TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/01442 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBE54

N° MINUTE : 26/00676

JUGEMENT

DU 09 Octobre 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
—————-

DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Madame [D] [P] [Q], demeurant [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Brigitte HOARAU de la SELARL HOARAU-KERACHNI, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-005849 du 14/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1] de la Réunion)
comparante

Madame [W] [J] [Q], demeurant [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Brigitte HOARAU de la SELARL HOARAU-KERACHNI, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004652 du 14/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1] de la Réunion)
comparante

à :

Madame [E] [Y], demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Jean christophe MOLIERE de la SELARL SELLY-MOLIERE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
comparante

DÉBATS : A l’audience publique du 17 Août 2026

DÉCISION :

Prononcée par Morgane ESTIVAL, Juge, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier,

CE à Maître Brigitte HOARAU et Maître Jean christophe MOLIERE
CCC
Le

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 12 avril 2023 d’une durée de trois années ayant pris effet le 15 avril 2023, Mme [E] [Y] a consenti à Mmes [D], [P] [Q] et [W], [J] [Q] un bail de location nu à usage d’habitation concernant un logement sis [Adresse 3] ([Localité 2]) pour un loyer mensuel de 500 euros, hors charges récupérables.

Selon constat de carence dressé le 9 janvier 2024, la tentative de conciliation de Mme [D] [Q] et de Mme [E] [Y] concernant l’état du logement loué a échoué, Mme [Y] n’ayant pas répondu à l’invitation et ne s’étant pas présentée au rendez-vous fixé.

C’est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice remis à personne le 2 avril 2025, Mmes [D], [P] [Q] et [W], [J] [Q] ont fait assigner Mme [E] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion aux fins notamment de constat d’indécence, d’injonction de réaliser des travaux de mise en conformité sous astreinte, de réduction de loyer et de condamnation à payer.

L’affaire a été fixée le 30 juin 2025 et retenue en dernier lieu suivant renvois contradictoires le 17 août 2026. Au cours de cette dernière audience, les parties ont été représentées par avocats, lesquels ont été autorisés à déposer leur dossier de plaidoirie.

