TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION
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N° du dossier : N° RG 26/01593 – N° Portalis DB32-W-B7K-DBNKI

N° MINUTE : 26/00241

JUGEMENT

DU 09 Octobre 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Syndic. de copro. RÉSIDENCE LES [Adresse 1] Représentée par son syndic CITYA DELMONTE, SAS au capital de 73.300 €, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 583 560 004, ayant son siège social sis [Adresse 2], [Localité 2], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]
Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
comparant

à :

Madame [I] [K] [E], demeurant [Adresse 4]
non comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 17 Août 2026

DÉCISION :

Prononcée par Morgane ESTIVAL, Juge au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, Greffier,

CE à Maître Thibaut BESSUDO
CCC
Le

EXPOSE DU LITIGE

Mme [I], [K] [E] est propriétaire des lots n°2 et 37 – correspondant à un appartement et à un emplacement parking – de la [Adresse 5] sise [Adresse 6] ([Localité 3]).

Selon contrat de gestion signé électroniquement les 10 et 11 novembre 2025, la société Citya Réunion Gestion agit comme syndic de la copropriété de la [Adresse 5] pour la période allant du 8 novembre 2025 au 31 décembre 2026.

Se prévalant d’impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] a mis en demeure Mme [E], par lettre recommandée datée du 7 octobre 2025 revenue avec la mention « pli avisé non réclamé » adressée par son conseil, de payer la somme de 4 159,49 euros sous trente jours.

C’est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice remis à personne le 21 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société Citya Réunion Gestion, a fait assigner Mme [I], [K] [E] devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, :
la condamner au paiement de la somme de 4 460,13 euros composée comme suit 4 335,33 euros au titre des charges de copropriété impayées et 124,80 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 13 juillet 2006, outre les intérêts de droit à compter de la première mise en demeure, avec anatocisme, en application de l’article 1231-6 du code civil,la condamner à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de dommages et intérêts, vu sa résistance abusive, sur le fondement de l’article 1240 du code civil,la condamner à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,la condamner aux entiers dépens.
L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 17 août 2026.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son avocat, a maintenu ses demandes telles que résultant de son acte introductif d’instance, valant dernières conclusions.

En défense, Mme [T] est absente et non représentée.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré le 9 octobre 2026 par décision mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la comparution des parties
En l’espèce, régulièrement avisée à personne, Mme [T] n’a pas comparu, n’a pas été représentée et n’a fait connaître aucun motif d’empêchement.

Malgré son absence, il sera, en vertu de l’article 473 du code de procédure civile, statué sur le fond par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Il sera, par ailleurs, rappelé que conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, le juge statut sur le fond et ne fait droit aux demandes que dans la mesure où il les estime régulières, recevables et bien fondées.

Sur les charges de copropriété échues
L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au cas d’espèce, dispose que : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. ».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat des copropriétaires de voter chaque année le budget prévisionnel, de fixer la périodicité et le montant des versements destinés à faire face au paiement des dépenses courantes. Le premier versement est exigible le premier jour de la période et les provisions seront appelées en fonction des clés de répartition.

L’article 43 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié précise que « Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l’exercice qu’il concerne ».

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les dépenses pour travaux fixées par décret pris en conseil d’état sont hors budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires devra ainsi prendre le soin de déterminer les modalités de leur versement (périodicité, montant et date d’exigibilité).

Les copropriétaires n’ont pas à attendre l’approbation des comptes pour s’acquitter de ces provisions.

Il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges (Cass. 3e civ., 11 déc. 2012, n° 11-26.348).

Le syndicat des copropriétaires doit justifier de l’approbation des comptes et du vote des budgets prévisionnels ou autres qui a pour effet de rendre certaine, liquide et exigible sa créance relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

En l’espèce, le demandeur expose que Mme [T] reste redevable de la somme de 4 335,33 euros au titre de ses charges de copropriété impayées et produit, au soutien de sa demande, :
un relevé de propriété délivré le 7 octobre 2025 par la direction générale des finances publiques désignant Mme [E] propriétaire du lot n°2 d’un bien cadastré section HS n°[Cadastre 1] sis [Adresse 7] ([Localité 3]),un contrat de gestion désignant la société Citya Réunion Gestion comme syndic de copropriété pour la période allant du 8 novembre 2025 au 31 décembre 2026,les appels de fond pour la période allant du 1er octobre au 31 décembre 2021 et du 1er avril 2022 au 30 mars 2026,les décomptes de charges pour la période allant du 1er juillet 2021 au 30 juin 2025,les convocations aux assemblées générales des 9 décembre 2021, 22 novembre 2022, 12 décembre 2023, 17 décembre 2024 et 7 novembre 2025, les procès-verbaux d’assemblées générales tenues les 22 décembre 2020, 9 décembre 2021, 12 décembre 2023, 17 décembre 2024 et 7 novembre 2025,une mise en demeure de payer adressée par lettre recommandée le 7 octobre 2025,des relevés de compte pour la période comptable allant du 29 décembre 2011 au 1er juillet 2026 faisant état d’un solde débiteur d’un montant de 4 903,79 euros.
Mme [E], non comparante et non représentée, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe de la dette ni son quantum.

