Expulsion en référé après congé pour reprise : contrôle du caractère réel et sérieux du projet d’habitation

En référé, les articles 834 et 835 du code de procédure civile déterminent l’office du juge. Saisi d’une demande d’expulsion fondée sur un congé pour reprise, il ne statue pas définitivement sur sa validité, mais doit apprécier le caractère sérieux de la contestation soulevée. Une contestation sérieuse existe seulement si le moyen de défense n’est pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur l’issue possible du procès au fond. Cette appréciation intervient au jour où la juridiction statue.

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de justifier la réalité et le caractère sérieux de sa décision de reprise, tout en précisant que les justificatifs n’ont pas à être annexés au congé. La fraude doit être démontrée par le locataire et s’apprécie au moment de la délivrance du congé ; des éléments postérieurs peuvent toutefois établir l’intention initiale.

La cour retient la régularité du congé au regard de la retraite du bailleur, de sa volonté d’occuper l’ensemble de l’immeuble, de sa situation familiale et de la cohérence du projet. Faute de pièces établissant les désordres allégués ou une fraude, aucune contestation sérieuse ne subsiste. L’expulsion est ordonnée, avec indemnité d’occupation de 615 euros par mois. Les délais d’évacuation sont refusés au regard des délais déjà écoulés et du contexte conflictuel.

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Après un congé pour reprise personnelle, les locataires étaient restés dans les lieux. Le bailleur sollicitait leur expulsion et une indemnité d’occupation, tandis qu’une contestation portait sur la réalité du projet de reprise et des désordres allégués. La cour a écarté toute fraude, ordonné l’expulsion et fixé l’indemnité d’occupation à 615 euros par mois. Elle a refusé d’accorder des délais supplémentaires aux occupants.

Un bailleur a donné à bail un logement à deux locataires, puis leur a délivré un congé pour reprise personnelle avec effet au 31 mai 2025. Les locataires étant restés dans les lieux, le bailleur a demandé en référé la constatation de la fin du bail, leur expulsion et une indemnité d’occupation.

Le juge des référés avait déclaré ces demandes irrecevables en raison d’une contestation sérieuse portant sur la réalité du projet de reprise et sur des désordres allégués. En appel, le bailleur a produit des témoignages et documents relatifs à sa retraite, à sa situation familiale et à son projet d’habitation.

La cour a écarté la fraude, faute de preuves des désordres invoqués ou d’une intention frauduleuse lors du congé. Elle a ordonné l’expulsion, fixé l’indemnité d’occupation à 615 euros mensuels et refusé les délais supplémentaires sollicités par les occupants.

• Vérifier l’existence d’une contestation réellement sérieuse au jour de la décision
• Contrôler la présence du motif et des mentions obligatoires du congé
• Évaluer la réalité et le caractère sérieux du projet de reprise
• Apprécier la fraude à la date de délivrance du congé
• Exiger du locataire des éléments probants sur les désordres invoqués
• Tenir compte d’éléments postérieurs éclairant l’intention initiale
• Examiner les diligences de relogement et les situations respectives

• Congé signifié mentionnant le bénéficiaire et le motif de reprise
• Documents et témoignages établissant la retraite du bailleur
• Éléments relatifs à la situation familiale et au projet d’habitation
• Constat de police municipale du 17 mai 2024
• Absence de pièces locataires sur les désordres allégués
• Justificatif CAF du paiement des indemnités d’occupation

Le bailleur obtient l’expulsion des occupants sans droit ni titre et une indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés. Les occupants supportent les dépens et l’indemnité de procédure, sans bénéficier de délais supplémentaires.

• Expulsion possible après libération volontaire non intervenue
• Indemnité d’occupation de 615 euros mensuels jusqu’au départ
• Astreinte et réduction du délai légal refusées au bailleur
• Délais d’évacuation supplémentaires refusés aux occupants
• Condamnation des occupants aux dépens de première instance et d’appel
• Paiement de 1 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Rédiger le congé avec toutes les mentions légales requises
• Documenter concrètement la réalité du projet de reprise
• Conserver les éléments familiaux, professionnels et résidentiels pertinents
• Réunir les preuves des désordres et réclamations adressées au bailleur
• Justifier les démarches de relogement et les paiements effectués

À éviter

• Omettre l’identité et l’adresse du bénéficiaire de la reprise
• Confondre absence de justificatifs annexés et nullité du congé
• Invoquer une fraude sans éléments contemporains de la délivrance
• Négliger les délais légaux suivant le commandement de quitter
• Demander une astreinte sans démontrer sa nécessité particulière

Le contrôle du congé pour reprise en référé

Le juge des référés n’apprécie pas définitivement la validité du congé, mais vérifie si la contestation de sa régularité est sérieuse. Le moyen doit ne pas être immédiatement vain et laisser subsister un doute sur l’issue d’un éventuel procès au fond. Cette appréciation est effectuée au jour où la juridiction statue, sans être limitée aux positions initiales des parties.

Les conditions du congé pour reprise personnelle

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 exige un motif de reprise, l’identification du bénéficiaire et la justification du caractère réel et sérieux de la décision. Les justificatifs n’ont pas à être annexés au congé. Le juge peut tenir compte d’éléments postérieurs s’ils éclairent l’intention existant lors de sa délivrance.

La preuve de la fraude invoquée par le locataire

La fraude doit être démontrée par le locataire et appréciée à la date du congé. En l’absence de pièces établissant les désordres allégués ou les démarches restées infructueuses, tandis qu’un constat ne relevait pas de dégradations caractérisées, la contestation n’est pas sérieuse. Des conflits postérieurs au congé ne suffisent pas à établir une fraude initiale.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 15 de la loi du 6 juillet 1989, Articles L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du Code de la construction et de l’habitation