Aux termes de ses dernières écritures datées du 9 juin 2026, Mmes [Q] sollicitent de :
débouter Mme [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, condamner Mme [Y] à leur payer la somme de 3 875,40 euros au titre des frais engagés pour les travaux et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,constater le logement litigieux comme non décent,faire injonction à Mme [Y] de faire réaliser, à sa charge, les travaux de mise en conformité du logement tels que mentionnés dans le rapport de contrôle du 7 juillet 2023 à savoir :procéder aux réparations des problèmes d’humidité excessive en raison de la dégradation des revêtements par infiltrations d’eau ou condensation dans les plafonds et faux plafonds des cabinets d’aisance, de la cuisine et des chambres,mettre en place une ventilation des sanitaires, de la salle d’eau et du salon en raison de la présence d’obstacles devant les ouvrants,procéder à l’aplanissement des sols dans le séjour, la chambre et la salle de bain, procéder à la réparation des fuites des canalisations d’alimentation en eau potable,procéder à la remise aux normes des installations électriques due aux conducteurs non protégés et accessibles et aux appareillages électriques détériorés,procéder à la réparation du toit de la cuisine et du lavabo de la salle d’eau,procéder aux réparations nécessaires pour faire cesser les infiltrations d’eau dans le salon, les chambres, la salle d’eau et la cuisine liée à l’absence d’étanchéité du toit,fixer une astreinte de 50 euros par jour de retard dans un délai de quinze jours à compter de la décision à intervenir,dire que si les travaux de remise aux normes nécessitent leur absence, Mme [Y] prendra à sa charge les frais d’hébergement ou de garde-meubles jusqu’à achèvement des travaux,condamner Mme [Y] à leur rembourser les frais engagés à hauteur de 532,68 euros,faire injonction à Mme [Y] de produire les quittances de loyer en leur faveur depuis le mois d’avril 2024 et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,prononcer une réduction des loyers à hauteur de 50 %, soit 250 euros au total et la consignation des 50 % restant des montants des loyers auprès de la Caisse des dépôts et des consignations à compter de la date du jugement à intervenir jusqu’à l’exécution complète des travaux à la charge du bailleur,condamner Mme [Y] à leur rembourser la somme de 250 euros par mois sur les loyers versés à compter du rapport de contrôle de l’Agence régionale de santé ([Localité 3]) du 7 juillet 2023, Mme [Y] n’ayant procédé à aucun travaux pour remédier à la situation, soit la somme de 5 000 euros, somme à parfaire jusqu’au jour du jugement à intervenir,fixer le loyer mensuel des lieux litigieux à la somme de 250 euros,faire injonction à Mme [Y] de remettre les quittances de loyer individuelles relatives aux années 2023 à 2025, et ce sous astreinte de 50 euros par 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,condamner Mme [Y] à leur payer la somme de 2 000 euros chacune en réparation du préjudice matériel subi,condamner Mme [Y] à leur payer la somme de 2 000 euros chacun en réparation du préjudice moral subi,juger que le congé pour vendre délivré le 8 octobre 2025 leur est inopposable,dire et juger que le bail d’habitation litigieux se poursuit aux conditions antérieures,débouter Mme [Y] de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail,débouter Mme [Y] de sa demande d’expulsion,débouter Mme [Y] de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation de 500 euros par mois,débouter Mme [Y] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,à titre infiniment subsidiaire,
leur accorder les plus larges délais pour quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,en tout état de cause,
condamner Mme [Y] aux entiers dépens comprenant le constat d’huissier de 750 euros.
Au soutien de leurs demandes, elles exposent que Mme [Y] n’a jamais réalisé de travaux, malgré leurs demandes répétées, n’a pas daigné répondre à leurs courriels et courriers et n’a pas répondu à l’invitation du conciliateur de justice le 9 janvier 2024, qu’elles ont refusé de signer l’état des lieux d’entrée en ce qu’il ne reflétait pas la réalité de l’état des lieux litigieux, que Mme [Y] n’a pas respecté ses obligations en sa qualité de bailleresse et leur a fait miroiter une potentielle acquisition des lieux pour s’abstenir de réaliser les travaux, qu’un constat de non-décence a été dressé par la Caisse d’allocations familiales (CAF) et l’[Localité 3], que l’étanchéité, l’isolation et la toiture n’ont jamais été reprises, que les nombreux désordres relevés constituent des infractions au règlement sanitaire départemental (RSD) et à la loi du 6 juillet 1989, qu’au vu de l’inertie de Mme [Y], elles ont été contraintes d’entreprendre à leurs frais des travaux dans le salon, les chambres et la salle de bain, que la dalle béton était nécessaire afin de recouvrir toute la terre, les résidus restants et les saletés ne pouvant être enlevées, que Mme [Y] refuse de leur remettre des quittances de loyer, qu’elles ont toujours payé l’intégralité de leur loyer malgré l’indécence du logement, que leur vie privée et leurs états de santé ont été altérés du fait de l’état du logement, qu’elles ne peuvent, vu l’état du logement, recevoir leurs amis et familles, que l’état général du logis et la présence de moisissures les contraignent à régulièrement brosser, pulvériser de la javel et repeindre les murs, que l’humidité du logement altère leurs conditions de vie, qu’une maladie inflammatoire a été diagnostiquée à Mme [W] [Q] en 2021, que leurs situations de handicap respectives aggravent leurs difficultés à prendre en charge les travaux qui ne leur incombent pas, qu’elles ont été contraintes de procéder par la voie judiciaire et que l’inertie de Mme [Y] les place dans une situation extrêmement éprouvante laquelle dure depuis plusieurs années.
Concernant les demandes reconventionnelles, Mmes [Q] soulignent que Mme [Y] ne justifie pas de la mise en œuvre de sa volonté de vendre et de la valeur du bien, que le prix proposé est largement supérieur au prix initialement convenu soit 120 000 euros, qu’il existe des doutes légitimes sur la finalité véritable du congé délivré lequel a été délivré postérieurement à l’introduction de la procédure et que ce congé demeure sans incidence sur les manquements antérieurs.
Enfin, elles arguent que le montant sollicité au titre de l’indemnité d’occupation ne saurait être égal au montant initial du loyer compte tenu de l’altération grave des conditions de jouissance du logement.

