recommandée avec accusé de reception.

Le 27 avril 2026, un état des lieux de sortie par procès-verbal de constat a été dressé par Maître [C], Commissaire de Jutisce, membre de la SCP COJUSTICIA, dont l’Etude est situé [Adresse 4].

Le 15 février 2026, Madame [A] a délivré son congé par voie de courrier électronique et a sollicité le retrait de son nom sur le contrat de bail.

Par acte de Commissaire de justice en date du 17 février 2026, la SCI [H] a fait convoquer Monsieur [E] et Madame [A] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Angers à l’audience du 11 mai 2026.

A cette audience ni M. [E], ni Mme [A], assignés tous deux par procès-verbal de commissaire de justice délivrés selon les modalités des articles 656 et 658 du Code de Procédure Civile, n’ont comparu.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 6 juillet 2026 en raison du départ des locataires à la demande de la requérante qui souhaitait actualiser ses demandes.

A l’audience la requérante a justifié de la signification de ses conclusions récapitulatives du 2 juillet 2026 comportant ses nouvelles demandes par procès-verbal de recherches infructueuses en date du 6 juillet 2026 à chacun des locataires.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives le bailleur a sollicité :

– La nullité du congé délivré par Madame [A] faute de respect des formes imposées par l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989.

– La résolution judiciaire du bail au 29 septembre 2025 entre la SCI [H] et Madame [A] et M. [E], à raison du défaut de paiement de l’arriéré locatif et l’expulsion des locataires

– Le droit de conserver le dépôt de garantie d’un montant de 1050.00 euros en déduction des sommes à devoir

– La fixation de l’indemnité d’occupation mensuellement due depuis le 29 septembre 2025 à la somme de 1050.00 euros jusqu’à la libération effective des lieux en date du 27 avril 2026

– la condamnation de Monsieur [E] et Madame [A] solidairement sinon in solidum au paiement des sommes suivantes :

– 3600.00 Euros au titre de l’arriéré locatif assorti des intérêts à taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 29 juillet 2025 ou à compter du jugement à intervenir,

-3150.00 Euros au titre de l’indemnité d’occupation depuis le 29 septembre 2025 assorti des intérêts à taux légal à compter du jugement à intervenir,

– 64.10 Euros au titre du préjudice subi par le bailleur,

– 811.36 Euros au titre des dégradations locatives

– 2800.00 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

– La capitalisation annuelle des intérêts

– outre l’exécution provisoire de la présente décision  et la condamnation de Monsieur [E] et Madame [A] au paiement des entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de délivrance de la sommation de payer, soit la somme de 315.84 euros.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives en date du 2 juillet 2026, la SCI [H] a invoqué les dispositions des articles 1217, 1224 et 1227 et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 afin de faire valoir la résiliation du bail deux mois après la délivrance du commandement de payer les loyers signifié le 29 juillet 2025 aux deux locataires.

En outre, elle soutient que l’absence de respect de l’obligation de s’acquitter régulièrement de ses loyers par le locataire justifie la résolution du bail .

La demanderesse a invoqué l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 afin de soutenir la nullité du congé donné par Madame [A].

La SCI [H] a invoqué les dispositions de droit de l’article 1343-2 du Code civil pour solliciter la capitalisation annuelle des intérêts.

Elle a demandé le remboursement des frais bancaires à titre de dommages et intérêts en invoquant les articles 1231-1 et 1231-2 du Code civil.

En outre, la SCI [H] a invoqué l’article 1732 du Code civil, les articles 7 et 22 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que l’article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 afin de justifier son droit à conserver le montant du dépôt de garantie.

Enfin elle soutient que le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail, sans que cette indemnisation soit subordonnée à l’éxécution de ces réparations et qu’il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe .

Monsieur [E] et Madame [A], régulièrement assignés par procès-verbal de recherches infructueuses à l’adresse du logement constituant la dernière adresse connue du bailleur, n’ont été ni présents ni représentés à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 19 octobre 2026, les parties présentes étant informées .

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les congés et la résiliation du bail :

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989  telles que modifiées par la loi du 27 juillet 2023 en vigueur depuis le 29 juillet:

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

En l’espèce le bailleur a fait délivrer le 29 juillet 2025 un commandement de payer les loyers pour la somme de 4.200,00 euros en visant les dispositions de la Loi du 6 juillet 1989, dans un délai de deux mois.