A titre liminaire, il sera précisé qu’au vu des pièces produites, la demande en paiement au titre des charges de copropriété impayés sera circonscrite à la période allant du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2026, s’agissant des budgets approuvés.

Aussi, bien que la preuve de notification de la convocation de Mme [E] à l’assemblée générale du 9 décembre 2021 et de notification des procès-verbaux d’assemblées générales des 22 décembre 2020, 9 décembre 2021 et 7 novembre 2025 fassent défaut, la présente juridiction peut légitimement déduire l’absence de contestation de Mme [E], régulièrement avisée à personne dans le cadre de la présente instance, à l’ensemble des résolutions adoptées.

La lecture des documents produits permet d’établir que les comptes pour la période comptable courant du 1er juillet 2019 au 30 juin 2025 et le budget prévisionnel pour la période comptable courant du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027 ont fait l’objet d’une approbation par l’assemblée générale des copropriétaires auxquelles la défenderesse était absente et que les charges de copropriété sollicitées correspondent aux appels de fonds dans le cadre du budget ordinaire et aux appels de fond travaux relatif à la réfection de la peinture des coursives et des candélabres, les travaux de remplacement des éclairages du parking extérieur, le retraçage des places de parking, le remplacement du moteur du portail, la réparation de la fuite d’eau encastrée de la bouche à clef du compteur général, la mise en conformité du règlement de copropriété et le plan pluriannuel de travaux.

Il convient de retrancher à ce stade l’ensemble des sommes facturées intitulées « mise en demeure », « mise en demeure Alur », « relance loi Alur », « contentieux » et « honoraires c/[E] » (soit un total de 2328,49 euros) en ce qu’elles ne constituent pas des charges de copropriété.

Ainsi, à la lumière de ces éléments, la partie défenderesse reste devoir la somme de 2131,64 euros au titre des charges de copropriété échues impayées.

Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

En l’espèce, le demandeur expose que Mme [T] lui est redevable d’une somme à ce titre, inclue dans sa demande principale, de 124,80 euros.

Mme [T], non comparante et non représentée, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la somme sollicitée.

Il ressort des extraits de compte que sur la période courant du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2026, ont été facturés des frais de mise en demeure/relance les 19 mai 2020, 12 juin 2020, 17 juillet 2020, 10 août 2020, 19 octobre 2020, 12 novembre 2020, 10 mai 2022, 19 octobre 2022 et 17 juillet 2022, des frais intitulés « contentieux » le 3 février 2021 et des frais d’« honoraires » les 11 février 2021 et 22 janvier 2021.

La partie demanderesse produit une unique lettre de mise en demeure datée du 7 octobre 2025, laquelle ne correspond, toutefois, à la date d’aucun des frais de mise en demeure facturés. L’ensemble des sommes de mise en demeure/relance seront donc écartées.

Il sera, par ailleurs, utilement rappelé que les frais intitulés « contentieux » et « honoraires c/ [E] » relèvent en tout état de cause non pas des frais au sens des dispositions susvisées mais des dépens de sorte qu’ils seront écartés.

Dans ces conditions, Mme [E] n’est redevable d’aucune somme d’argent au titre des frais de recouvrement ; le syndicat sera débouté de ce chef.

Sur l’anatocisme
La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 21 avril 2026.

Sur les dommages et intérêts
En invoquant les dispositions de l’article 1240 du code civil aux termes desquels tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, le syndicat de copropriété doit justifier d’une faute et d’un/de préjudice(s) en résultant.

En l’espèce, la somme précise de 3 500 euros est sollicitée au titre de dommages et intérêts. Le syndicat expose qu’il s’est trouvé privé de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Mme [E] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester la demande indemnitaire.

Il est certain que le retard réitéré des règlements de charges de copropriété pèse sur la trésorerie au détriment des autres copropriétaires qui supporte les charges courantes, les travaux, et font office de banque pour le copropriétaire régulièrement et substantiellement défaillant. Cependant, aucune pièce ne permet d’apprécier l’ampleur du préjudice subi.

En conséquence, il convient d’octroyer 500 euros au syndicat des copropriétaires au titre de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès
En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [E], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande au surplus de la condamner au paiement d’une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qu’il convient de fixer à 800 euros.

Sur l’exécution provisoire
La présente décision est exécutoire par provision de plein droit, en application de l’article 514 -1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Mme [I], [K] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société Cytia Réunion Gestion, agissant par ses représentants légaux, la somme de 2131,64 euros (deux mille cent trente-et-un euros et soixante-quatre centimes), au titre des charges de copropriété échues impayées sur la période comptable allant du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 21 avril 2026 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société Cytia Réunion Gestion, agissant par ses représentants légaux, de sa demande en paiement formée au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 13 juillet 2006 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année à compter de l’assignation en date du 21 avril 2026 ;

CONDAMNE Mme [I], [K] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société Cytia Réunion Gestion, agissant par ses représentants légaux, la somme de 500 euros (cinq cent), au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société Cytia Réunion Gestion, agissant par ses représentants légaux, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [I], [K] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société Cytia Réunion Gestion, agissant par ses représentants légaux, la somme de 800 (huit cents) euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [I], [K] [E] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi le jugement a été signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE