Expertise judiciaire préventive : désordres d’humidité et maintien des agents immobiliers aux opérations

L’article 145 du Code de procédure civile permet d’ordonner, avant tout procès, une mesure d’instruction légalement admissible lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de faits susceptibles d’influer sur la solution d’un litige. L’intérêt légitime suppose un litige possible devant le juge du fond, non manifestement voué à l’échec, et une expertise utile à sa résolution.

La présence d’humidité excessive, de moisissures, d’auréoles, l’absence de VMC et l’absence d’étanchéité relevées par procès-verbal caractérisent des désordres suffisamment manifestes pour justifier l’expertise. À ce stade, la responsabilité éventuelle des agents immobiliers ne peut être écartée ; leur participation aux opérations est donc nécessaire.

L’expertise est ordonnée aux frais avancés des demandeurs, qui doivent consigner la provision fixée, sous peine de caducité de la désignation. En application de l’article 696 du Code de procédure civile, ils supportent provisoirement les dépens de référé. L’article 119 du décret du 19 décembre 1991 prévoit l’avance de la rémunération de l’expert par le Trésor public en cas d’aide juridictionnelle.

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Après l’acquisition d’une maison, les acquéreurs ont découvert des moisissures et une humidité importante. Ils ont demandé une expertise judiciaire concernant l’origine, l’ancienneté et le caractère décelable des désordres, ainsi que les travaux nécessaires et les responsabilités. Le juge des référés a relevé plusieurs anomalies, dont l’absence de VMC et de dispositif d’étanchéité, puis ordonné l’expertise en maintenant les agents immobiliers aux opérations.

Des acquéreurs ont acheté une maison d’habitation auprès d’une venderesse. Après la vente, ils ont découvert des moisissures sous un revêtement mural et ont fait établir un procès-verbal de constat par commissaire de justice.

Ils ont ensuite assigné la venderesse et deux agents immobiliers afin d’obtenir une expertise judiciaire destinée à examiner les désordres, leur origine, leur ancienneté, leur caractère apparent ou décelable, les travaux nécessaires et les responsabilités éventuelles.

Le juge des référés a relevé une humidité excessive, des moisissures, des auréoles, l’absence de VMC et l’absence d’étanchéité entre les tuiles et le haut du mur. Il a ordonné l’expertise, maintenu les agents immobiliers aux opérations et mis provisoirement les dépens à la charge des acquéreurs.

• Existence d’un litige susceptible d’être soumis au juge du fond
• Litige non manifestement voué à l’échec
• Utilité de l’expertise pour établir les faits déterminants
• Désordres suffisamment manifestes et techniquement vérifiables
• Présence nécessaire des agents immobiliers potentiellement responsables
• Consignation de la provision dans le délai fixé

• Procès-verbal de constat du 28 octobre 2025
• Relevés d’humidité excessive dans la cuisine
• Constatations de moisissures et d’auréoles dans le logement
• Constatation de l’absence de VMC dans la pièce de vie
• Constatation de l’absence d’étanchéité entre les tuiles et le mur

Les acquéreurs obtiennent une expertise destinée à documenter les désordres et les responsabilités éventuelles, mais doivent en avancer le coût et les dépens provisoires. La venderesse et les agents immobiliers devront participer aux opérations d’expertise, sans que leur responsabilité soit encore tranchée.

• Consignation de la provision de 4 000 euros avant le 24 novembre 2026
• Convocation et participation de toutes les parties aux opérations d’expertise
• Communication à l’expert des documents contractuels et techniques utiles
• Observations sur le projet de rapport dans le délai de trois semaines
• Support provisoire des dépens par les demandeurs

À faire

• Consigner 4 000 euros avant le 24 novembre 2026
• Transmettre les documents contractuels et techniques à l’expert
• Participer aux convocations et visites d’expertise
• Documenter l’origine et la date d’apparition des désordres
• Formuler les observations sur le projet de rapport sous trois semaines

À éviter

• Laisser expirer le délai de consignation
• Empêcher l’accès de l’expert aux lieux
• Omettre de communiquer les pièces utiles
• Réaliser des travaux avant constat contradictoire
• Négliger les observations sur le projet de rapport

Le motif légitime de l’article 145 du Code de procédure civile

La mesure d’instruction suppose un litige susceptible d’être soumis au juge du fond, non manifestement voué à l’échec, ainsi qu’une utilité de l’expertise pour établir ou conserver les preuves nécessaires. Les désordres relevés et les pièces produites caractérisent ce motif légitime.

La participation des agents immobiliers aux opérations d’expertise

Lorsque les désordres sont manifestes, la responsabilité éventuelle des agents immobiliers ne peut être écartée au stade du référé. Leur présence aux opérations est nécessaire afin que l’expertise puisse fournir les éléments utiles à l’appréciation des responsabilités.

La charge provisoire des dépens et de la provision d’expertise

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, les demandeurs supportent provisoirement les dépens puisqu’ils sont à l’origine de la mesure. Ils doivent également consigner la provision fixée avant le délai imparti, sous peine de caducité de la désignation de l’expert.

Article 145 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 119 du décret du 19 décembre 1991