En défense, aux termes de ses écritures datées du 17 mai 2026, Mme [Y] demande de :
débouter Mmes [Q] de leurs demandes, fins et conclusions, constater, qu’en application du congé pour vendre délivré le 8 octobre 2025, Mmes [Q] sont devenues occupantes sans droit ni titre depuis le 13 avril 2026,constater la résiliation du bail en application dudit congé et de l’absence de proposition de vente,ordonner l’expulsion de Mmes [Q] des lieux litigieux de tout occupant,condamner Mmes [Q] à une indemnité d’occupation fixée à 500 euros par mois et ce jusqu’à libération définitive du logement,condamner Mmes [Q] à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que Mmes [Q], qui ont refusé de signer l’état des lieux d’entrée, sont présumées avoir pris le bien en bon état, que les désordres invoqués l’ont été plusieurs mois après leur entrée dans les lieux, qu’il leur appartenait de consigner les éventuels désordres dans l’état des lieux ou, à défaut, de refuser de contracter, qu’elle justifie de la réalisation de travaux de mise aux normes de toute l’installation électrique du logement, que les autres travaux sollicités n’entrent pas dans le cadre obligatoire incombant au bailleur, qu’il ressort de l’attestation dressée par l’ancien locataire qu’à sa sortie, les travaux mineurs ont été réalisés et que le logement ne présentait aucun désordre, que les travaux réalisés par les demanderesses n’ont pas été autorisés expressément et n’étaient pas nécessaires, que la construction d’une dalle en béton n’est qu’une construction de pur agrément sans nécessité de conservation de la chose louée et que Mmes [Q] ne justifient ni d’une privation de jouissance de la chose louée ni du caractère inhabitable des lieux.
A titre reconventionnel, Mme [Y] indique que le congé pour vente délivré le 8 octobre 2025 aux demanderesses faisait état d’une proposition de vente pour un montant de 165 000 euros, que Mmes [Q] n’ont fait parvenir aucune offre et qu’elles occupent sans droit ni titre les lieux litigieux depuis le 13 avril 2026.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs écritures régulièrement communiquées par la voie électronique, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré le 9 octobre 2026 par décision mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales
Sur la résiliation du contrat de bail
Selon l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé à son locataire à l’expiration du bail en respectant un préavis de six mois en justifiant ce congé soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant, ce motif devant être indiqué sur le congé.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. (…) A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Le congé doit être délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte de commissaire de justice.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est constant que la décision de vendre constitue un motif péremptoire du congé et que la nullité du congé n’est encourue qu’en cas de congé frauduleux caractérisant l’absence d’intention véritable de vendre.

Aussi, il convient de rappeler que la fraude ne se présume pas et qu’il appartenait au preneur qui conteste la réalité du motif du congé de rapporter la preuve de l’absence d’ intention de vendre du bailleur. (Civ. 3ème, 14 juin 2006, n°05-12.559).

En l’espèce, le bail d’habitation signé entre les parties a pris effet le 15 avril 2023 pour une durée de trois années.

Mme [Y] a fait délivrer à Mmes [Q], par exploits de commissaire de justice remis le 8 octobre 2025, un congé pour vendre le bien litigieux à effet le 13 avril 2026 comportant une offre de vente au prix de 165 000 euros valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Mmes [Q] contestent la réalité du congé réalisé en cours de procédure, dénonçant l’intention frauduleuse de Mme [Y] qui entend uniquement, par ce biais, les déloger. Elles arguent à ce titre que le prix proposé est disproportionné et ne correspond pas au prix convenu entre elles initialement. Toutefois, en dehors de la production du pacte de préférence qu’elles ont elles-mêmes transmis par e mail à Mme [Y] et mentionnant le prix de vente de 120.000 euros, aucun autre élément n’atteste de la valeur vénale réelle du bien. Elles ne prouvent pas davantage d’un quelconque accord entre les parties concernant la vente du bien loué. En outre, s’il peut être constaté que Mme [Y] reconnait elle-même ne pas être seule propriétaire de ce bien qui est en indivision, elle est seule signataire du contrat de bail et la preuve de ce qu’elle n’a pas elle-même, avec ses co-indivisaires, l’intention de vendre le bien n’est pas rapportée.

L’état du logement est un élément insuffisant à lui-seul pour démontrer avec certitude l’absence d’intention de vendre. De même, la date de délivrance du congé étant conditionnée à la date d’échéance du bail, ne saurait constituer un indice d’appréciation du caractère réel et sérieux de l’intention de vendre.

En tout état de cause, le congé délivré est régulier en la forme et sur le fond.