Le bailleur justifie avoir dénoncé le commandement à la CAPEX par voie électronique le 30 juillet 2025.

En outre l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande, au représentant de l’Etat dans le Département au moins 6 SEMAINES avant l’audience en application des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet.

En l’espèce une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Maine et [Localité 3] par la voie électronique le 18 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet .

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et non plus deux mois comme jusqu’à cette date.

La Loi du 27 juillet 2023 a de surcroît prévu que «  tout contrat de bail d’habitation contient une telle clause .

En conséquence le commandement délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle est valide.

Les locataires n’ont pas acquitté leur dette dans le délai de deux mois.
Il convient donc de constater la résiliation du bail à compter du 29 septembre 2025.

L’article 15, I, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énumère limitativement les modes de notification du congé par le locataire :
– La lettre recommandée avec demande d’avis de réception,
– La signification par acte de commissaire de justice,
– La remise en main propre contre récépissé ou émargement.

En l’espèce, Madame [A] a délivré son congé par voie de courrier électronique en date du 15 février 2026 en faisant valoir une situation de violence conjugale.

Ce mode de transmission ne figure pas parmi ceux que la loi autorise. Il ne présente ainsi aucune garanties de date certaine et de réception effecive que la notification légale est destinée à assurer.

Un simple courriel ne saurait satisfaire l’exigence d’un support offrant la certitude de la date de réception du congé.

Il convient de déclarer le congé de Madame [A] nul et de nul effet, celle ci demeurant solidairement tenue jusqu’au terme de l’occupation des lieux.

Pour autant M. [E] a donné congé par lettre recommandée avec accusé de reception en date du 17 mars 2026 en proposant la réalisation d’un état des lieux un mois plus tard.

Il est constant qu’un état des lieux de sortie a été dressé le 27 avril 2026 par Me [C] commissaire de Justice en présence du locataire sortant.

Les lieux ont été récupérés à cette date par les bailleurs qui ne demandent plus l’expulsion des locataires..

Il convient donc de constater que le bail a en tout état de cause pris fin à raison de la récupération des lieux par le bailleur le 27 avril 2026 .

Sur l’indemnité d’occupation :

En vertu de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il convient de condamner solidairement Monsieur [E] et Madame [A] à payer à la SCI [H] une indemnité d’occupation mensuelle de 1050.00 euros à compter du 29 septembre 2025, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, soit le 27 avril 2026.

Sur la demande en paiement des arriérés de loyer et des charges :

En vertu de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En vertu de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire doit payer le loyer et les charges récuparables aux termes convenus. Le défaut de paiement des loyers constitue un manquement du locataire à se obligations contractuelle.

En vertu de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, Monsieur [E] et Madame [A] n’ont pas réglé les loyers suivants :

– Novembre 2024
– Décembre 2024
– Janvier 2025
– Février 2025
– Avril 2025
– Décembre 2025
– Février 2026
– Mars2026
– Avril 2026

Monsieur [E] demeure tenu solidairement avec Madame [A], nonobstant la délivrance de son congé, des dettes locatives nées au cours de la période couverte par sa solidarité soit en l’espèce jusqu’au terme du bail un mois après .

Les locataires sont redevables de la somme de 6.750,00 euros comprenant les arriérés de loyer, les indemnités d’occupation, les charges dues au 27 avril 2026 assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement.

Il convient de condamner Monsieur [E] et Madame [A] à payer solidairement à la SCI [H] la somme de 6.750,00 euros.

Sur le remboursement des frais bancaires engagés par la SCI [H] :

En vertu de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu de l’article 1231-2 du Code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

En l’espèce, l’absence de règlement de loyer a contraint la SCI [H] a supporter des frais bancaires, notamment des agios et frais de commissions liés au compte bancaire dédié à l’encaissement des loyers.

Ces frais n’auraient pas été exposés par la SCI [H] si les loyers avaient été régulièrement acquittées avant le 5 de chaque mois, comme l’impose le contrat de bail et constituent une perte financière certaine directement imputable au manquement contractuel des locataires.

Il convient de condamner solidairement Monsieur [E] et Madame [A] à verser à la SCI [H] la somme de 64.10 euros au titre du dommage subi et causé par le manquement contractuel des locataires.

Sur la conservation du dépôt de garantie :

En application de l’article 1732 du Code civil, il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En vertu de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

En application de l’article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.

