TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me BERGER
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me BERGER, Me FORMOND,

■

Charges de copropriété

N° RG 25/04605 –
N° Portalis 352J-W-B7J-C52CA

N° MINUTE :

Assignation du :
04 Avril 2025

JUGEMENT
rendu le 03 Septembre 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de son Syndic en exercice, PICHET IMMOBILIER SERVICES, société à
responsabilité limitée, représentée par son Directeur Général en exercice, dûment mandaté
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0886

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [S] [D]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Monsieur [W] [B] [H]
[Adresse 4]
[Localité 4]

Monsieur [W] [P] [H]
[Adresse 5]
[Localité 5]

Décision du 03 Septembre 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/04605 – N° Portalis 352J-W-B7J-C52CA

Monsieur [W] [K] [H]
[Adresse 6]
[Localité 6]

Monsieur [R] [T] [H]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Monsieur [W] [H]
[Adresse 7]
[Localité 7]

Représentés par Maître Thomas FORMOND, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2615

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Alexandra GOUIN, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 06 Mai 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 03 Septembre 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [O] [S] [D], M. [W] [B] [H], M. [W] [P] [H], M. [W] [K] [H], M. [R] [T] [H] et M. [W] [H] sont propriétaires du lot de copropriété n°2 d’un immeuble situé au [Adresse 8] à [Localité 8].

Par actes de commissaire de justice signifiés les 4, 8 et 10 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner les consorts [H] en paiement notamment des sommes de 12 264,42 euros d’arriéré de charges et 1 017,60 euros de frais de recouvrement et aux fins de les condamner à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts.

Postérieurement à la délivrance de l’assignation, les consorts [G] ont soldé leur dette de charges et de frais de recouvrement par deux virements du 16 avril 2025 de 13 272,99 euros et 1 646,42 euros le 28 avril 2025.
Aux termes de ses conclusions, notifiées par voie électronique le 6 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
« – DECLARER recevables et bien fondées les demandes du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1]
En conséquence,
– CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [H] [O] [X], Monsieur [H] [W] [B], Monsieur [H] [W] [P], Monsieur [H] [W] [K], Monsieur [H] [R] [T], Monsieur [H] [W] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic, la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES, les sommes suivantes :
▪ 5000 € à titre de dommages et intérêts,
▪ 5000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
– CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [H] [O] [X], Monsieur [H] [W] [B], Monsieur [H] [W] [P], Monsieur [H] [W] [K], Monsieur [H] [R] [T], Monsieur [H] [W] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Raphaël BERGER, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile
– DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir »

Aux termes de leurs conclusions, notifiées par voie électronique le 9 septembre 2025, les consorts [H] demandent de :
« CONSTATER que le 4, le 8 et le 10 avril 2025, les consorts [H] ont procédé à plusieurs règlements, de sorte qu’au 18 avril 2025, provision du 2ème trimestre 2025 incluse, ils ne restaient plus rien à devoir au titre des charges de copropriété.
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic, la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES de sa demande de dommages et intérêts »
Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 février 2026, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 6 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 3 septembre 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande indemnitaire

Décision du 03 Septembre 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/04605 – N° Portalis 352J-W-B7J-C52CA

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le non-paiement par les consorts [H] de leur quote-part de charges de copropriété a provoqué des difficultés de trésorerie à la copropriété, tenue de faire l’avance des sommes dues à ses créanciers, et que la résistance abusive des défendeurs pour régler leurs charges de copropriété justifie pleinement la demande en réparation.
Les défendeurs indiquent qu’ils ont dû faire face à des charges exceptionnelles en 2023 à la suite du vote d’importants travaux et qu’ils ont toujours essayé de régler, au moins en partie, leurs charges. Ils soutiennent que le syndicat des copropriétaires n’a pas réellement tenté de trouver une issue amiable et qu’ils ont été contraints de régler immédiatement le solde dû. Ils ajoutent que le préjudice collectif allégué par le syndicat des copropriétaires n’est pas démontré.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que les consorts [H] aient agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés financières alors que d’important travaux structurels ont en effet été entrepris dans la copropriété au cours de l’année 2023. Les virements intervenus quelques jours seulement après l’assignation témoignent également de leur absence de mauvaise foi.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande indemnitaire.
Décision du 03 Septembre 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/04605 – N° Portalis 352J-W-B7J-C52CA

Sur les demandes accessoires

– Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [H], partie perdant le procès dès lors qu’ils ont réglé la dette principale de charges et de frais après l’assignation, seront condamnés solidairement au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

– Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus solidairement aux dépens, les consorts [H] seront en outre condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre.

– Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
Rejette la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice ;

Condamne solidairement M. [O] [S] [D], M. [W] [B] [H], M. [W] [P] [H], M. [W] [K] [H], M. [R] [T] [H] et M. [W] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne solidairement M. [O] [S] [D], M. [W] [B] [H], M. [W] [P] [H], M. [W] [K] [H], M. [R] [T] [H] et M. [W] [H] au paiement des entiers dépens de l’instance, avec recouvrement direct, par Me Raphaël Berger, des dépens dont il aurait pu faire l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 03 Septembre 2026.

La Greffière La Présidente