Il a été délivré plus de six mois avant l’échéance du bail, rappelle le motif du congé, c’est-à-dire la vente du bien loué, précise le prix et les conditions de la vente projetée et reproduit in extenso les termes de l’article 15 II précité. De même, la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire y est insérée.

Echouant dans la production de la preuve qui leur incombent, l’exception de nullité soulevée en défense sera écartée.

Il convient dès lors, au vu de la validité du congé pour vendre, de constater que le bail est résilié le 14 avril 2026 suivant congé pour vente.

Sur les défaillances dans l’exécution du contrat de bail ayant pris fin au 14 avril 2026
L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent, prévoit notamment que le logement doit satisfaire, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, aux conditions suivantes :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 2] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 2] et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

En l’espèce, vu les éléments produits aux débats, notamment le rapport de contrôle de salubrité entrepris par un technicien de la société [C] Réunion le 7 juillet 2023 et surtout le constat de non décence de la CAF le 4 septembre 2023, il ne fait aucun doute que le logement litigieux sis [Adresse 3] ([Localité 2]) ne répondait pas aux critères du logement décent. Parmi les éléments conduisant le juge de céans à retenir la non-décence, figurent les désordres suivants :
installation électrique défectueuse (ce dont attestent le constat de commissaire de justice du 16 mai 2023, et surtout l’arrêté n°1622 du Préfet du 29/8/2023 qui impose des travaux de mise en sécurité de l’installation électrique du logement dans un délai d’un mois), mauvais état du gros œuvre du logement qui est en piètre état d’entretien et de solidité et ne protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau (ce dont attestent le même constat en pièce 19 qui permet de constater que le faux plafond de la cuisine se décolle et que des lambris manquent de tomber par endroit – photographies 25, 27, 28, 29 et 30, que des moisissures affectent la salle d’eau, les toilettes et les chambres – photographies 33, 34, 35, 36, 38, 39, 41, 43, 46 et le rapport [C] sur la présence d’humidité dans le logement, l’existence d’un défaut de jonction entre la toiture et les parois verticales et le fait que la tôle est oxydée), défaut de ventilation et d’évacuation de l’air vicié en partie haute dans la salle d’eau, mauvaise fermeture de la fenêtre du séjour (rapport [O] état des canalisations (fuite de la cuve WC – rapport [C]).
Suivant arrêté préfectoral du 22 août 2023, Mme [Y] a été mise en demeure, en sa qualité de bailleur, de faire procéder, dans un délai d’un mois à compter de sa notification, aux travaux de mise en sécurité de l’installation électrique du logement pris à bail par Mmes [Q] suivant les recommandations du rapport du Consuel du 25 juillet 2023. Aussi, la CAF a suspendu le versement de l’allocation de logement dont bénéficiait les demanderesses à compter du 1er octobre 2023 et a accordé à Mme [Y] un délai de dix-huit mois afin de procéder à la mise en conformité du logement litigieux, soit jusqu’au 31 mars 2025.

Mme [Y] verse aux débats une facture datée du 8 décembre 2023 établi par Sept Elec Services permettant d’attester de la reprise de l’installation électrique par un professionnel. Par arrêté préfectoral du 7 novembre 2024 n°2263 SPCSJ, le préfet de la Réunion a abrogé le premier arrêté en constatant que le danger imminent mentionné dans cet arrêté préfectoral a été écarté. De même, par courrier du 13 novembre 2024, l’[Localité 3] et la CAF ont conclu à la mise en conformité du logement après contrôles, tel qu’il ressort des courriers de l’[Localité 3] du 13 novembre 2024 et la CAF du 29 novembre 2024 produits en demande, constatant que l’enquête réalisée avait permis de vérifier que les prescriptions de l’arrêté préfectoral avaient été respectées, étant précisé que ces prescriptions ne concernaient que l’installation électrique, à défaut des autres désordres constatés par ailleurs.

Il convient toutefois de se demander s’il a été remédié aux désordres autres que le dysfonctionnement de l’installation électrique, mentionnés par le rapport de la société [C] Réunion et s’ils sont de nature à ce que le diagnostic de non décence puisse être également retenu par le juge de céans pour la période postérieure au 29 novembre 2024.

Pour ce faire, il convient de rappeler qu’il incombe au bailleur de prouver qu’il a remédié aux désordres qui lui ont été notifiées et qui ont été précédemment retenus.