En application de l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il a préalablement été jugé que le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail, que son indemnisation n’est pas subordonnée à l’éxécution de ces réparations et qu’il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe (Cass. Civ. 3ème, 25 janvier 2006 n°04-20.726).

En l’espèce, un état des lieux de sortie par procès-verbal de constat a été dressé le 27 avril 2026 par Maître [C], Commissaire de Jutisce, membre de la SCP COJUSTICIA, dont l’Etude est situé [Adresse 4], en présence de Monsieur [E] et de Madame [R], représentante légale de la SCI [H].

Ce procès-verbal fait état de nombre de dégradations telles que des éclats sur le vitrage extérieur de la porte-fenêtre ainsi que sur la plaque de cuisson à induction, un couvercle et abattant manquants sur les toilettes du rez de chaussée. Il en ressort également une applique lumineuse décrochée sur la façade arrière, des griffures profondes sur l’encadrement extérieur gauche de la porte, la face avant du tiroir du dressing est cassée, un trou est rebouché sur la porte, le bloc serrure est déformé et non fixé; dans la chambre sur l’avant la face intérieure de la porte présente un enfoncement.

Des devis sollicités par la SCI [H] ont chiffré les réparations à un total de 1861.36 toutes taxes comprises concernant, le remplacement de la table de cuisson à induction, le remplacement de la porte du dressing et du tiroir du dressing, le remplacement de la douchette de la salle de bain et de l’applique lumineuse extérieure pour un total de 654.58 euros TTC.

En outre le remplacement de la porte fenêtre de la pièce de vie a été chiffré à la somme de 1.206, 78 euros TTC.

Ces dommages proviennent de dégradation et non d’un usage normal des lieux; il n’y a donc pas lieu de retenir un coefficient de vétusté. La responsabilité entière des locataires sera retenue à hauteur de 1.861,36 euros TTC.

Il convient de permettre à la SCI [H] de conserver le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 1050.00 euros, en déduction des sommes dues.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [E] et Madame [A] à payer solidairement à la SCI [H] la somme de 811.36 euros.

Sur la capitalisation des intérêts:

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil les intérêts échus dus au moins pour une année entière , produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce la réquérante a sollicité la capitalisation des intérêts et aucun élément du dossier ne justifie d’écarter cette disposition qui sera dès lors appliquée .

Sur l’exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, la procédure ayant été engagée postèrieurement au 1er janvier 2020 .

Les défendeurs n’ont pas sollicité que l’execution provisoire de droit soit écartée.

Sur la demande en paiement formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile:

Par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il parait équitable en l’espèce d’allouer à la SCI [H] une somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 pour les frais exposés et non compris dans les dépens à la charge solidairement des défendeurs.

En application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, le paiement des entiers dépens sera mis in solidum à la charge de Monsieur [E] et Madame [A] et comprendront le cout du commandement et de la signification de l’assignation à la prefecture.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant à juge unique en procédure orale, publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, par décision réputée contradictoire et en premier ressort :

– DIT nul le congé délivré par Madame [A] faute de respect des formes imposées par l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989.

– CONSTATE la résiliation du bail conclu entre la SCI [H] d’une part, Madame [A] et M.[E] d’autre part, à compter du 29 septembre 2025.

– CONDAMNE solidairement Monsieur [E] et Madame [A] au paiement d’une indemnité d’occupation fixée mensuellement depuis le 29 septembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux en date du 27 avril 2026 à la somme de 1050.00 euros

– CONDAMNE Monsieur [E] et Madame [A] à payer solidairement à la SCI [H] :

– six mille sept cent cinquante euros (6.750,00 Euros) au titre de l’arriéré locatif assorti des intérêts au taux légal à compter du jugement .

– soixante quatre euros et dix centimes (64.10 Euros) au titre du préjudice financier.

– huit cent onze euros et trente six centimes (811.36 Euros) au titre des dégradations locatives

– deux mille cinq cents euros (2.500,00 Euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

– ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts

– DIT que la SCI [H] conservera le dépôt de garantie d’un montant de 1050.00 euros .

DEBOUTE la requérante du surplus de ses demandes.

Condamne IN SOLIDUM Monsieur [E] et Madame [A] au paiement des entiers dépens en ce compris les frais de délivrance de l’assignation à la préfecture ainsi que les couts du commandement .

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit .

Le Greffier Le Président