Abus de majorité et scission de copropriété : rejet faute de modalités matérielles, juridiques et financières suffisamment précises

L’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 permet au propriétaire d’un ou plusieurs lots correspondant à un bâtiment de demander son retrait du syndicat initial lorsque la division de la propriété du sol est possible. L’assemblée générale statue sur la demande et sur les conditions matérielles, juridiques et financières de la division, à la majorité de tous les copropriétaires.nnLe règlement de copropriété autorisait le retrait du lot concerné et prévoyait deux servitudes. Toutefois, cette autorisation ne dispensait pas l’assemblée d’examiner les modalités concrètes de l’opération. Le juge relève que les plans annexés étaient imprécis et ne permettaient pas de constituer matériellement deux assiettes foncières ni les servitudes projetées. Le refus de valider ces modalités, motivé par la nécessité de recourir à un expert et à un notaire, reposait donc sur un motif légitime.nnL’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 rappelle l’objet du syndicat, chargé notamment de la conservation, de l’amélioration de l’immeuble et de l’administration des parties communes. L’abus de majorité suppose une décision contraire à l’intérêt collectif, inspirée par un intérêt étranger ou une intention de nuire. Sa preuve incombe au copropriétaire qui demande l’annulation.nnLa demande d’annulation a été rejetée, faute de démonstration d’un abus. La SCI a été condamnée aux dépens et à verser 2 000 euros au syndicat au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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La SCI La Tonnelle sollicitait le retrait d’un bâtiment de la copropriété et la constitution de servitudes. L’assemblée générale ayant refusé les résolutions nécessaires, elle invoquait un abus de majorité. Le tribunal a estimé que les plans et projets ne définissaient pas suffisamment les modalités de la scission ni les intérêts de la copropriété. La demande d’annulation a été rejetée, avec condamnation aux dépens et frais irrépétibles.

La SCI La Tonnelle, propriétaire du lot n° 18 correspondant à l’intégralité du bâtiment B, souhaitait retirer ce bâtiment de la copropriété. Le règlement de copropriété prévoyait ce retrait ainsi que la constitution d’une servitude de passage et d’une servitude non aedificandi au profit du bâtiment restant.nnLors de l’assemblée générale du 24 février 2025, les copropriétaires ont refusé trois résolutions relatives à la division foncière, au modificatif de l’état descriptif de division et aux servitudes. Ils ont estimé que les intérêts de la copropriété n’étaient pas suffisamment définis et préservés et demandé l’intervention d’un expert immobilier et d’un notaire.nnLa SCI a demandé l’annulation de ces résolutions pour abus de majorité. Le tribunal a considéré que les plans et projets fournis étaient insuffisamment précis pour mettre en œuvre la scission. Il a rejeté la demande, puis condamné la SCI aux dépens et au paiement de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

• Vérifier la possibilité de division de la propriété du sol
• Soumettre les conditions matérielles, juridiques et financières de la scission
• Produire un plan précis de division de l’assiette foncière
• Prévoir un modificatif complet de l’état descriptif de division
• Établir précisément les actes constitutifs des servitudes
• Démontrer un usage de la majorité contraire à l’intérêt collectif

• Règlement de copropriété autorisant le retrait du lot et prévoyant deux servitudes
• Plans Geotech Conseil annexés à la convocation
• Projet d’acte notarié relatif à la scission et aux servitudes
• Procès-verbal de l’assemblée sollicitant un expert et un notaire
• Plans ultérieurs établis par un géomètre-expert
• Assemblées ultérieures approuvant la scission et ses modalités

La SCI ne peut obtenir l’annulation des résolutions, faute d’avoir démontré un abus de majorité. Le syndicat conserve le bénéfice du rejet et obtient une indemnité procédurale, tandis que la SCI supporte les frais du procès.n

• Maintien des résolutions refusant les modalités initiales de scission
• Rejet de la demande d’annulation pour absence de preuve d’abus
• Prise en charge des dépens par la SCI
• Paiement de 2 000 euros au syndicat au titre de l’article 700
• Nécessité de documents techniques et notariés suffisamment précis

À faire

• Vérifier la possibilité juridique de diviser la propriété du sol
• Établir un plan précis des nouvelles assiettes foncières
• Préparer le modificatif de l’état descriptif de division
• Rédiger les actes constitutifs des servitudes
• Documenter toutes les incidences financières de la scission

À éviter

• Soumettre des plans imprécis ou incomplets
• Confondre autorisation de principe et validation des modalités
• Omettre les conditions matérielles, juridiques ou financières
• Alléguer un abus de majorité sans éléments objectifs
• Négliger la consultation d’un expert ou d’un notaire

Les conditions de la scission d’un bâtiment en copropriété

nL’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 impose à l’assemblée générale de statuer non seulement sur le principe du retrait, mais aussi sur ses conditions matérielles, juridiques et financières. Le règlement de copropriété autorisait le retrait, mais les modalités devaient être suffisamment précises, notamment pour la division foncière, le modificatif de l’état descriptif et la constitution des servitudes.n

La preuve de l’abus de majorité

nLe copropriétaire qui demande l’annulation doit démontrer que la majorité a été utilisée contre l’intérêt collectif, dans un intérêt étranger ou avec une intention de nuire. La simple opposition d’intérêts inhérente au vote majoritaire ne suffit pas. L’absence d’éléments établissant une hostilité personnelle a conduit au rejet du moyen.n

La suffisance de l’information communiquée aux copropriétaires

nLe refus n’est pas abusif lorsque les documents soumis ne permettent pas de déterminer précisément les modalités matérielles et juridiques de l’opération. Les plans annexés ont été jugés imprécis et insuffisants pour constituer les deux assiettes foncières et les servitudes. La demande d’expertise et d’établissement d’actes professionnels constituait un motif légitime.

Articles 812 à 816 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, Article 28 de la loi du 10 juillet 1965, Article 24 de la loi du 10 juillet 1965, Loi du 10 juillet 1965