Or à cet égard, il sera rappelé que les pièces de Mme [Y] attestent de ce qu’elle avait parfaitement connaissance des problèmes de canalisations et d’infiltrations d’air parasite dès le 15 avril 2023 et que l’enquête réalisée par [C] a été portée à sa connaissance par courrier de la préfecture le 2 août 2023. Elle ne pouvait ignorer les désordres affectant le gros œuvre, les ouvertures et les canalisations du bien qu’elle louait et elle n’apporte pas la preuve de ce qu’elle a remédié auxdites désordres constatés par une société extérieure et un commissaire de justice au cours de l’exécution du contrat de bail.

S’il ne peut qu’être constaté que l’installation électrique a été remise aux normes, les trois pièces suivantes ; factures n°20240162 et 20240161 et l’attestation de [D] [L] [R] selon laquelle la maison était louée par des propriétaires respectables ne sauraient constituer des preuves suffisantes de ce qu’il a été remédié à l’ensemble des désordres constatés jusqu’au jour du présent jugement.

En considération de ces éléments, il sera retenu que le logement ne répondait pas aux critères de décence au cours de la période allant du 7 juillet 2023 à la date du 14 avril 2026.

Sur la condamnation à payer au titre du trop-perçu de loyer
Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du même code précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En application de ces dispositions, le bailleur a l’obligation, pendant toute la durée du bail, de mettre à disposition un logement en bon état d’usage et de réparation et de délivrer un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles, parasites. Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

Il convient de rappeler que la sanction de l’obligation de délivrance n’est pas subordonnée à une information préalable du bailleur par le locataire ; le bailleur tenu de délivrer un logement décent est responsable de désordres affectant le logement lors de la conclusion du bail.

En l’espèce, il est établi que le logement ne répondait pas aux critères de décence au cours de la période allant du 7 juillet 2023 au jour du 14 avril 2026. En effet, comme il a été vu, plusieurs désordres affectant les lieux litigieux ont été constatés à savoir notamment une humidité excessive dans tout le logement liée à des infiltrations d’eau ou condensation provoquant la dégradation des plafonds, un défaut de ventilation du séjour, des sanitaires et de la salle de bain, un manque de pureté de l’air distribué dans le séjour, un sol glissant dans les sanitaires et de la salle de bain, un revêtement de sol dégradé dans le séjour, chambre et salle de bain, un défaut d’alimentation en eau potable du fait de l’absence de point de puisage dans le logement et de la fuite de la robinetterie de la cuve des toilettes, une installation électrique insuffisamment sécurisée en raison de la présence de conducteurs dénudés, de prises arrachées, de dominos apparents, de boitiers de dérivation ouverts et d’interrupteurs cassés, la dégradation du lavabo et du bidet de la salle de bain, un défaut d’étanchéité et d’isolation thermique de la toiture et des menuiseries, des infiltrations d’eau, une détérioration des matériaux de construction (décrochement de béton, armatures corrodées, tôles oxydées).

Ainsi, il appert que Mmes [Q] sont bien fondées en leur demande sur le principe.

Il convient d’appliquer une décote de 50 % au montant mensuel du loyer, allocation de logement déduite, pour la période allant jusqu’au 29 novembre 2024 (date à laquelle l’installation électrique a été remise aux normes) et de 30% pour la période ultérieure allant jusqu’au 14 avril 2026.

Mme [Y] ne contestant pas avoir reçu le paiement par Mmes [Q] du loyer mensuel ou à minima du résiduel de loyer pour la période allant du 7 juillet 2023 au 14 avril 2026, il convient de la condamner à verser à Mmes [Q] la somme de 4 456,48 euros.

Période
Montant du loyer
Allocation de logement
Montant de
la décote
Du 7 au 31 juillet 2023
403,23 euros
/
201,615 euros (décote de 50%)
Du 1er août au 30 septembre 2023
1 000 euros
/
500 euros (décote de 50%)
Du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024
6 000 euros
2 208 euros
1896 euros (décote de 50%)
Du 1er au 31 octobre 2024
500 euros
191 euros
154,5 euros (décote de 50%)
Du 1er au 29 novembre 2024
483,33 euros
191 euros
146,165 euros (décote de 50%)
Du 30 novembre 2024 au 14 avril 2026
8250 euros (16 mois et 15 jours de loyers)
3056 euros (191 x 16 mois)
1558,2 euros (décote de 30%)
Totaux
16626,56 euros
5646 euros
4 456,48 euros
Sur la condamnation à payer sous astreinte au titre des travaux et des frais engagés
En l’espèce, Mmes [Q] sollicitent la condamnation à Mme [Y] au paiement des sommes suivantes :
250 euros par mois à compter du rapport de contrôle de l’[Localité 3] du 7 juillet 2023, soit 5 000 euros, à parfaire au jour du jugement à intervenir, en remboursement des loyers versés,3 875,40 euros au titre des frais engagés pour les travaux entrepris dans les lieux litigieux, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,532,68 euros en remboursement de frais engagés.
Sur la somme de 3875,40 euros, bien que Mme [Y] ne conteste pas notamment la réalisation d’une dalle en béton, Mmes [Q] n’étayent pas aucun élément probatoire la somme réclamée de 3 875,40 euros, les factures versées aux débats ne correspondant pas à ce montant (pièces 7 et 15).

Par conséquent, la présente juridiction ne peut que les débouter de leur demande de condamnation sous astreinte formée à ce titre.

Pour le reste, Mmes [Q] produisent, au soutien de leur demandes, :
quatre factures datées des 12 avril 2023, 20 avril 2023, 21 avril 2023 et 12 juin 2023 émises par la société Point Rural Cilaos concernant l’achat d’un big bag tout venant, de ciment, d’un tuyau et d’un détendeur gaz, d’un rouleau d’acrylique, de peinture, d’un manche télescopique, de rondelles, de vis à placo et de « palquettes » ;un ticket de caisse du 18 avril 2023 de l’enseigne Weldom quant à l’achat d’un store et de gants,un ticket de caisse du 20 avril 2023 de l’enseigne S Center quant à l’achat d’un réchaud et d’un panier à linge,un ticket de caisse du 18 avril 2023 de l’enseigne Mr. [V] quant à l’achat d’un outil de découpe, d’outil de martellerie, d’un collier de serrage, de joints fibres intérieurs, d’un robinet et d’un abatant MDF.
Force est de constater, non seulement, que certaines de ces dépenses telles l’achat d’un réchaud, d’un panier à linge, d’un store ou encore de gants ne relèvent aucunement d’une obligation incombant au bailleur. Surtout, les défenderesses ne justifient ni que ces frais aient été engagés dans les lieux litigieux ni qu’ils ont été nécessaires pour pallier à l’indécence du logement.

Ainsi, elles seront déboutées de leur demande.

Sur l’expulsion
Conformément aux dispositions de l’article 544 du code de procédure civile, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Selon les articles L. 412-2 et L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois. Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L. 412-4 du même code précise que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Par l’effet du congé, Mmes [Q] occupent sans droit ni titre les lieux litigieux depuis le 15 avril 2026.

L’expulsion sera dès lors prononcée.

Bien que les défenderesses ne justifient ni même n’affirment qu’elles ne disposent d’aucune solution de relogement, il apparait nécessaire, compte tenu de leur situation personnelle, de faire droit à leur demande de délai de quitter les lieux pour leur permettre de mettre en œuvre les démarches nécessaires afin d’obtenir un logement personnel décent.

En considération de ces éléments, il y a lieu d’ordonner qu’à défaut de départ volontaire dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, il pourra être procédé à l’expulsion de Mmes [Q] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, sans qu’elle ne puisse intervenir avant l’expiration d’un délai maximum de deux mois après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

Sur l’indemnité d’occupation
Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs envers le propriétaire ; le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Mmes [Q] occupent sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail effective le 15 avril 2026 intervenue par l’effet du congé pour vente de sorte qu’elles causent un préjudice à Mme [Y] qui sera réparé par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été exigible si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 500 euros – 30 % euros soit 350 euros, en cohérence avec la réduction de loyer accordée précédemment.

Mmes [Q] seront, en tant que besoin, condamnées au paiement de cette indemnité d’occupation de 350 euros à compter du 15 avril 2026 jusqu’à libération des lieux, remises des clefs comprises.
Les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celle-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du code civil. Les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles.

Sur la réalisation de travaux de mise en conformité sous astreinte
Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge, même d’office, peut ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, Mmes [Q] sollicitent de faire injonction sous astreinte à Mme [Y] de réaliser divers travaux de mise en conformité.

Le bail liant les parties est résilié par l’effet du congé pour vendre depuis le 14 avril 2026 de sorte que Mme [Y] n’est tenue à l’égard de Mmes [Q] d’aucune obligation notamment de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, tel qu’il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

De plus, bien qu’un délai pour quitter les lieux ait été octroyée, le présent jugement ordonne l’expulsion de Mmes [Q] des lieux litigieux.

En conséquence, elles seront déboutées de leur demande.

Par voie de conséquence, elles seront déboutées de leurs demande tendant à condamner Mme [Y], si les travaux de remise aux normes nécessitent leur absence, à prendre à sa charge les frais d’hébergement ou de garde-meubles de Mmes [Q] jusqu’à achèvement des travaux,

Sur la délivrance de quittances de loyer
Par application des dispositions de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

L’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge, même d’office, peut ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mmes [Q] sollicitent qu’il soit fait injonction sous astreinte à Mme [Y], d’une part, de leur délivrer leurs quittances de loyer depuis le mois d’avril 2024 et, d’autre part, de leur délivrer des quittances de loyer individuelles relatives aux loyers des années 2023 à 2025.

Mme [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester les demandes.

A titre liminaire, il sera utilement rappelé qu’au vu des termes du contrat conclu entre les parties, qui est, en tout état de cause, un contrat de location et non de colocation, la bailleresse n’est pas tenue de dresser une quittance de loyer individuelle à chacun des locataires.
Il ressort des pièces versées aux débats que Mmes [Q] ont été destinataires de quittances concernant les loyers des mois d’avril à octobre 2023 et qu’elles ont effectué une demande en ce sens à leur bailleresse.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande tendant à condamner Mme [Y] à leur délivrer les quittances de loyer conformément aux sommes perçues au titre des mois allant du mois de novembre 2023 au 31 décembre 2025, conformément à la demande.

Il sera fait droit à la demande d’astreinte dans les conditions fixées au présent dispositif afin de garantir l’exécution des travaux.

Sur les dommages et intérêts
Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Sur le préjudice moral
En l’espèce, Mmes [Q] sollicitent la somme précise de 2 000 euros chacune au titre du préjudice moral.

Aucun élément ne démontre que l’état du logement ait empêché les défenderesses de recevoir leurs amis et familles, et s’il ressort des certificats médicaux que Mme [D] [Q] souffre de céphalées, de douleurs diffuses, de vertiges et de douleurs thoraciques et que Mme [W] [Q] souffre d’asthénie et de cervicalgies récidivantes, le lien de causalité entre ces pathologies et la réalisation de travaux rendue nécessaire par l’état du logement n’est pas démontré.

Pour autant, il est indéniable que l’inexécution contractuelle de Mme [Y] a conduit Mmes [Q] a entreprendre des démarches administratives et judiciaires afin de contraindre la bailleresse à réagir et entreprendre des travaux de mise en conformité des lieux loués.

Ainsi, il convient d’indemniser Mmes [Q] du préjudice moral subi à hauteur de 1 000 euros chacune.

Sur la préjudice matériel
En l’espèce, Mmes [Q] sollicitent la somme précise de 2 000 euros chacun au titre du préjudice matériel.

Or, elles ne versent au soutien de leur prétention aucun élément de nature à démonter qu’elles ont subi un quelconque préjudice matériel ; étant rappelé que Mme [Y] est condamnée à rembourser Mmes [Q] au titre du trop-perçu de loyer au vu de la décote de 50% du loyer puis 30% retenue.

Elles seront, donc, déboutées de leur demande formée à ce titre.

Sur les mesures accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les parties succombent toutes deux à la présente instance. Ainsi, elles seront tenues aux dépens à concurrence de la moitié chacune lesquels seront recouvrés conformément à la législation sur l’aide juridictionnelle.

Pour ce même motif, il n’est pas inéquitable de laisser à Mme [Y] les sommes exposées dans le cadre de la présente instance et non comprises dans les dépens. Elle sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Vu l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE valable le congé délivré le 8 octobre 2025 par Mme [E] [Y] à Mmes [D], [P] [Q] et [W], [J] [Q] concernant le logement situé sis [Adresse 4] ([Localité 2]) ;

DÉBOUTE par conséquent Mmes [D], [P] [Q] et [W], [J] [Q] de leur demande d’annulation dudit congé ;

CONSTATE que le bail d’habitation conclu entre Mme [E] [Y], d’une part, et Mmes [D], [P] [Q] et [W], [J] [Q], d’autre part, concernant un logement sis [Adresse 3] ([Localité 2]) est résilié depuis le 14 avril 2026 par l’effet du congé pour vendre délivré le 8 octobre 2025 ;

CONSTATE l’indécence du logement sis [Adresse 5] [Localité 4] [Adresse 6] ([Localité 2]) pour la période allant du 7 juillet 2023 au 14 avril 2026 ;

CONDAMNE Mme [E] [Y] à payer à Mmes [D], [P] [Q] et [W], [J] [Q] la somme de 4 456,48 (quatre mille quatre cent cinquante-six euros et quarante-huit centimes) euros au titre du trop-perçu de loyer pour la période allant du 7 juillet 2023 au 14 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE Mmes [D], [P] [Q] et [W], [J] [Q] de leurs demandes de paiement de la somme de 3 875,40 euros et de la somme de 532,68 euros au titre de travaux et de frais engagés ;

ORDONNE, en conséquence, à Mmes [D], [P] [Q] et [W], [J] [Q] de libérer ledit logement et de restituer les clefs dans le délai de trois mois suivant la signification du jugement ;

ORDONNE, faute de départ volontaire dans ce délai de trois mois à compter de la signification du jugement, l’expulsion de Mmes [D], [P] [Q] et [W], [J] [Q] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant le concours de la force publique ;

RAPPELLE que cette expulsion ne pourra avoir lieu dans les conditions de l’exécution forcée qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre à la somme mensuelle de 350 (trois cent cinquante) euros et le cas échéant, CONDAMNE Mmes [D], [P] [Q] et [W], [J] [Q] au paiement de cette indemnité mensuelle à M. [E] [Y] à compter du 15 avril 2026 et jusqu’à complète libération des lieux, matérialisée par la remise des clefs ;

DIT que les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celles-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du code civil, et les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles ;

DEBOUTE Mmes [D], [P] [Q] et [W], [J] [Q] de leur demande tendant à faire injonction sous astreinte à Mme [E] [Y] de faire réaliser sous astreinte des travaux de mise en conformité du logement sis [Adresse 3] ([Localité 2]) ;

DEBOUTE Mmes [D], [P] [Q] et [W], [J] [Q] de leur demande tendant à dire que si les travaux de remise aux normes nécessitent leur absence, Mme [E] [Y] prendra à sa charge leurs frais d’hébergement ou de garde-meubles jusqu’à achèvement des travaux,

DEBOUTE Mmes [D], [P] [Q] et [W], [J] [Q] de leur demande tendant à prononcer la réduction des loyers à hauteur de 50 %, soit 250 euros au total et la consignation des 50 % restant des montants des loyers auprès de la Caisse des dépôts et des consignations à compter de la date du jugement à intervenir jusqu’à l’exécution complète des travaux à la charge du bailleur,

CONDAMNE Mme [E] [Y] à délivrer à Mmes [D], [P] [Q] et [W], [J] [Q] les quittances de loyer pour la période allant du 1er novembre 2023 au 31 décembre 2025 conformément aux sommes perçues ;

DIT que, faute pour Mme [Y] d’avoir délivré les quittances de loyer tel qu’ordonné dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision, elle sera redevable envers Mmes [D], [P] [Q] et [W], [J] [Q] d’une astreinte dont le montant est provisoirement fixé à 10 (dix) euros par jour de retard ;

DIT que l’astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de quatre mois, à charge pour Mmes [D], [P] [Q] et [W], [J] [Q], à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution, la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé d’une astreinte définitive ;

CONDAMNE Mme [E] [Y] à payer à Mmes [D], [P] [Q] et [W], [J] [Q] la somme de 1 000 (mille) euros chacune en réparation du préjudice moral subi ;

DEBOUTE Mmes [D], [P] [Q] et [W], [J] [Q] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel ;

DEBOUTE les parties du surplus de leur demande ;

DEBOUTE Mme [E] [Y] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE les parties aux dépens à concurrence de la moitié chacune, lesquels seront recouvrés conformément à la législation sur l’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi le jugement a été signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION